本報記者專訪合作建房第一人于凌罡，他稱合作建房能突破限購并避開重稅
一群有共同住房需求的人，一起出資合作建房，這個“中國夢”始于2004年，一位名叫于凌罡的聯(lián)想工程師振臂一呼聚集四五百人，6次試圖上公開市場通過招拍掛拿地，每一次都因為這樣那樣的原因而未果。2009年，于凌罡在個人博客貼出聲明，宣布停止在北京市六環(huán)內(nèi)推行合作建房計劃。不過，合作建房暫時遇挫的于凌罡并未就此沉淪，他服務(wù)的聯(lián)想公司一直給他留薪留職，支持他追逐合作建房的理想；他也自稱建成了一個“不能往外說”的合作建房別墅項目；他去年還在地壇附近租下一個門面來推廣樓梯房改造的合作建房事宜，但再次遇挫。
4月初，記者來到北京，獨家專訪于凌罡。經(jīng)過多年實踐，于凌罡已經(jīng)成為一個非常適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的參與者。在某種程度上，他仍然保留挑戰(zhàn)風(fēng)車巨人的堂吉訶德本色，但說到具體的地產(chǎn)投資和合作的項目，于凌罡出現(xiàn)在記者面前的是一個老道甚至有點狡猾的投資者。新“國五條”出臺，北京推出各地最嚴(yán)的細(xì)則，于凌罡從中看到了機會所在，20%轉(zhuǎn)讓個稅已經(jīng)讓北京到了一個“再不合作建房，北京人無法再擁有房產(chǎn)”的地步，“每戶辦一個房產(chǎn)證也沒有必要”，他建議有需求的人士可以投錢成立公司，投資公租房、樓梯房改造或者休閑度假酒店，個人參股，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的形式，規(guī)避個人持有房屋所產(chǎn)生的重稅。文/圖：記者李鳳荷
北京合作建房發(fā)起人于凌罡建成了項目也不能說，與北京合作建房項目遙相呼應(yīng)的廣州又如何？記者下周專訪廣州合作建房發(fā)起人魏琨，并現(xiàn)場查看合作建房者成功置業(yè)的項目。
合作建房屢次失敗 房價已然絕塵而去
“當(dāng)初第一個嘗試拿地的小區(qū)位于東四十條，2005年初召集了400個家庭，在兩個銀行凍結(jié)資金6000萬元。小區(qū)位置周邊一手房銷售價1.8萬元/m2，合作建房項目的單位價格只有8000元/m2，但到最終確定拿地時只有三分之一人同意，項目因此泡湯�！庇浾咴诰W(wǎng)上查詢東二環(huán)二手房盤源的樓價，現(xiàn)在已過5萬元/m2。
2005年7月，于凌罡他們再次啟動合作建房計劃，該計劃本來是他們第一個拿地的項目，位于北四環(huán)，價格相對較低，預(yù)計可以4850元/m2完成項目，當(dāng)時周邊一手房8000元/m2，二手房也大概在6000元/m2，但最后也因為人數(shù)太多難以統(tǒng)一意見而未能拿下項目。后來，拿下地塊的公司希望以每平方米加800元的條件與他們合作建房，大部分參與者覺得短短幾個月就要漲800元/m2而不同意。這個位于北四環(huán)芍藥居的項目，如今二手房價在每平方米四五萬元。
2006年底，于凌罡的合作建房瞄準(zhǔn)花園北路的地塊，當(dāng)時地價大概在6500元/m2，但到2007年初，政府調(diào)整地塊起拍價，地塊從1億元調(diào)高至1.2億元。他們測算，每平方米要加1300元/m2，結(jié)果經(jīng)過決議，于凌罡只獲得9900萬元的拍地授權(quán)，當(dāng)時9家公司競投，7家出價高于1.1億元�；▓@北路項目周邊的二手房價如今也已飆升數(shù)倍。
失敗原因：人多嘴雜信任基礎(chǔ)薄弱
為合作建房，于凌罡研究非常深入，對合作建房的起源以及各國的實踐經(jīng)驗信手拈來，不過從外國的成功經(jīng)驗到內(nèi)地多次嘗試的不果。
于凌罡說道，從2009年開始，北京市六環(huán)內(nèi)適合進行合作建房的小地塊供應(yīng)漸少，且地價上漲非�？欤虼怂麜和Ａ肆h(huán)內(nèi)的合作建房計劃。他表示，現(xiàn)在回顧過去的合作建房計劃，能夠說到具體數(shù)字的都是招拍掛出讓的土地，因為這是在公開市場的透明報價。當(dāng)時他們也與建筑商萬通、貸款銀行中信銀行等機構(gòu)談好了合作協(xié)議，如芍藥居的項目，樓盤底層商鋪由萬通包租下來，2500平方米底層商鋪每月租金38萬元，分到每一戶可獲益900元，該項目當(dāng)時測算月供才1700元，加上每戶平分的底商租金，實際上只需要承擔(dān)800元的月供。
在于凌罡看來，如此公開透明且具有可行性的烏托邦計劃最終難以實現(xiàn)，原因非常多，信任基礎(chǔ)薄弱是一個關(guān)鍵。他總結(jié)道，組織400個合作建房者的計劃，每月協(xié)調(diào)費用要過萬；七八十個合作建房者，每月協(xié)調(diào)成本大約三五千；若是二十多個合作建房者，協(xié)調(diào)成本基本為零，大家出錢出力參與計劃，輪流負(fù)擔(dān)必須的公司業(yè)務(wù)，最終建成的一個別墅合作建房項目也就是一個只有20套的別墅項目。不過于凌罡基于保密原因而未能透露有關(guān)項目的具體地址，他表示，能夠說的都是公開招拍掛的項目，涉及合作轉(zhuǎn)讓收購等方式獲得的項目，公布后可能會惹麻煩，故此他選擇只是向記者出示一張谷歌地圖上的別墅俯瞰圖來證明有關(guān)項目的存在。
新思路：合作建房不如合作投資
北京市出臺號稱史上最嚴(yán)的新“國五條”地方細(xì)則，在于凌罡看來，這不啻是合作建房者的佳音，因為二手房轉(zhuǎn)讓按所得征20%個稅，且未來也很有可能出臺房產(chǎn)稅，家庭擁有套數(shù)較多的北京家庭，如何才能實現(xiàn)購房的愿望呢？于凌罡給出一個答案：合作建房。
于凌罡的計劃是，與政府直接談判獲得土地，在整片土地上興建11、25層不等的板樓以及別墅項目，項目配建車位和學(xué)校，底層商鋪也如第一代合作建房一樣完全由社區(qū)居民所擁有。對于底商租金收入的分配，于凌罡也分配得非常好，每季度預(yù)計可以獲得22.5萬元的租金，刨去中介費和空置期，每季度底商可以獲得18萬元，分給樓上100戶業(yè)主，每戶每季度可獲得1800元，每月600元收入。但在業(yè)主公約會訂明，50%的費用會留存作為未來的房產(chǎn)稅支出，50%歸業(yè)主所有。在他的設(shè)計中，這類型的房屋建筑質(zhì)量比普通商品房要高，以一套市值200萬元的房子為例，業(yè)主實際支出大約只需要120萬元。對于這些新城小區(qū)的辦證，他認(rèn)為可以根據(jù)業(yè)主的具體情況具體處理，每棟樓可以只出一個證，由公司持有，每個出資的人只需要以股權(quán)投入的方式來投資，以后轉(zhuǎn)讓單位也可以轉(zhuǎn)讓公司股份的方式來實現(xiàn)，可以規(guī)避20%的“重稅”，也可以應(yīng)對未來即將產(chǎn)生的房產(chǎn)稅。
比起這個有個虛無縹緲的新城小區(qū)計劃，于凌罡倒是去年底實實在在地投入到樓梯樓改造電梯樓的計劃當(dāng)中去。一位朋友找到他，愿意投40萬元推動這個事情。于是，于凌罡在地壇北里小區(qū)附近租下一個地鐵口附近的商鋪，并與隔壁的鏈家商定，由鏈家找北里小區(qū)765戶人家簽改造協(xié)議，每戶成功給鏈家500元�？上Ш髞硭呐笥岩驗橘Y金緣故而未能兌現(xiàn)承諾，于凌罡白白花去幾個月的商鋪租金，最近他也把門店給關(guān)了。說起這個暫時失敗的改造計劃，于凌罡覺得這個事情的確非常可行，對居民來說，該地段樓價已過6萬元/m2，100平方米的房屋以極少的改造成本就可以增加40平方米，白得240萬元；對投資者來說，預(yù)計可以獲得1000平方米的額外面積，他計劃改造成50套20平方米的小單間，再以每套50萬元的價格售出，投資者套現(xiàn)獲利離場。
(廣州日報)
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