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標(biāo)題: 連“炒房大亨”都金盆洗手了 [打印本頁(yè)]
作者: 面向大海 時(shí)間: 2013-7-14 17:26
標(biāo)題: 連“炒房大亨”都金盆洗手了
提到張羽沖，只要在網(wǎng)上搜索一下，有關(guān)他投資房地產(chǎn)的傳奇故事數(shù)不勝數(shù)。但這一位伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而崛起的炒樓牛人，今年初卻爆出其實(shí)他在兩年前就準(zhǔn)備“金盤洗手”了，想回歸到藝術(shù)領(lǐng)域，繼續(xù)他最初的“藝術(shù)家”夢(mèng)想。從首席圓號(hào)手，到“炒房大亨”，再回歸藝術(shù)，張羽沖究竟有著怎樣的心路歷程。連“炒房大亨”都要金盆洗手了，如今的中國(guó)樓市，你還看得透嗎？
  藝術(shù)家夢(mèng)想逼出第一桶金
  張羽沖出身于一個(gè)書香門第，父母都是大學(xué)的教授、博導(dǎo)，爺爺更是國(guó)內(nèi)頂級(jí)的科學(xué)家，可謂家境優(yōu)越。雖然父母、社會(huì)都更愿意接受一個(gè)敦厚、踏實(shí)的孩子，但張羽沖認(rèn)為，在年輕的時(shí)代(上世紀(jì)80年代初)，自己是另類，具有創(chuàng)造力、思想也天馬行空的一個(gè)人。他是當(dāng)年高考山東濟(jì)南唯一一個(gè)被招進(jìn)去中央音樂學(xué)院的學(xué)生。讀大學(xué)期間，他就開始用課余時(shí)間當(dāng)手風(fēng)琴的家教。結(jié)果，大學(xué)畢業(yè)時(shí)，他就成為了當(dāng)時(shí)非常少有的“萬元戶”。
  在中央音樂學(xué)院畢業(yè)后，張羽沖進(jìn)入了某交響樂團(tuán)工作，當(dāng)時(shí)他的夢(mèng)想也是成為一名藝術(shù)家。他有天賦，又肯拼，于是順利當(dāng)上了首席圓號(hào)手，之后更成為了樂團(tuán)的團(tuán)長(zhǎng)。然而，在他的理解中，藝術(shù)家擁有著絕對(duì)的“財(cái)富的自由、時(shí)間的自由”，只有這樣，才能讓思想天馬行空，發(fā)揮出最大的創(chuàng)意，而不被金錢、不被生活打擾。為達(dá)到這一終極夢(mèng)想，他想到，首先要解決錢的問題。
  做電器生意，投資佐丹奴專賣店、韓國(guó)料理，張羽沖賺到真正意義上的第一桶金。在最初的創(chuàng)富過程中，張羽沖并沒有放棄自己的主業(yè)——交響樂團(tuán)。別人看到的是他無限的風(fēng)光，背后的辛酸卻只有自己才知道。“比如別人在9點(diǎn)鐘開始練琴，我卻已經(jīng)在之前的7點(diǎn)到8點(diǎn)就已經(jīng)跑完了兩單生意；別人在中午吃飯休息的時(shí)候，我又開始在外面跑，連中午飯都顧不上吃。這些，都是他們看不到的。”
  在1997年后，張羽沖離開了交響樂團(tuán)，他開設(shè)了專門的機(jī)構(gòu)從事鋼琴教學(xué)，培養(yǎng)出大批在國(guó)際上獲獎(jiǎng)的學(xué)生，部分學(xué)生甚至進(jìn)入了維也納音樂學(xué)院、柏林音樂學(xué)院進(jìn)修。
  一次性“炒樓”上百套成達(dá)人
  在1999年的一次買房中，張羽沖偶然發(fā)現(xiàn)了當(dāng)中的賺錢之道，于是，經(jīng)過深入研究、精密計(jì)算之后，擁有更多時(shí)間自由的他，決定在樓市中淘金。張羽沖認(rèn)為，這可以讓他更快地奔向“藝術(shù)家”夢(mèng)想。
  除了早期的個(gè)人作戰(zhàn)，幾套幾套的出手之外，后來的他，大多都是采用更加“極端”的方式進(jìn)行購(gòu)買：做樓盤的“批發(fā)商”。比如，在聚集一幫有實(shí)力的朋友，在一個(gè)樓盤一次性購(gòu)買50套、100套，然后等升到一定程度就出售，賺中間的差價(jià)。“這已經(jīng)是從最初的個(gè)人投資，轉(zhuǎn)化為‘個(gè)人品牌’投資。這樣團(tuán)購(gòu)式運(yùn)作，力量、實(shí)力都更加強(qiáng)大，使自己擁有了與開發(fā)商談判的條件，能拿到更低的折扣，賺到更多的利潤(rùn)。”
  看好就果斷購(gòu)買，而且不貪心，有一定漲幅就迅速拋掉。這是張羽沖習(xí)慣性的動(dòng)作。十幾年來，張羽沖的操作誕生過無數(shù)的經(jīng)典案例，轉(zhuǎn)過其手的房子有多少？積累了多少的財(cái)富？他并不愿意多說，也許他也不一定能夠記得清。
  這兩年名下物業(yè)已基本拋盡
  雖然是聞名全國(guó)的炒房牛人，但張羽沖目前手中僅有幾套非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)�！捌渌奈以趦扇曛熬鸵呀�(jīng)基本拋掉。從那時(shí)候開始，我就逐步退出了住宅市場(chǎng)的投資�！�
  或許，別人很羨慕張羽沖的成功，也很想從中他的創(chuàng)富之道中得到啟發(fā)。但在他自己看來，這些都是“很沒意思、很俗氣”的事情，就是在講錢�！拔姨夭辉敢鈩e人問我怎么賺錢，你是什么眼光買房賣房，這特別沒意思�！彼J(rèn)為，他的創(chuàng)富之路是在特定的時(shí)代完成的�！爱�(dāng)時(shí)，什么都缺，什么都是新鮮的，機(jī)會(huì)很多。只要你把握好機(jī)會(huì)，就一定能賺到錢。但現(xiàn)在，已經(jīng)是很難復(fù)制的了�！�
  對(duì)于自己從房產(chǎn)投資中的獲益，張羽沖笑言自己也很“鄙視”這一行為�！拔医�(jīng)常說，我本是為藝術(shù)而生，結(jié)果為了生存而落在了人間的田頭上，為衣食住行而奔波，心中無限地遺憾�！痹谒磥恚@并不是一件讓自己自豪的事情，反而更希望宣揚(yáng)一下自己在鋼琴教學(xué)方面所獲得的成就。
  張羽沖認(rèn)為，音樂、誠(chéng)信是他人生的兩大關(guān)鍵詞。音樂是他一生的事業(yè)、夢(mèng)想；誠(chéng)信是他做人的準(zhǔn)則，也是他今天獲得成功的最關(guān)鍵因素，讓他得到了無數(shù)的朋友、資源。
  張羽沖“至�！背礃鞘�
  1999年剛有按揭貸款鮮有人有投資意識(shí)時(shí)，張羽沖即出手按揭北京華騰園，共購(gòu)入5套單位；
  2003年，非典期間房地產(chǎn)低迷，大手筆購(gòu)入北京富力城50套房產(chǎn)；
  2005年，地產(chǎn)調(diào)控期間再次出手投資；
  2007年底將所有住宅全部脫手；
  2009年國(guó)際金融危機(jī)，提前空倉(cāng)的張羽沖殺入海南布局旅游地產(chǎn)，以最低15000元/平方米的價(jià)格先后購(gòu)入包括東和·福灣、海南清水灣等項(xiàng)目的物業(yè)；
  2012年，家居產(chǎn)業(yè)受國(guó)家地產(chǎn)政策的影響，整個(gè)產(chǎn)業(yè)都不景氣之時(shí)，張羽沖則一舉拿下北京東香江全球家居CBD核心館45個(gè)商鋪。
  記者點(diǎn)評(píng)：回看張羽沖14年的投資軌跡，他每次出手都是在市場(chǎng)不清楚或悲觀期，但隨后的市場(chǎng)走勢(shì)都證明了他獨(dú)到的眼光。
  炒樓牛人談炒樓
  目前的高房?jī)r(jià)并不安全
  ——“一有風(fēng)吹草動(dòng)，馬上就崩潰。我覺得目前的房?jī)r(jià)也是這種狀況”
  張羽沖的投資，與一般炒房者喜歡囤積房產(chǎn)，渴望利益最大化的行為有著天壤之別，顯得更加決斷。張羽沖認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不太適合做長(zhǎng)線，短平快的操作可以讓風(fēng)險(xiǎn)更低。“中國(guó)的房?jī)r(jià)到達(dá)了現(xiàn)在這個(gè)程度，很多人都是想不明白為什么的，支撐高房?jī)r(jià)的理由并不充分。就像前幾年的股市一樣，沖上了4000點(diǎn)、6000點(diǎn)，所依托的是什么？并不清晰，但依然有人奢望沖得更高。結(jié)果，一有風(fēng)吹草動(dòng)，馬上就崩潰。我覺得目前的房?jī)r(jià)也是這種狀況。”
  同時(shí)，他認(rèn)為，如果長(zhǎng)線持有的話，一來目前的高房?jī)r(jià)并不安全，這幾年都不太適合做房地產(chǎn)投資，二來租售比回報(bào)很不理想，這也是他要退出住宅投資的一個(gè)重要原因，要遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)�！安幌袷畮啄昵埃矣�80來萬的首付在北京買了10套房子，每套房子一年的回報(bào)率達(dá)到了10~12%，而銀行的貸款利息才6%左右，我賺租金和利息的差額，除掉還銀行的利息之外每個(gè)月還有1萬塊錢的生活費(fèi)，20年后就等于送我10套房子。而現(xiàn)在，買一套房子每年的租金回報(bào)率只有2%左右，自己沒得住還要倒貼，不劃算。”在他的投資經(jīng)當(dāng)中，租售比是一個(gè)判斷投資是否安全、是否適合長(zhǎng)線持有的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)�！叭绻馐郾壤硐�，那就一定適合買，否則就要再做其他的判斷。”
  買房應(yīng)規(guī)劃“4個(gè)8年”
  ——“年輕人不應(yīng)該過早背上沉重的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該把精力多放在事業(yè)上”
  而對(duì)于年輕人目前因房?jī)r(jià)高企而難以買到房子的問題，張羽沖表示，這些人本來就不應(yīng)該這么早就背負(fù)房子這一巨大的負(fù)擔(dān)�！拔矣X得政府應(yīng)該做好規(guī)劃，把社會(huì)各個(gè)層次的人畫成四個(gè)框。首先，必須讓年輕人在大學(xué)畢業(yè)后的第一個(gè)8年，只需要不到工資的1/5，就能租到房子居住，這個(gè)很重要；而在第二個(gè)8年，讓所有人能夠買得起廉價(jià)的房子；第三個(gè)8年能讓這些人能買得起改善型房子；第四個(gè)8年，能讓少數(shù)人有能力買到具有創(chuàng)新性，而且給城市帶來活力的房子�！�
  張羽沖認(rèn)為，這樣的發(fā)展架構(gòu)，在確保社會(huì)穩(wěn)定的情況下，還不失于有活力。“前兩種，需要限價(jià)，并制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，第三種則需要適度限價(jià)。最后一種，則需要放開價(jià)格，這是社會(huì)創(chuàng)新、活力的標(biāo)志�！�
  張羽沖認(rèn)為，年輕人不買房就不敢結(jié)婚，是因?yàn)樾睦聿粔驈?qiáng)大�！澳贻p人不應(yīng)該過早背上沉重的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該把精力多放在工作、事業(yè)上，爭(zhēng)取更好的前途、收入。這樣，即便房?jī)r(jià)每年都上漲，只要前途更好了，工資更高了，還用擔(dān)心房子的問題嗎？”
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作者: 情牽索馬里 時(shí)間: 2013-7-14 17:45
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