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11月3 0日，對(duì)富力老板張力和李思廉而言，可能是一個(gè)重大的日子，因?yàn)檫@一天，富力地產(chǎn)正式跨出國(guó)門(mén)，走向海外。但對(duì)已經(jīng)進(jìn)駐海外的房企而言，或已不足為奇。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在近2年內(nèi)，接近2 0家知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，足跡遍及歐美、亞洲、澳洲等多個(gè)國(guó)家或地區(qū)。一時(shí)間引起業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)：這些房企在國(guó)內(nèi)政策頻繁重壓樓市情況下涌向海外，為扎堆拓展還是逃離中國(guó)？

  在預(yù)料之中，富力地產(chǎn)也跨出了“國(guó)門(mén)”。11月30日，富力地產(chǎn)全資子公司以85億元人民幣的代價(jià)收購(gòu)馬來(lái)西亞一幅土地。該地塊可售面積達(dá)350萬(wàn)平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)。

  其實(shí)，富力步伐相對(duì)慢了一步。從今年年初至今，碧桂園、萬(wàn)科、綠地及萬(wàn)達(dá)等房企已踏足海外市場(chǎng)了。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)有近20家房企開(kāi)始布局海外市場(chǎng)，主要集中在亞洲國(guó)家，如韓國(guó)、馬來(lái)西亞、印度和新加坡等，其次美國(guó)和澳大利亞也有較多企業(yè)進(jìn)駐。

  房企走向海外還可以追溯更早一些�？硕鸱治鰩煑罹Ь嘎�，國(guó)內(nèi)房企最早投資海外的項(xiàng)目，可以追溯到2004年，當(dāng)時(shí)由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項(xiàng)目。至2011年，大規(guī)模海外布局潮涌起，知名房企紛紛出海。當(dāng)時(shí)就有人預(yù)言，布局海外一定會(huì)成為房企擴(kuò)張的必然趨勢(shì)。

  事實(shí)證明，的確如此。2011年期間，碧桂園與萬(wàn)通地產(chǎn)掀起海外投資熱，隨后，2012年-2013年，綠地先進(jìn)韓國(guó)，后入美國(guó)；萬(wàn)科在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)分別與鐵獅門(mén)、吉寶置業(yè)達(dá)成合作，入駐美國(guó)及新加坡；在成功布局海外的房企中，亦可見(jiàn)萬(wàn)達(dá)、SOH O中國(guó)與復(fù)興國(guó)際的身影。

  從已公布的海外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，收購(gòu)+合作方式最為房企認(rèn)可。如萬(wàn)科在新加坡與吉寶置業(yè)合作、在美國(guó)與鐵獅門(mén)成立合資公司；碧桂園在馬拉西亞與M ayland集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)；綠地在澳大利亞與加拿大Brookfield合作等。

  針對(duì)合作，楊晶晶分析認(rèn)為，一方面，進(jìn)入國(guó)外新城市，內(nèi)地房企最缺乏的便是經(jīng)驗(yàn)，以收購(gòu)的方式獲取項(xiàng)目，為企業(yè)探索當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)模式提供實(shí)踐平臺(tái)；另一方面，與當(dāng)?shù)刂容^高、開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，將有效彌補(bǔ)不足，推進(jìn)房企自身運(yùn)作模式形成。

  中國(guó)人在全球范圍內(nèi)無(wú)處不在，已成不爭(zhēng)事實(shí)。房企走出海外，不少業(yè)內(nèi)人士聯(lián)想為：為中國(guó)民間資本找出路，還不是為中國(guó)人建房子？克而瑞分析認(rèn)為，房企進(jìn)駐海外市場(chǎng)，還是以貼近國(guó)內(nèi)客戶的需求為主。一方面，是滿足國(guó)內(nèi)高凈值人士的海外投資需求；另外一方面，則是滿足海外移民人士子女的教育學(xué)區(qū)房需求。

  其中，較為重要的原因是，高收入群體投資移民意愿較為強(qiáng)烈。據(jù)胡潤(rùn)中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書(shū)調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地的千萬(wàn)富豪中，46%正考慮移民國(guó)外，14%已移民或正在申請(qǐng)移民，而家資在1億以上的富人中，有移民意向的人比例高達(dá)74%，這些高凈值人士都是潛在客群。

  此外，部分國(guó)家、地區(qū)提供相對(duì)優(yōu)惠的置業(yè)政策，比如，臺(tái)灣地產(chǎn)投資的低利率及永久產(chǎn)權(quán)，一般貸款利率低于2%，馬來(lái)西亞也有“第二家園計(jì)劃”，成功申請(qǐng)者將獲得長(zhǎng)達(dá)10年并可以終身更新的社交簽證。

  海外移民的主要陣地，基本也是國(guó)內(nèi)房企進(jìn)駐的主要目的地�？硕饛V州分析人士認(rèn)為，不少高凈值人士海外投資主要是為了方便子女教育。因此，滿足這部分人的需求，也是開(kāi)發(fā)商考慮投資的重要因素之一。

  但是，還有不可忽視的內(nèi)因。近兩年，國(guó)內(nèi)土地價(jià)格不斷攀高，房企開(kāi)發(fā)成本加大。去年下半年以來(lái)，伴隨著市場(chǎng)回暖力度增強(qiáng)，土地價(jià)格不斷走高。今年，多個(gè)城市地王項(xiàng)目涌現(xiàn)，北上廣一線城市成為高價(jià)地塊頻出之地，天津、重慶、杭州等重點(diǎn)二線城市也跟風(fēng)漲價(jià)，甚至出現(xiàn)面粉高于面包價(jià)的現(xiàn)象。

  正如地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志所言，房企要通過(guò)拿地進(jìn)行擴(kuò)張，但和每年土地供應(yīng)相比，房企總是吃不飽，尤其一、二線城市，地少就罷了，但還要用“地王”的價(jià)格才能勉強(qiáng)拿到，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)縮減的現(xiàn)狀下，往海外走是種新的嘗試。“估計(jì)不會(huì)有哪個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣頻繁地調(diào)控樓市，也不會(huì)有哪個(gè)國(guó)家像中國(guó)輿論那樣頻繁尖刻地批評(píng)一個(gè)高度市場(chǎng)的行業(yè)，在惡劣的生存條件下，在眾多行政調(diào)控手段下，在CCA V代表法律追繳土地增值稅下，房企無(wú)奈選擇政策更穩(wěn)定的新市場(chǎng)�！�

  某已經(jīng)走出海外的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，對(duì)房企而言，國(guó)內(nèi)地價(jià)上漲會(huì)大大壓縮后期利潤(rùn)，同時(shí)，過(guò)高的成本將意味著更大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，走向國(guó)外或許是更好的嘗試。

  仔細(xì)看一下房企在國(guó)外拿的項(xiàng)目，與這部分房企在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目比，相對(duì)而言，規(guī)模不算太大�？硕饛V州分析人士認(rèn)為，受制于不同國(guó)家法律因素，以及消費(fèi)習(xí)慣等不同，這些房企在國(guó)外仍然處于“試水”階段。

  個(gè)別前期進(jìn)入海外的房企，雖不是盆滿缽滿，但也不是血本無(wú)歸。萬(wàn)通在臺(tái)北2011項(xiàng)目于2011年7月入市，3個(gè)月的時(shí)間去化55%；馬來(lái)西亞碧桂園金海灣已進(jìn)入收獲期，今年8月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推出6000套房源認(rèn)購(gòu)超過(guò)5000套。

  楊晶晶認(rèn)為，兩大海外項(xiàng)目入市熱銷(xiāo)，無(wú)疑顯示了國(guó)人置業(yè)海外的實(shí)力，以及海外地產(chǎn)有較大的發(fā)展?jié)摿��！安贿^(guò)，當(dāng)我們擴(kuò)大到企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面，還需要警惕其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)�！薄跋噍^于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受政策變動(dòng)影響較大，房企海外布局面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更為復(fù)雜，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，分別是政治、經(jīng)濟(jì)以及房企資金能力。”楊晶晶分析，在政治方面，基于兩國(guó)外交關(guān)系良好，國(guó)外官員對(duì)外來(lái)房企開(kāi)發(fā)有較高的支持力度，否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)很難繼續(xù)，如由于政府問(wèn)題，中坤集團(tuán)冰島買(mǎi)地事宜仍懸著，中航地產(chǎn)也因?yàn)楫?dāng)?shù)卣鰻柗礌柦K止了斯里蘭卡項(xiàng)目。

  在經(jīng)濟(jì)方面，匯率變動(dòng)關(guān)系企業(yè)盈利。楊晶晶認(rèn)為，房企在國(guó)外的投資是以美元支付，而國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)售回款以人民幣形式回籠，如果在銷(xiāo)售期，美元兌人民幣匯率不穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅升值，將會(huì)對(duì)利潤(rùn)的鎖定造成不利影響�！吧婕捌髽I(yè)資金能力方面，國(guó)外不比國(guó)內(nèi)，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)流程、開(kāi)發(fā)模式及稅費(fèi)制度等與國(guó)內(nèi)大相徑庭，布局海外對(duì)房企資金充裕度提出更高要求。”

  也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)房企表示樂(lè)觀。“相信隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的平均化，以及政策調(diào)控的嚴(yán)密化，會(huì)有更多的房企考慮投資海外市場(chǎng)來(lái)降低企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)�！�

  房企走向海外主要有三大原因：首先，新時(shí)代土豪炫富已經(jīng)不滿足手表、名車(chē)了，他們希望擁有海外物業(yè)，甚至外國(guó)護(hù)照，到國(guó)外度假才是新土豪們的選擇。消費(fèi)觀念改變?yōu)楹Ｍ馕飿I(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇。

  其次，滿足裸官的需求。相關(guān)人事反映，海外置業(yè)并且入籍的多為婦女小孩，其背后的男人多是在中國(guó)的裸官，反腐高壓態(tài)勢(shì)下，官員已是高位置業(yè)，不少領(lǐng)導(dǎo)為后路做打算，特殊市場(chǎng)需求也是需求。

  再次，中國(guó)人青睞投資不動(dòng)產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)多城限購(gòu)，在投資渠道缺乏的當(dāng)下，海外物業(yè)出現(xiàn)了機(jī)遇，國(guó)內(nèi)調(diào)控政策提供的新機(jī)遇。

  在國(guó)內(nèi)，目前受限購(gòu)政策的影響，很多準(zhǔn)客戶即使有充裕的資金，都無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)樓價(jià)持續(xù)高企，也令有投資意識(shí)的客戶看到炒作空間有限，故寧愿把目光轉(zhuǎn)移到國(guó)外。

  房企對(duì)此判斷也如此，包括美國(guó)、歐洲等多個(gè)國(guó)家在經(jīng)歷了數(shù)年前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)仍舊在底部緩慢回升，各地的樓價(jià)都處于相對(duì)低位，故能吸引到中國(guó)的房企或投資客前往購(gòu)置房產(chǎn)。

  這種資金轉(zhuǎn)移，實(shí)際上也是企業(yè)將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有效降低的做法，目前應(yīng)該處于初級(jí)發(fā)展階段，待國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入上升通道，國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象才會(huì)明顯增多。

  “出�！弊畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)是，對(duì)持有資金的把控，畢竟現(xiàn)在國(guó)外市場(chǎng)何時(shí)能進(jìn)入復(fù)興階段，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，故前期都是在“守”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是要等待，但資金實(shí)力不算很強(qiáng)的房企，未必能守得太久，不排除會(huì)出現(xiàn)失敗案例。

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