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標(biāo)題: 敏感期開發(fā)商定價(jià)難 8月35個(gè)項(xiàng)目入市七成未定價(jià) [打印本頁(yè)]

作者: 香茗苦酒 時(shí)間: 2012-7-29 10:26
標(biāo)題: 敏感期開發(fā)商定價(jià)難 8月35個(gè)項(xiàng)目入市七成未定價(jià)
一邊是成交量的大幅反彈增長(zhǎng)了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，而另一方面是政府部門不斷重申調(diào)控政策，樓市正處于一個(gè)搖擺不定的敏感期，這直接導(dǎo)致了8月入市項(xiàng)目出現(xiàn)了定價(jià)難。
　　根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，8月北京市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目將達(dá)到35個(gè)，其中熱點(diǎn)項(xiàng)目很可能會(huì)比較多，在大興、通州及昌平均有新老項(xiàng)目入市。其中可能的熱點(diǎn)項(xiàng)目不僅有剛需產(chǎn)品，比如金融街融匯 (論壇) (論壇)、中水電云立方 (論壇)、路勁·世界城 (論壇)等，也有中高端項(xiàng)目入市，其中金茂府 (論壇)在年內(nèi)的再次入市受到關(guān)注比較多。在35個(gè)項(xiàng)目中有超過七成項(xiàng)目未出現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，特別是郊區(qū)項(xiàng)目，即使有定價(jià)項(xiàng)目，也大部分為起價(jià)，將根據(jù)蓄客情況有比較大的調(diào)整空間。

　　郊區(qū)盤量大

　　在35個(gè)項(xiàng)目中，郊區(qū)依然占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，除10個(gè)城區(qū)項(xiàng)目外，郊區(qū)占了另外的大部分，其中大興的生物醫(yī)藥基地周圍將是供應(yīng)最多的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的項(xiàng)目將有4個(gè)以上，剛需產(chǎn)品的集中供應(yīng)，將使得8月的成交量有望再次沖高，在金九銀十前的供應(yīng)上漲也有可能給年底的成交量創(chuàng)造上漲條件。

　　同時(shí)隨著別墅旺季的到來(lái)，今年8月入市的別墅項(xiàng)目將達(dá)到7個(gè)，其中5個(gè)項(xiàng)目推出的是獨(dú)棟產(chǎn)品，分別是九章別墅 (論壇)、宜山居、龍脈溫泉花園 (論壇)、領(lǐng)秀觀山悅 (論壇)和棕櫚灘中央墅，單套面積在300-1800平方米之間；潤(rùn)澤莊園 (論壇)墅郡、K2清水灣 (論壇)西園推出聯(lián)排產(chǎn)品，不過套型面積偏大，均在300平方米以上。另外，這7個(gè)別墅項(xiàng)目的銷售總價(jià)多在千萬(wàn)元以上。

　　別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，使得開發(fā)企業(yè)推盤積極性高漲，在別墅用地稀缺性逐步放大的客觀條件下，8月入市的別墅項(xiàng)目以銷售期長(zhǎng)達(dá)5年以上、目前仍在計(jì)劃推出新貨量的“古董”盤為主。其中棕櫚灘中央墅是2006年推出的，而宜山居的首次面世則是2001年，龍脈溫泉花園更是北京最早的別墅項(xiàng)目之一。

　　七成項(xiàng)目未定價(jià)

　　大部分項(xiàng)目目前來(lái)看，都是基本平穩(wěn)價(jià)格，基本已經(jīng)沒有項(xiàng)目再選擇下調(diào)價(jià)格，不同程度地都減少了折扣優(yōu)惠力度，市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇已經(jīng)逐漸普遍反映在市場(chǎng)售價(jià)。

　　定價(jià)依然是最近項(xiàng)目上市的最大難題，從整體市場(chǎng)來(lái)看，35個(gè)項(xiàng)目有超過七成項(xiàng)目未出現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，特別是郊區(qū)項(xiàng)目，即使有定價(jià)項(xiàng)目，也大部分為起價(jià)，將根據(jù)蓄客情況有比較大的調(diào)整空間。目前的市場(chǎng)不確定性非常多，大部分項(xiàng)目雖然簽約價(jià)格上漲，但是漲價(jià)的幅度都很小，很多項(xiàng)目都根據(jù)排號(hào)意向購(gòu)房者確定定價(jià)。開發(fā)商還不能完全掌握定價(jià)權(quán)。

　　從目前市場(chǎng)來(lái)看，性價(jià)比依然是銷售利器，雖然市場(chǎng)回暖也難言全面復(fù)蘇，8月供應(yīng)相比之前，中端項(xiàng)目可能會(huì)逐漸增加供應(yīng)。

　　成交量望破萬(wàn)套

　　8月供應(yīng)的住宅套數(shù)可能再次接近萬(wàn)套。從整體來(lái)看，8月雖然處于市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，但是在入市積極性提高和供應(yīng)高位的影響下，成交量有望持續(xù)穩(wěn)定在高位。

　　目前從整體政策走勢(shì)特別是信貸政策看，銀行間流動(dòng)性持續(xù)好轉(zhuǎn)，信貸政策微調(diào)幅度超過預(yù)期，但對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的惜貸情緒仍存。政策仍存在進(jìn)一步寬松的空間。特別是下半年可能的再次降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的信貸松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的影響作用將非常大。

　　中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)北京全年成交量最高點(diǎn)在9、10、 11月出現(xiàn)。在調(diào)控微松的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續(xù)放大20%左右，但限購(gòu)等政策依然約束市場(chǎng)過量放大�；究梢耘袛�，全國(guó)主要市場(chǎng)下半年總成交量將肯定超過上半年。

　　目前整體市場(chǎng)的成交復(fù)蘇非普遍性，市場(chǎng)雖然松動(dòng)，但是限購(gòu)、限貸依然指向投資需求入市，雖有部分可能入市，但是難以支撐全面過量回暖。所以雖然量?jī)r(jià)同漲，但是價(jià)格上漲幅度有限，入市項(xiàng)目定價(jià)依然謹(jǐn)慎。在下半年的市場(chǎng)發(fā)展過程中，如果反彈過量，不排除還有調(diào)控出現(xiàn)的可能性。

作者: 都是另一個(gè)影子 時(shí)間: 2012-7-29 13:17
我決定以后不再打醬油了，看到絕世好貼，好好頂貼！

作者: 帥氣地主庚 時(shí)間: 2012-7-29 20:46
我就看看，我不說(shuō)話�。。。�！

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