在十八屆三中全會之后，又有10個城市出臺了房價調(diào)控的新政，這些城市主要是目前房價上漲較快的二線城市。
十余城出新政
28日，西安市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》(下稱“意見”)，提出了調(diào)控西安樓市的七條舉措。其中，在加大供應(yīng)方面，將進(jìn)一步加大中小套型、中低價位住房用地供應(yīng)，2014年一季度末，制定并公布當(dāng)年全市住房用地計劃，確保當(dāng)年住房用地計劃供應(yīng)量在2013年的基礎(chǔ)上增加10%。
此外，意見強調(diào)了要落實穩(wěn)定房價責(zé)任，要求各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會、各有關(guān)部門要積極采取措施，按計劃均衡供應(yīng)住房用地，嚴(yán)格商品住房銷售管理，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實承擔(dān)穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的責(zé)任，“確保年度房價控制目標(biāo)順利完成”。
加上西安，本輪出臺樓市調(diào)控新政的城市已達(dá)到14個。除了鄭州以及北京、上海和深圳，其他10個城市均是在三中全會之后出臺。本周以來，就有廈門、南昌、沈陽、長沙、南京、杭州、福州、西安8個城市密集推出調(diào)控新政，且全部是房價上漲較快的二線城市，頗為引人關(guān)注。
縱觀本輪調(diào)控，絕大多數(shù)城市推出的新政都是提高限購資格、加大土地供應(yīng)、提高二套房首付幾個方面。相比一線城市，部分二線城市如福州、西安的新政力度相對較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應(yīng)之外，沒有其他具體的加碼舉措。
這也與目前西安完成房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)壓力較小有關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，10月西安新建商品住宅價格上漲10.3%，這與該市今年年初公布的不高于收入漲幅的房價控制目標(biāo)相比差距并不大。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》記者，一線城市和部分漲幅很高的二線城市，在上層的壓力之下，出臺新政也確實非常有必要。但像西安這樣的二線城市，房價漲幅壓力比一線城市要小很多，因此他們出臺新政是起到一個表態(tài)作用�！跋裎靼驳拇胧┝Χ忍貏e小，對市場的影響也是微乎其微�！�
廣州市房協(xié)專家委員、廣州市社科院研究員彭澎也告訴記者，二線城市密集跟進(jìn)樓市新政，更多的是起到一個表態(tài)的作用，對抑制房價上漲起不到太大的效果。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，目前的調(diào)控已由一線城市蔓延到二線城市，預(yù)計還將有更多省會城市與計劃單列市加入，出現(xiàn)一波多城市調(diào)控收緊的局面。如按照當(dāng)?shù)卣{(diào)控房價目標(biāo)，本月至少還有8個房價超標(biāo)10%的城市跟進(jìn)，譬如太原、哈爾濱、南充、桂林、岳陽等。但是跟進(jìn)的城市地方調(diào)控基本無新意，力度上會減小。
對樓市影響有限
張大偉認(rèn)為，盡管力度不大，但一二線城市密集出臺新政，在短期內(nèi)還是會對樓市起到一定的“冰凍”作用，部分城市也可以完成年初制定的目標(biāo)。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至26日，11月全國主要的54城市合計新建住宅簽約套數(shù)為22萬套，環(huán)比10月同期下調(diào)了0.3%，同比則出現(xiàn)了10.7%的調(diào)整。其中下調(diào)最多的是二線城市，同比下調(diào)幅度達(dá)到了20%，一線城市下調(diào)幅度也達(dá)到了18.6%。
在部分城市，如果限購舉措能嚴(yán)格執(zhí)行，那么對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場也會起到不小的影響。以廈門為例，在當(dāng)?shù)貥鞘兄�，外地購房者往往占到一半以上。世�?lián)地產(chǎn)[微博](13.39, 0.21, 1.59%)廈門公司相關(guān)人士告訴記者，之前一直都是可以通過補繳社�；蛘邆�稅獲得購房資格，如果政府做到新措施中的嚴(yán)格控制的話，對市場的影響會比較大。
部分限價政策表面上控制了房價，但實際上間接加重了購房者的負(fù)擔(dān)。例如在廣州中心城區(qū)2萬元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽的措施后，部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價格的部分房價轉(zhuǎn)移到裝修費用上。
深圳綜合開發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，深圳新政后所謂降價更多體現(xiàn)在形式上。比如在結(jié)構(gòu)上，對開發(fā)商約定在剩下兩三個月加大對中小戶型、關(guān)外樓盤的供應(yīng)，收縮重點地區(qū)的高檔、豪宅供應(yīng)，這種均價的降低不是因為樓價真的下降，而是樓盤銷售主要跑到關(guān)外去了。
張大偉說，房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，也就是必須建立充分的長效機制。這其中，加大市場供應(yīng)，解決供需矛盾是一方面。
在本輪調(diào)控中，不少城市也提出要加大土地供應(yīng)的力度。以廈門為例，該市提出2014年住房用地供應(yīng)總量，比前五年年均實際供應(yīng)量增加20%。前述世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司相關(guān)人士說，加大市場供應(yīng)關(guān)鍵要看區(qū)域，如果是加大島內(nèi)(廈門城區(qū))的供應(yīng)力度，那么對整體房價影響會比較大�！皪u內(nèi)的房子屬于稀缺資源，基本上是出一套賣一套�！�
另一方面，如何加快土地流轉(zhuǎn)、加快持有環(huán)節(jié)稅費征收即實施真正意義上的房產(chǎn)稅是相當(dāng)重要的一面�！斑@些問題不解決的話，短效機制很難退出。漲幾個月推出一波政策，這樣的循環(huán)會不斷持續(xù)�！睆埓髠フf，目前的措施只是短暫抑制住房價，但到明年3月后，有可能進(jìn)一步上漲。
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