汕尾市民網(wǎng)
標(biāo)題: 解讀三中全會：長效機制將替代短期調(diào)控 [打印本頁]
作者: 扎根 時間: 2013-11-18 11:18
標(biāo)題: 解讀三中全會：長效機制將替代短期調(diào)控
11月15日晚間，十八屆三中全會《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》公布，決定當(dāng)中對與房地產(chǎn)行業(yè)長效機制相關(guān)的土地、金融和財稅等方面的改革都進(jìn)行了較為詳細(xì)的部署。
  關(guān)于房產(chǎn)稅，《決定》這樣表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革�！狈慨a(chǎn)稅作為深化稅制改革一個組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產(chǎn)稅將立法先行，通過立法獲得合法性，并自上而下全面推行。
  關(guān)于土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。”從中可以看出，集體土地的流轉(zhuǎn)入市將成為這一輪改革的一片華彩樂章。
  關(guān)于金融改革，《決定》提出允許民間資本設(shè)立中小型銀行，推動股權(quán)融資，提高直接融資比重，鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品，這都將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。
  接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，“房地產(chǎn)的問題不在房地產(chǎn)本身，土地、金融、財稅每一個細(xì)小的制度變革都會牽動房地產(chǎn)的神經(jīng)。三中全會后，土地、財稅等長效機制將逐步替代限購、限貸的短期調(diào)控行為�！�
  調(diào)控政策市場化
  “構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系�！绷�(xí)近平總書記在10月29日的中共中央政治局集體學(xué)習(xí)時的講話，表明了本屆政府對于房地產(chǎn)走市場化的態(tài)度。
  在鼎信長城基金董事長章華看來，十八大以來政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策沒有表示收緊，本身就是一種表態(tài)。另外，決策層也在積極調(diào)研和探索用長效機制逐步替代短期調(diào)控措施，房產(chǎn)稅可能成為其中的措施之一。
  針對近期北京、上海、深圳調(diào)控紛紛收緊，章華表示，主要是這些城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足，隨著市場的分化，過去的“一刀切”將逐步改變。
  中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，限購、限價政策不會立馬退出，尤其是在北京、上海這樣的一線城市。逐步退出的可能性比較大，且因城市的發(fā)展差異，不同城市退出的方式和時間也會不同。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，“目前市場配置資源所需的土地流轉(zhuǎn)和供應(yīng)關(guān)系都未解決，很多條件尚不具備，市場進(jìn)行決定性資源配置的程度還未成熟�！�
  “調(diào)控是短期行為，但也會是常態(tài)。政府既不缺位，也不越位�！睒s邦瑞明投資管理公司董事長李偉表示，在大方向上會加強市場的作用，調(diào)動市場力量解決房地產(chǎn)價格和產(chǎn)品問題，包括保障房和公共服務(wù)也將更多采用市場化的方式，吸引社會資本進(jìn)入。公報中提出的“推進(jìn)國家治理體系和治理能力”，將對房地產(chǎn)市場化帶來新的思路，政府管理方式的變革也會在制度建設(shè)層面理順房地產(chǎn)市場化的機制設(shè)計。
  土地改革探路
  “建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”被譽為此次土地改革中最大的亮點。相較十七屆三中全會，本屆三中全會將“逐步”二字去掉，表明了對土地制度改革的決心。在業(yè)內(nèi)人士看來，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，必將推動進(jìn)一步增加土地改革試點，集體建設(shè)用地有條件通過市場化交易將成為下一步改革的方向。也有人士表示，按照這樣的改革思路，土地改革將從當(dāng)前正在進(jìn)行的土地確權(quán)、宅基地發(fā)證，到作為財產(chǎn)的可轉(zhuǎn)售、抵押，最終實現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同權(quán)同價。
  探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，重慶、成都、深圳等地早在多年前已展開試點探索。近日，安徽傳出“允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃等方式流轉(zhuǎn)用于工業(yè)、商業(yè)、旅游等，農(nóng)民可使用其他村集體宅基地”的改革試點，也成為探索集體建設(shè)用地改革的風(fēng)向標(biāo)。
  “建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，可以盤活農(nóng)村的建設(shè)用地，也可以使農(nóng)村土地有退出的機制�！鼻迦A大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明對記者表示，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點了很多年，但難以普及，主要是涉及大量基本法律和制度的調(diào)整。由于牽涉到諸多復(fù)雜問題，土地改革只可能是一個漸進(jìn)和長期的過程。
  土地產(chǎn)權(quán)制度是土地制度改革的基礎(chǔ)。國土資源部法律中心副主任佟紹偉在接受記者采訪時提出，不管是進(jìn)行征地制度改革，還是促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等推動城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，都需要土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)作為支撐。目前國土資源部的土地確權(quán)工作已進(jìn)入收官階段，這將是土地制度變革的巨大變動。
  中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院彭真懷表示，城鄉(xiāng)土地同地、同價、同權(quán)喊了很多年，其中關(guān)鍵的一點是要完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度�！艾F(xiàn)有法律條件下，農(nóng)民不能用自己的宅基地和耕地進(jìn)行抵押、貸款以及流轉(zhuǎn)。集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，但現(xiàn)實中很難對‘農(nóng)民集體’做出明確界定，造成主體虛位、主體模糊的問題。這也給宅基地、承包地確權(quán)帶來一定難度�！�
  集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不等于使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。鼎信長城基金董事長章華表示，“城鄉(xiāng)土地一體化主要是盤活農(nóng)村建設(shè)用地，改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房條件。而進(jìn)入城市的主流人群還是使用國有用地。從安徽的試點看，主要是承認(rèn)租賃土地合法化，而且僅流轉(zhuǎn)用于商業(yè)、工業(yè)、旅游等方面用地�！�
  不過，從目前試點城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場來看，各地農(nóng)村建設(shè)用地入市試點中也存在不少問題，比如，出現(xiàn)隨意占用耕地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地，隨意改變建設(shè)用途，用地權(quán)屬不清等。
  李偉表示，目前制約中國集體建設(shè)用地真正流入市場的問題是規(guī)劃和土地管理制度的制約。由于我國現(xiàn)在的規(guī)劃管理制度的核心是入門證制度，也就是管理項目的前期，進(jìn)了門就再沒有人管理了，建設(shè)項目的用途和實際用途的差別都沒有人過問。這樣的管理制度下，集體建設(shè)用地市場化交易可能導(dǎo)致村村點火，戶戶冒煙的無序化�！凹w建設(shè)用地市場化交易的前提在于加強規(guī)劃的權(quán)威性，同時把規(guī)劃的事前管理變成事前、事中和事后同抓共管，尤其要加強事中和事后管理�！�
  (本報記者張鳳玲對本文亦有貢獻(xiàn))
作者: 一處的陽光 時間: 2013-11-19 11:52
自古以來 土地征討問題都是這么的矛盾
| 歡迎光臨 汕尾市民網(wǎng) (http://www.cyndoramadesign.com/) |
Powered by Discuz! X3.4 |