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地產(chǎn)圈大明星、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹及SOHO中國(guó)總是新聞不斷，最近爆出的上海(樓盤(pán))“瘦身”計(jì)劃再度攪動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。

  11月中旬，多名知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，四五個(gè)月前，SOHO中國(guó)已開(kāi)始尋找買(mǎi)家，要整體出售上海的三個(gè)項(xiàng)目—位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場(chǎng)，位于虹口區(qū)的海倫廣場(chǎng)、虹口SOHO。這三個(gè)項(xiàng)目均為SOHO中國(guó)在2011年大肆擴(kuò)張期間獲得，目前均仍在基礎(chǔ)施工階段。在密集進(jìn)駐上海設(shè)局布點(diǎn)之后，潘石屹為什么改弦更張，開(kāi)始瘦身？

  事實(shí)上，進(jìn)入上海多年，SOHO中國(guó)顯得與上海市場(chǎng)格格不入，與上海灘大佬復(fù)星國(guó)際的官司糾葛，上海的各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，管理團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定等一系列問(wèn)題考驗(yàn)著這家明星企業(yè)。而潘氏夫婦此時(shí)在美國(guó)收購(gòu)物業(yè)，又被解讀為中國(guó)富豪轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。在上海灘消化不良，是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的時(shí)間，SOHO中國(guó)在上海的收購(gòu)或拿地項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)，僅有3個(gè)項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)，其余的9個(gè)項(xiàng)目大多處于施工建設(shè)階段。潘石屹要優(yōu)化投資、增大北京(樓盤(pán))的投資比重，達(dá)到兩地平衡。

  SOHO中國(guó)希望年內(nèi)可以把這三個(gè)項(xiàng)目全部出售。有上海當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，據(jù)他了解，目前靜安廣場(chǎng)對(duì)外報(bào)價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米左右，虹口區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外報(bào)價(jià)均為3.2萬(wàn)元/平方米左右，“靜安項(xiàng)目地段好一些，出價(jià)的人多一些，虹口項(xiàng)目不太順利，買(mǎi)家認(rèn)為價(jià)格貴了，難以談攏�！�

  市場(chǎng)不解的同時(shí)，SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿澜粘赓Y2600萬(wàn)美元買(mǎi)下了美國(guó)曼哈頓一棟聯(lián)排別墅，而此前他們夫婦聯(lián)合財(cái)團(tuán)花了7億美元買(mǎi)下紐約通用大廈40%的股權(quán)。這也因此被解讀為華人首富李嘉誠(chéng)后，另一個(gè)中國(guó)富豪轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的財(cái)富故事。

  “模仿李嘉誠(chéng)拋售上海三個(gè)項(xiàng)目，這是錯(cuò)誤的。”潘石屹對(duì)此駁斥稱，開(kāi)門(mén)做生意，買(mǎi)進(jìn)賣出很正常。按照他的解釋，SOHO中國(guó)是北京、上海最大寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商，擁有200萬(wàn)平方米在建和建成物業(yè)，但其在上海投資近500億元，占SOHO總量75%，要優(yōu)化投資、增大北京比重，達(dá)到兩地平衡。

  在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來(lái)，潘石屹有意出售的這三個(gè)項(xiàng)目其所處區(qū)域的商業(yè)氛圍也并不濃厚，租金上漲乏力，與其到后續(xù)加大風(fēng)險(xiǎn)，不如直接賣掉最劃算。據(jù)了解，上述三個(gè)項(xiàng)目雖然都在上海市中心，但具體所在的曹家渡及四川(樓盤(pán))北路板塊5-7元/平方米/天的租金水平，跟南京西路以及淮海路的地段相差甚遠(yuǎn)。

  “在上海接連收購(gòu)，讓潘石屹賺足眼球，至于項(xiàng)目是否悉數(shù)自主開(kāi)發(fā)完成，已經(jīng)不是核心問(wèn)題了�！� 盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，反過(guò)來(lái)說(shuō)，擇優(yōu)持有，即留下想要的牌，丟掉不想要的，把非核心項(xiàng)目出讓后，反而更能集中資源做項(xiàng)目。

  而一位SOHO中國(guó)知情人士也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露稱，潘石屹在考慮資產(chǎn)重新配置，公司也擔(dān)心上海接下來(lái)會(huì)有一波辦公樓供應(yīng)過(guò)剩的行情，此時(shí)套現(xiàn)，現(xiàn)金為王。按上述報(bào)價(jià)，以總建筑面積粗略計(jì)算，這三個(gè)項(xiàng)目如成功轉(zhuǎn)手，可以為SOHO中國(guó)回籠約120億元的現(xiàn)金。事實(shí)上，今年來(lái)，上海的商辦市場(chǎng)始終頹勢(shì)難改。按照戴德梁行的報(bào)告，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金今年以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)下滑，此外，年底前預(yù)計(jì)將有約40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)出現(xiàn)，總體空置率短期內(nèi)會(huì)有所上升。

  若以平衡論來(lái)看，SOHO中國(guó)會(huì)不會(huì)繼續(xù)出售上海項(xiàng)目？增大北京市場(chǎng)投資力度，計(jì)劃投資額多少，是否已有意向標(biāo)的？然而截至發(fā)稿前，SOHO中國(guó)品牌推廣部門(mén)并未針對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的提問(wèn)作出回答。

  因收購(gòu)并成功改造散售“上海第一爛尾樓”—東海廣場(chǎng)，2009年底，初入上海的SOHO中國(guó)和潘石屹一戰(zhàn)成名。嘗到甜頭后，潘石屹一行重心東移，“上海夢(mèng)”越做越大。

  短短4年多的時(shí)間，SOHO中國(guó)在上海的收購(gòu)或拿地項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)，耗資287億元。相反，在發(fā)展了近20年的北京市場(chǎng)，SOHO中國(guó)卻只累計(jì)擁有17個(gè)項(xiàng)目，目前在手僅有5個(gè)項(xiàng)目。不過(guò)，伴隨迅速擴(kuò)張的，是后遺癥的凸顯。時(shí)代周報(bào)記者梳理其公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至目前，SOHO中國(guó)在滬的12個(gè)項(xiàng)目中，僅有3個(gè)項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)，其余的9個(gè)項(xiàng)目大多處于施工建設(shè)階段，甚至有個(gè)別項(xiàng)目尚處前期規(guī)劃階段。

  “如果此次拋售3個(gè)成功，上海還有9個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，這些項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)招商投入也要數(shù)百億規(guī)模�！鄙虾Ｄ橙谭治鰩煂�(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，雖然SOHO中國(guó)有賬上百億現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，但其京滬多個(gè)大型項(xiàng)目多股現(xiàn)金流犬牙交錯(cuò)，還是考驗(yàn)他們的資金管理能力。

  正在施工的外灘地王8-1地塊，是SOHO中國(guó)在上海所有項(xiàng)目中地理位置最為優(yōu)越的一個(gè)。但接下來(lái)，如果沒(méi)有奇跡出現(xiàn)，在和上海商界大佬郭廣昌死磕兩年搶奪外灘地王的戰(zhàn)役中，SOHO中國(guó)恐怕將宣告敗北�！耙坏┙K審維持原判，即證大、綠城和SOHO三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，股權(quán)將恢復(fù)至轉(zhuǎn)讓前，SOHO中國(guó)支付的40億元也將被退回�！绷碛蟹山缛耸咳缡钦f(shuō)。

  外灘地王案的紛紛擾擾，并不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前，在上海靜安區(qū)“東八塊”的首場(chǎng)較量中，SOHO中國(guó)敗給了美國(guó)漢斯，后者37.06億元的出價(jià)僅僅比SOHO中國(guó)多出一個(gè)零頭—600萬(wàn)元。

  “目前上海的國(guó)內(nèi)巨頭和境外房企很多，且在商業(yè)運(yùn)作上實(shí)力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將使SOHO中國(guó)在上海的拓展中遭遇更多的困難�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  無(wú)論是因?yàn)樯虾Ｍ卣惯B連受挫，還是出于調(diào)整布局考慮，重返北京，并不意味著SOHO中國(guó)發(fā)展之路就能一帆風(fēng)順。

  據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，此前SOHO中國(guó)不斷加重上海市場(chǎng)的投入，與其散售模式在北京遇阻的背景有很大關(guān)系。如今，SOHO中國(guó)雖然已經(jīng)調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，不斷加大自持比例，新近購(gòu)買(mǎi)的北京麗澤項(xiàng)目也明確表示自持發(fā)展，但從快進(jìn)快出高周轉(zhuǎn)的散售模式，到厚積薄發(fā)的自持模式，SOHO中國(guó)的“包租公”轉(zhuǎn)型仍要接受市場(chǎng)考驗(yàn)。

  為了證明公司從散售到自持物業(yè)的轉(zhuǎn)型成功，潘石屹在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合反復(fù)提及這個(gè)話題。今年8月20日，SOHO中國(guó)發(fā)布中期業(yè)績(jī)時(shí)還專門(mén)制作了兩段視頻，由潘石屹與張欣分別用中英文進(jìn)行說(shuō)明。視頻一開(kāi)始，潘石屹就迫不及待地說(shuō)：“今天我可以非常高興地告訴大家，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型成功了�！�

  他的信心來(lái)自于漂亮的數(shù)據(jù)。財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月30日，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額達(dá)25億元，同比增長(zhǎng)103%；凈利潤(rùn)達(dá)21億元，同比增長(zhǎng)242%；核心凈利為5.37億元，同比增長(zhǎng)130%。

  不過(guò)，一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)被忽略了—今年上半年，其租金收入約為8600萬(wàn)元，在25億元的總營(yíng)業(yè)額中占比僅為3%。也就是說(shuō)，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)良好表現(xiàn)，還主要來(lái)源于銷售，而非公司一直宣稱的租金收入。

  以上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)為例，這是作為SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型后第一個(gè)入市的持有型物業(yè)，也被外界普遍視為轉(zhuǎn)型效果的“試金石”。但根據(jù)星展銀行的數(shù)據(jù)，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表現(xiàn)乏善可陳。其后，SOHO中國(guó)通過(guò)下調(diào)租金，將租金水平由最初9元/平方米/天調(diào)整至目前7.5元/平方米/天的平均水平，才得以滿租。

  而在滿租的前提下，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)年租金收入為1.16億元左右。SOHO中國(guó)收購(gòu)此項(xiàng)目總價(jià)為18.9億元，即使該項(xiàng)目不再繼續(xù)增加成本，以年租金除以收購(gòu)代價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目年租金回報(bào)率僅為6.13%，完全收回該項(xiàng)目的投資回報(bào)期將達(dá)16年之久。

  “SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型后一年時(shí)間內(nèi)做到這種程度還不錯(cuò)，但轉(zhuǎn)型的路還任重道遠(yuǎn)，公司的凈利潤(rùn)等數(shù)額還有待提升。”蘭德咨詢總裁宋延慶向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前來(lái)看，SOHO中國(guó)的主流產(chǎn)品是亦商亦住產(chǎn)品，但反之，也可以說(shuō)是非商非住，甚至不宜商不宜住產(chǎn)品。在今后京滬租務(wù)市場(chǎng)上，這種產(chǎn)品肯定還有市場(chǎng)空間，但畢竟不是高端租務(wù)市場(chǎng)，這無(wú)疑是一大挑戰(zhàn)。另外，SOHO中國(guó)需要搭建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在這方面形成自己的品牌，因此目前還難言轉(zhuǎn)型“全面成功”。

  而SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型效果最終如何，歸根結(jié)底是需要經(jīng)過(guò)時(shí)間沉淀。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)想要獲得穩(wěn)定持續(xù)的租金收入，一般也要有10年以上的培育期。但以快進(jìn)快出、短小靈活起家的SOHO中國(guó)能否有這樣的耐心，還是個(gè)未知數(shù)。

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