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標題: 上海協(xié)和城項目爛尾：開發(fā)商疑似借新債還舊債 [打印本頁]
作者: 姿色 時間: 2013-6-5 17:28
標題: 上海協(xié)和城項目爛尾：開發(fā)商疑似借新債還舊債
2013年06月05日 08:14
來源：《東地產(chǎn)》 作者：東地產(chǎn)
69歲高管的429億項目估值神話
中國地產(chǎn)亂象疑云
上市之后再未開發(fā)全新項目、旗下近乎爛尾的項目估值超過公司市值11倍、香港上市房企中國地產(chǎn)為何疑云重重？
東地產(chǎn) 汪露 報道
5月31日，開張10年的樂購鎮(zhèn)寧店結(jié)束運營。原因是，業(yè)主方上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司提出租金上漲，讓樂購無法承受。
至此，位于南京西路協(xié)和城[最新消息 價格 戶型 點評]一期商鋪幾乎全部陷入空置。
一時間，充滿“傳奇色彩”的協(xié)和城項目重現(xiàn)報端，再次成為媒體關(guān)注的焦點。
拿地超過20年，至今未完工；一期項目獲得銷售許可證9年以來僅售出222套住宅中的5套房源，而目前售樓處也停止了運營。
這樣一個近乎爛尾的項目，2012年估值高達428.8億港元，超過其開發(fā)商中國地產(chǎn)整個公司目前市值38.35億港元11倍。
協(xié)和城項目神秘面紗背后，中國地產(chǎn)也存在諸多亂象。
中國地產(chǎn)2012年年報顯示，公司董事會及高級管理層平均年齡69.4歲。
此外，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)了解到，中國地產(chǎn)自2007年上市以來，再未開發(fā)全新項目，收入以及利潤全部依賴上海協(xié)和城在內(nèi)的上市初始資產(chǎn)提供。
而近期，公司屢次用協(xié)和城等項目作抵押貸款，疑似借新債還舊債。
協(xié)和城怪象之謎
《東地產(chǎn)》試圖在滬上各大房地產(chǎn)研究機構(gòu)查詢協(xié)和城銷售信息，相關(guān)分析師均回應：“系統(tǒng)里查不到該項目信息”。
網(wǎng)上房地產(chǎn)公開數(shù)據(jù)披露，協(xié)和城一期2004年5月25日開盤至今9年時間，只售出222套房源中的5套。
公開信息顯示，協(xié)和城一期目前處于在售狀態(tài)，均價11萬元/平方米。二期處于待售狀態(tài)，價格待定。
《東地產(chǎn)》致電售樓處，售樓處電話始終處于無人接聽狀態(tài)。
近日，《東地產(chǎn)》實地走訪該項目發(fā)現(xiàn)，項目售樓處大門緊鎖，小區(qū)內(nèi)冷冷清清，只有稀稀拉拉三兩位保潔員和保安的身影。
《東地產(chǎn)》注意到，一棟大樓內(nèi)的三個電梯有兩個電梯處于靜止狀態(tài)，該棟樓大門處還缺了一扇門。
樂購鎮(zhèn)寧路店，該賣場已基本完成搬遷，門口貼著的通告表明，在樂購完全搬遷后，將在7月中旬對整棟大樓和商鋪進行大規(guī)模的整改。
目前只有樂購入口處的星巴克正常營業(yè)，永源路上協(xié)和城一期的沿街商鋪全部處于關(guān)閉狀態(tài)。
這一點在中國地產(chǎn)2012年年報也有所體現(xiàn)，其中顯示其物業(yè)租金收入1600萬港元，下跌23.2%。
此外，《東地產(chǎn)》在項目二期施工現(xiàn)場看到，北面地塊一部分商業(yè)項目已基本完工，而一路之隔的南面地塊卻并無動工跡象。
中國地產(chǎn)2010年報顯示，協(xié)和城二期項目將于2011至2013年竣工。而2011年報的竣工時間則變成了2012至2014年，2012年年報則是2013至2015年，開發(fā)商一再拖延竣工時間。
《東地產(chǎn)》從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心獲得的關(guān)于協(xié)和城的土地狀況信息顯示，該土地的使用期限截止2043年5月30日，目前到該土地使用截至期限只有30年左右的時間。
就一期停售、商鋪空置、二期停工等疑問，《東地產(chǎn)》致電上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司，發(fā)現(xiàn)公司電話為“空號”。
項目估值屢屢攀升
這樣一個近乎爛尾的項目，2012年估值高達428.8億港元，而中國地產(chǎn)整個公司目前的市值僅38.35億港元。該項目估值超過公司市值11倍。
值得注意的是，中國地產(chǎn)上市后曾兩次更換評估公司。
公開資料顯示，2007年，上市第一財年，中國地產(chǎn)便更換了協(xié)和城項目評估公司，2008年，項目估值204億港元。而到了2009年，中國地產(chǎn)再次更換了評估公司，協(xié)和城項目估值增至325億港元，到2012年，該項目估值一躍上升到428.8億港元。
《東地產(chǎn)》就此采訪了第三方估價師張悅，張悅認為428億港元的估值明顯偏高。
張悅告訴《東地產(chǎn)》，項目估值高企一定程度上能夠增加上市公司的利潤。
《東地產(chǎn)》查閱中國地產(chǎn)近幾年年報發(fā)現(xiàn)，屢屢攀升的項目估值也為公司帶來了可觀的賬面利潤。
2012年年報顯示，2012年，公司收入69.2億港元，而利潤卻有230億港元。
有分析認為：“中國地產(chǎn)近年的純利數(shù)據(jù)便一直跟隨投資物業(yè)公允值的變動而大幅波動。在2009財年更換評估公司協(xié)和城項目大幅增值的次年，由于估值增長乏力，2010財年中國地產(chǎn)的純利應聲下跌53.4%，之后又在2011年繼續(xù)同比減少55.4%�！�
公司高管平均年齡69.4歲
中國地產(chǎn)的亂象不止于利用投資物業(yè)重估扮靚業(yè)績。
《東地產(chǎn)》就上述提及疑問多番電話采訪中國地產(chǎn)香港總部，并發(fā)送采訪函至公司相關(guān)部門，截至記者發(fā)稿，對方拒絕作出任何解釋。
與公司本身“老態(tài)龍鐘”相對應的是，公司的董事會及高級管理層也都是一群“老者”，平均年齡高達69.4歲，其中最高年齡為公司獨立非執(zhí)行董事鄭燦焜82歲，而董事會主席WangShih Chang79歲，身為執(zhí)行董事的徐禮昌也有73歲。
三位執(zhí)行董事中，兩位為70歲以上老人，另外一位較為年輕的董事總經(jīng)理汪世忠也有63歲。
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作者: 姿色 時間: 2013-6-5 17:28
作者: 土夠搭壁 時間: 2013-6-5 17:49
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:35
:)
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:35
:(
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:35
:D
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:35
:'(
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:36
:)
作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:36
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作者: 聽說愛情回來過 時間: 2013-6-6 17:36
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