繼碧桂園后，日前，萬(wàn)科在武漢也因無(wú)證售房，被當(dāng)?shù)胤抗芫至腥腴_(kāi)發(fā)企業(yè)不良信用檔案黑名單，盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)房企日后在武漢開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目并無(wú)實(shí)質(zhì)影響，但這對(duì)一向以規(guī)范自律的龍頭房企而言，并不光彩。
據(jù)記者了解，萬(wàn)科不惜冒著違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)急于賣(mài)房的背后，是萬(wàn)科在武漢銷(xiāo)售額第一的寶座上連坐四年，今年突被保利奪走，銷(xiāo)售壓力驟增后的主動(dòng)出擊。而碧桂園在今年國(guó)慶期間，就已放話(huà)要完成千億銷(xiāo)售目標(biāo)，彰顯出爭(zhēng)分奪秒搶客的急切心態(tài)。
多位上市房企內(nèi)部人士告訴記者，房企對(duì)拿地到銷(xiāo)售有嚴(yán)格的時(shí)間限制，而地方政府的審批速度，有時(shí)往往跟不上開(kāi)發(fā)商的步伐，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能如期拿證賣(mài)房，只能鋌而走險(xiǎn)打擦邊球。
萬(wàn)科上“黑名單”
12月以來(lái)，武漢市房管局接連將萬(wàn)科金域藍(lán)灣D5#、F2#樓，碧桂園生態(tài)城8#樓記入開(kāi)發(fā)企業(yè)不良信用檔案，原因是未取得《商品房預(yù)售許可證》就違規(guī)銷(xiāo)售。
政府將兩大銷(xiāo)售過(guò)千億的龍頭房企列入黑名單的情況，實(shí)屬罕見(jiàn)。這在武漢一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士看來(lái)，是地方政府殺一儆百，為行業(yè)自律敲響警鐘。從11月起，武漢開(kāi)始對(duì)調(diào)控念起緊箍咒，并在11月22日出臺(tái)了“漢七條”，要求嚴(yán)肅查處違規(guī)銷(xiāo)售行為。
這讓向來(lái)以透明規(guī)范自省的萬(wàn)科也未幸免，對(duì)此，武漢萬(wàn)科公司并不愿多言，僅表示是一個(gè)偶然事件。
對(duì)于當(dāng)事雙方，武漢市房管局并不愿置評(píng)。但在武漢業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不良信用檔案只是一種行為規(guī)范，對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)，以及今后在武漢拿地并不會(huì)構(gòu)成直接影響，畢竟政府對(duì)房地產(chǎn)商為地方財(cái)政和GDP所做的貢獻(xiàn)心知肚明，尤其是龍頭房企。
上述武漢業(yè)內(nèi)資深人士分析，盡管政府承諾會(huì)對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售行為做出檢查，但萬(wàn)科、碧桂園的無(wú)證售房發(fā)生在一兩個(gè)月前，而政府直至12月才做出行政處罰，且公示就一句話(huà)，也說(shuō)明政府并非真心要懲處開(kāi)發(fā)商。
“如果不是媒體對(duì)高價(jià)樓盤(pán)曝光，政府也不會(huì)為難房企，但已經(jīng)曝出來(lái)了，政府必須給老百姓一個(gè)交代，也撇清自己的責(zé)任�！鄙鲜鲋槿耸恐毖�，表面上政府會(huì)監(jiān)督處置，但私底下雙方關(guān)系依舊融洽。
“這其實(shí)是場(chǎng)誤會(huì)�！币晃涣私獗坦饒@生態(tài)城項(xiàng)目?jī)?nèi)情的人士告訴記者，該盤(pán)有十多棟樓一齊開(kāi)盤(pán)，除8號(hào)樓外，其余都拿到了預(yù)售證，但因8號(hào)樓屬于樓王，位置最好，客戶(hù)看中后問(wèn)起為何不賣(mài)，并提出能否提前登記預(yù)訂。
“房管局原定在11月初發(fā)證給生態(tài)城，但媒體不斷施壓后，政府推遲了發(fā)證計(jì)劃。”該知情人士透露，8號(hào)樓的預(yù)售證，相隔一個(gè)月后才塵埃落定發(fā)下來(lái)。
今年9月，碧桂園在山東威海的十里金灘項(xiàng)目，也被曝出沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，收取客戶(hù)定金的問(wèn)題。碧桂園回應(yīng)，因開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售火爆，其中未取得預(yù)售證的房子屬于臨時(shí)加推預(yù)訂。
“全部沒(méi)有預(yù)售證就賣(mài)肯定不行，但如果賣(mài)五六棟，只有一兩棟沒(méi)拿證，也可以混合著賣(mài)，這個(gè)很常見(jiàn)�！鄙钲冢潜P(pán)）一上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，購(gòu)房者也早已習(xí)以為常。
急賣(mài)與慢批
實(shí)際上，無(wú)證售房的背后，正是開(kāi)發(fā)商急于快速銷(xiāo)售運(yùn)轉(zhuǎn)與政府審批速度無(wú)法匹配的問(wèn)題。
上述深圳上市房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，追求現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求拿地9個(gè)月至1年內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，有的上市房企更短，要求6-8個(gè)月推出來(lái)，但地方政府的審批速度往往跟不上，有時(shí)還需讓位于調(diào)控。
據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露，碧桂園對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)有嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定，如首期大多是別墅、洋房，要求6-8個(gè)月即開(kāi)盤(pán)，而高層住宅需要一年，廣東要求別墅封頂才能發(fā)放預(yù)售證，高層住宅則需建成三分之二，拿證時(shí)間更慢。
而萬(wàn)科對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奉行“5946”原則，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出四成、產(chǎn)品必須六成是住宅。
上述武漢業(yè)內(nèi)資深人士透露，過(guò)去三四年，萬(wàn)科在武漢均保持著銷(xiāo)售第一，但今年因?yàn)楫a(chǎn)品分布問(wèn)題，被保利超過(guò)，銷(xiāo)售壓力驟增。
“萬(wàn)科過(guò)去的風(fēng)格都是開(kāi)發(fā)城市郊區(qū)的樓盤(pán)，今年卻在漢口市中心有個(gè)項(xiàng)目，因涉及拆遷改造，開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，直到今年11月才入市，這可能影響了萬(wàn)科在武漢的銷(xiāo)售計(jì)劃�！痹摌I(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，尤其對(duì)地方公司而言，年底迫切需要沖任務(wù)，否則年終獎(jiǎng)受影響。
而碧桂園在國(guó)慶后更是鉚足勁要全面沖刺千億目標(biāo)，難以掩飾爭(zhēng)分奪秒搶客戶(hù)的心態(tài)�！氨坦饒@今年業(yè)績(jī)翻倍，快跑過(guò)程中，難免會(huì)有些不守規(guī)矩。”深圳某龍頭房企人士評(píng)價(jià)認(rèn)為，尤其是對(duì)地方銷(xiāo)售人員而言，以業(yè)績(jī)考核導(dǎo)向?yàn)橹�，賣(mài)房是終極目標(biāo)。
碧桂園內(nèi)部人士也稱(chēng)，碧桂園一向是快速周轉(zhuǎn)，從不藏著掖著，該推的推，畢竟今天不知道明天的行情。
事實(shí)上，碧桂園與萬(wàn)科的產(chǎn)品定位均以剛需為主，并非高價(jià)盤(pán)，一般不會(huì)成為政府調(diào)控的目標(biāo)。
碧桂園內(nèi)部人士告訴記者，一線城市確實(shí)存在對(duì)高價(jià)盤(pán)不發(fā)預(yù)售證的情況，即便發(fā)了也不允許網(wǎng)簽，但碧桂園除了在廣州（樓盤(pán)）番禺外，在一線城市都沒(méi)其它項(xiàng)目，公司80%的項(xiàng)目位于不限購(gòu)不限貸的城市，而在雙限的城市，碧桂園項(xiàng)目位于郊區(qū)居多，又不屬于政府重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，因此很少遇到因?yàn)檎{(diào)控而不發(fā)預(yù)售證的情況。
“開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售，一般是政府已經(jīng)提前告訴你，哪天可以拿到預(yù)售證，但由于種種原因，最后被耽擱，而開(kāi)發(fā)商可能等不及，就提前張羅營(yíng)銷(xiāo)了。”一龍頭房企內(nèi)部人士告訴記者，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，并非為了早賣(mài)，而是為了早宣傳，在正式開(kāi)賣(mài)之前造勢(shì)，尤其是小開(kāi)發(fā)商，蓄客期可能更長(zhǎng)。
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