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標題: 金巖石：我為什么給一直說房價會漲？ [打印本頁]

作者: 路途風景 時間: 2013-4-14 10:46
標題: 金巖石：我為什么給一直說房價會漲？
中國房價是個敏感的話題，您此前多次表示會看漲樓市，這是基于什么的判斷呢？

   房地產價格是怎么確定的？在經濟學理論上所講很多公式，其實反而成為了很多人陷入誤區(qū)的關鍵。比如，按房價收入比來算中國的房價，中國房價肯定是偏高的。按租金回報率算，中國房價也是高的。成本收益比？中國房價還是高的。

   為什么按這些公式去看中國房價都是顯得偏高，而我還會從2004年起就一直說中國的房價還會繼續(xù)漲呢？那是因為我們的理論還缺少一個公式，那就是如何計算城市化空間的價值。
房地產開發(fā)是開發(fā)空間的價值。為什么農村沒有房地產呢，是因為農村的空間不稀缺。空間的稀缺性，正是我所研究的重點，于是我提出一個概念，那就是“金融經營時間的貨幣化，地產經營空間的貨幣化，地產加金融就創(chuàng)造了一個貨幣空間”，這個空間的價值就決定了房地產的價值。

這當中是否能夠有更直觀的考量方式？
   所以我們看房地產的價值要把依附在其上的空間價值一并考量，這個空間價值是有特定地區(qū)人口密度和財富總量決定。這就出來了一個宏觀的定價公式——單位土地面積的GDP值。用這個標準來看房地產的價值，可以看到，凡是財富增量快的地方財富必然上升，于是我們也可以得出一個結論：一個地區(qū)的人口流入量大財富增長的增量多，地區(qū)的房價必然上漲。
   我們用這個標準來評價城市，很明顯，金融中心城市是一線城市，它創(chuàng)造了大量新的財富所以房價會上漲。而三四線城市，如果是人口外流較多的城市，那么它會漲嗎，我的判斷是不會的。
一個城市能不能創(chuàng)造就業(yè)機會，能不能持續(xù)創(chuàng)造財富，城市消費品的價格高低，這些是我們考察一個城市房價的關鍵。而按人口流動去衡量則是最基本的，因為我此前曾強調，三四線城市房地產是沒有投資價值的，因為那里的人口是往外流的。
除此之外，還有其他的因素會較大影響房價的走勢嗎？

全球性資產價格的上漲也使得中國房價在抬升。流通的貨幣量在增加，房價不上漲的話，那就得漲到菜籃子里。近一兩年由于調控，房價的上漲幅度顯然得到的抑制，但更事關民生的糧食價格上漲幅度更是顯而易見。貨幣量的增長偏偏是一個不可逆的趨勢，因此，政府更愿意的是房價漲，換來菜籃子價格的平穩(wěn)。

來自新浪房產

作者: zsf33 時間: 2013-4-14 11:50
就是看中中國人口多，房子的供求也就多了

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