商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市,是否存在泡沫?在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化的現(xiàn)狀中,怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)?電子商務(wù)勢(shì)如破竹,如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)的沖擊?
地產(chǎn)是手段,商業(yè)才是核心
在談到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式時(shí),中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員陳海權(quán)表示,這幾年時(shí)間,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)期,西方走了幾十年的路程我們幾年就走完了。而談模式根本不叫模式,購(gòu)物中心是什么模式,或者所謂城市綜合體是什么模式,城市綜合體是用購(gòu)物中心、酒店、住宅、寫(xiě)字樓套上去而已,實(shí)際核心還是商業(yè),不能忘記地產(chǎn)只是輔助性的,商業(yè)才是核心。就像電子商務(wù)的核心不是電子,電子只是手段,最重要的是商業(yè)。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員陳海權(quán)做客樓市會(huì)客廳,談商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)電商沖擊
所謂模式就是可以復(fù)制和成為標(biāo)桿的。以前我們對(duì)購(gòu)物中心理解有誤區(qū),認(rèn)為購(gòu)物中心是業(yè)態(tài),但這不是業(yè)態(tài),而是商業(yè)設(shè)施,是一種商業(yè)組合的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施不同于業(yè)態(tài),業(yè)態(tài)是可以復(fù)制的,而商業(yè)設(shè)施是不可以復(fù)制的,就像天河城不管搬去哪里,都不可能再出現(xiàn)一模一樣的,但OK便利店就可以。但商品結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行微調(diào),這就是商業(yè),而不是模式問(wèn)題。
“不是投入多少的問(wèn)題,而是需要了解做定位”
城市綜合體是什么?礙于開(kāi)發(fā)商、政治家的面子,把我們的城市形象改觀一下。順德經(jīng)濟(jì)那么發(fā)達(dá)就沒(méi)有城市綜合體,領(lǐng)導(dǎo)就要搞一個(gè),在整個(gè)珠三角乃至全中國(guó)都有這種理念,這種路子是走不遠(yuǎn)的。真正的商業(yè)地產(chǎn)如何做?不是投入多少的問(wèn)題,而是需要了解做定位,做定位之前必須要有深入調(diào)研:消費(fèi)人群、覆蓋范圍、居住人口數(shù)量、消費(fèi)方式手段等。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都沒(méi)有做,有是假的。所謂的規(guī)劃,中國(guó)人覺(jué)得做多了沒(méi)用,他沒(méi)做,或做得不好,但真正的規(guī)劃是有用的。
至于開(kāi)發(fā)模式,需求量大概多少,未來(lái)如何開(kāi)發(fā),引什么業(yè)態(tài)進(jìn)來(lái),超市比例多少,都有計(jì)較。東莞第一國(guó)際第一期開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有考慮,第二期引入吉之島、樂(lè)購(gòu),都有非常清晰的選擇。
為什么中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)不成功,因?yàn)樵跊](méi)有做開(kāi)發(fā)規(guī)劃之前已經(jīng)招商了,開(kāi)業(yè)之后就不管了,不繳租就滾人,沒(méi)有一個(gè)命運(yùn)共同體的概念。我們不要僅僅收租,還要提供多方面服務(wù),這樣才能營(yíng)造一種氛圍,正佳一直沒(méi)有被人看好,但管理層做出很重要的努力,不停的改變,所以今天我們看到正佳會(huì)有轉(zhuǎn)變,選址問(wèn)題是一個(gè)重要因素,但這個(gè)商圈發(fā)生變化,更重要的是業(yè)態(tài)的調(diào)整,還有服務(wù)理念的新飛躍。
王健林和馬云之間沒(méi)有輸贏之分
商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)電商的沖擊,陳海權(quán)表示,購(gòu)物中心有一個(gè)很重要功能就是體驗(yàn)功能,這是我們的優(yōu)點(diǎn)所在,電子商務(wù)缺少體驗(yàn)功能。王健林和馬云對(duì)賭,他們講的話都不對(duì),未來(lái)電子商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)就是線上線下融合發(fā)展,他們兩個(gè)人之間沒(méi)有輸贏之分。
前幾年電子商務(wù)發(fā)展的時(shí)候,我們以為電子商務(wù)就是純網(wǎng)上的東西,但這幾年的發(fā)展,慢慢我們會(huì)發(fā)現(xiàn)純電商的道路,特別是在廣東并不符合我們的實(shí)際,廣東發(fā)展電子商務(wù)有一個(gè)重要特色,就是跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合在一起。我們廣東是最大的產(chǎn)區(qū),同時(shí)也是最大的消費(fèi)市場(chǎng),但就缺乏平臺(tái),這種情況不會(huì)永遠(yuǎn)下去,我們也在改變。前幾年廣百也在電商上面有拓展,也在變革,變革的時(shí)候做什么?現(xiàn)在我們有一個(gè)非常重要的模式,前兩天跟天河城王總在討論,我說(shuō)該做(電商)了。
以前我們?cè)诰W(wǎng)上買(mǎi)的東西以為就是便宜的東西,但現(xiàn)在貴重物品也可以在網(wǎng)上買(mǎi),只不過(guò)這個(gè)服務(wù)有所區(qū)別,我們買(mǎi)幾千塊錢(qián)的衣服可能送你一朵花,一張卡片,多了一些增值服務(wù)的感動(dòng)。廣百可以做,高檔一點(diǎn)的,不是低檔,低檔的東西不需要太多體驗(yàn),直接送到家里。但高檔的東西,體驗(yàn)功能,商業(yè)模式設(shè)計(jì)有待完善,如果我們不引入電子商務(wù)的概念,實(shí)體店走不遠(yuǎn),這是明擺著的。電子商務(wù)對(duì)購(gòu)物中心有一定沖擊,但購(gòu)物中心有體驗(yàn)功能,進(jìn)行有效商業(yè)模式設(shè)計(jì)之后,我想有一部分商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)中心和購(gòu)物中心的融合度會(huì)非常高,前景只能說(shuō)很好,但現(xiàn)在不能很清晰的把這個(gè)藍(lán)圖描繪給你。
廣州商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)、文化建設(shè)還需完善
陳海權(quán)還表示,廣州商業(yè)地產(chǎn)龍頭不在百貨、傳統(tǒng)零售業(yè),而在專業(yè)市場(chǎng),隨便舉一個(gè)例子,在十三行的中國(guó)城,一個(gè)10多平米的小鋪,可能都需要10~20萬(wàn)的租金。在輕紡城里面,可能幾個(gè)攤位的利潤(rùn)就頂一個(gè)創(chuàng)業(yè)板公司的利潤(rùn),廣州是經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)非;钴S的地方,在這個(gè)地方藏龍臥虎,專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)往展貿(mào)方向轉(zhuǎn)變,這也是需要提供很多增值服務(wù),實(shí)現(xiàn)虛擬市場(chǎng)、實(shí)體市場(chǎng)相結(jié)合。
傳統(tǒng)商業(yè)加住宅、寫(xiě)字樓的地方,哪里做得最好?西塔目前是最好的,珠江新城寫(xiě)字樓都不錯(cuò),相對(duì)。
商業(yè)地產(chǎn)誰(shuí)做得好?天河城是最早的購(gòu)物中心,也是城市綜合體的一個(gè)實(shí)踐者,它的成功應(yīng)該是代表我們中國(guó)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),這種模式是不是可以復(fù)制?正佳后來(lái)也有一點(diǎn)像大天河城的概念。
未來(lái)廣州地塊越來(lái)越少,可以拓展的空間越來(lái)越小,大家更多的會(huì)去做優(yōu)化。正佳,一開(kāi)始對(duì)它期待不高,經(jīng)常批評(píng),但它可以成長(zhǎng)起來(lái),在天河商圈逐漸成為領(lǐng)頭羊,靠的就是后期的運(yùn)營(yíng)管理。太古匯確實(shí)也不錯(cuò),但還沒(méi)有真正起到領(lǐng)頭羊的作用,還是正佳、天河城、廣百中怡店,這才是核心,這三家共存共榮,形成超規(guī)模購(gòu)物中心,有幾個(gè)百貨都在這里。但很遺憾,現(xiàn)在這個(gè)商圈,相關(guān)服務(wù)、文化建設(shè)還需要完善,廣州可以樹(shù)立南中國(guó)第一商圈,在購(gòu)物中心改造當(dāng)中形成一個(gè)標(biāo)桿,特別是在服務(wù)方面,文化建設(shè)上面。我想對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的改造和發(fā)展,廣州會(huì)扮演非常重要的角色,因?yàn)樽钤绲馁?gòu)物中心在廣州誕生。
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