隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，由此引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛也接連浮出水面，成為當(dāng)下的“熱門官司”，這其中又?jǐn)?shù)二手房買賣糾紛案件最“火”。以河?xùn)|區(qū)法院為例，該院2009年受理此類案件62件，2010年受理183件，增幅達(dá)195%。今年僅1月至4月就受理了75件。
房?jī)r(jià)上漲是“禍?zhǔn)住?
據(jù)統(tǒng)計(jì)，因賣方違約導(dǎo)致的房產(chǎn)訴訟占河?xùn)|法院二手房糾紛案件總數(shù)的60%以上。而賣方違約的主要原因就是房?jī)r(jià)上漲。由于二手房買賣的手續(xù)較多，雙方履行合同的時(shí)間周期較長(zhǎng)，而在此期間房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致賣方反悔。賣方違約主要表現(xiàn)為不及時(shí)清貸、不配合過(guò)戶、拒不騰房等。其次，房屋權(quán)屬登記不規(guī)范或房屋權(quán)屬存在瑕疵也是引發(fā)訴訟的重要原因。如共有房屋出賣時(shí)未經(jīng)其他權(quán)利人同意；夫妻單方處分共有房屋；共同繼承人之一未征得他人同意單方處分房產(chǎn)等。此外，“新國(guó)十條”對(duì)貸款政策進(jìn)行了空前緊縮，其中二套房首付比例提至50%、三套房暫停放貸、異地購(gòu)房暫停放貸等規(guī)定對(duì)購(gòu)房者影響較大，使得部分購(gòu)房者預(yù)期的銀行貸款額度不能足額獲得，而自身又不能補(bǔ)足差額，遂以新政策變化為由，提出解除合同，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
守約方利益有保障
在審理二手房買賣糾紛案件中，法院更側(cè)重于保護(hù)守約一方的合法權(quán)益。據(jù)法官介紹，在二手房買賣合同中，當(dāng)事人既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時(shí)，守約方既可主張定金罰則，又可請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人只約定定金，沒(méi)有約定賠償損失的，當(dāng)定金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)判決違約方賠償守約方的實(shí)際損失，以保護(hù)守約方的合法權(quán)益。
關(guān)于共有人處分共有房屋的效力認(rèn)定問(wèn)題。如果當(dāng)做為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，一方做出出售行為，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，除非有證據(jù)能夠證明出售方確屬存在惡意買賣；如果權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效。但買方有理由相信賣方有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。
在具備能夠繼續(xù)履行的條件下，督促雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行合同，即使調(diào)解不成，也應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行。在繼續(xù)履行的同時(shí)，如果違約方給守約方造成損失的還應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。對(duì)于確實(shí)不具備繼續(xù)履行可能性的，應(yīng)當(dāng)對(duì)守約方賠償?shù)闹鲝堄枰灾С�，損失的主張應(yīng)當(dāng)包括直接損失和預(yù)期可得利益的間接損失。
減少糾紛三大對(duì)策
結(jié)合當(dāng)下的二手房買賣糾紛，法官提出了三點(diǎn)對(duì)策，一是買賣雙方在簽訂合同前應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行全面審查，對(duì)不合理的格式條款及時(shí)予以變更，同時(shí)對(duì)合同內(nèi)容的約定應(yīng)當(dāng)明確具體，便于實(shí)際履行，避免因約定不明導(dǎo)致履行不能而引發(fā)糾紛；二是完善房屋權(quán)屬公示制度。建議房屋產(chǎn)權(quán)管理部門對(duì)房屋權(quán)屬情況予以公示，便于當(dāng)事人查詢房屋權(quán)屬情況，查明是否有查封、抵押等、共有人是否同意出售、交易房屋內(nèi)是否有承租人或其他人居住、承租人及其他人是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等情形。三是制定對(duì)毀約方的懲罰性賠償條款，加大毀約方的賠償力度，保護(hù)守約方的合法利益。
