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  2014年至少有三條主線將會影響房地產(chǎn)市場。其一是GDP和房地產(chǎn)市場的關(guān)系。如果宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會被視為重要推動力。預計今年的宏觀經(jīng)濟不會太好，也不會太差。第二條主線是供給。根據(jù)中國指數(shù)研究院1月2日發(fā)布的“2013年中國300城市土地市場交易情報”顯示，全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%。由此可見，土地供應量增加的趨勢會持續(xù)，一方面，通常土地兩三年后才能上市形成供應，市場調(diào)整通常以三年為一個周期。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。第三條主線是改革。越市場化，對企業(yè)越有利。市場化方向明確以后，證監(jiān)會會逐步放開房企融資的審批，審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè)，20個以上的500億企業(yè)，市場集中度會越來越高。

  1.2014年房地產(chǎn)市場軟著陸�？垂⿷�，2014年待去化的面積依然會同比增長10%。可售面積在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，今年市場要著陸，硬著陸就是最不希望發(fā)生的。2.行業(yè)總成交面積進入中期高位平臺，但增速放緩。2013年行業(yè)取得了歷史性的突破，到了7萬億住宅銷售總額，這是因為之前開工量高，但是2011年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，也就是說增速開始出現(xiàn)放緩了。3.50個城市是關(guān)注重點，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。在一線城市，30億元拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，地價太高了。所以今年二線城市，也就是以省會城市為主導的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象消減一些。4.二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價格回調(diào)。5.投資客不會明顯增加。今年投資客可能還要少，房地產(chǎn)去投資化的趨勢越加明朗。6.35歲以下是絕對的需求的主力，占比會持續(xù)提升。7.大者恒大，行業(yè)集中度迅速提升。前20名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往，前十上升的速度也很快。中國房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，就是大者恒大，越來越大，能力越來越強。8.開發(fā)商利潤和ROE下滑，開發(fā)商經(jīng)營、競爭面臨嚴酷的精細化考驗。9.過于激進中小開發(fā)商將面臨短期償付危機。10.一線城市的現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動租金長期持續(xù)上漲。

  預計今年的房地產(chǎn)市場會保持穩(wěn)定，總體的情況是穩(wěn)定中略有上升。不過局部將會是有升有跌。如廣州的中心城區(qū)價格將會繼續(xù)上升，而供應量大的郊區(qū)和二三線城市樓價將有可能會下跌。總體的成交量將保持穩(wěn)定，特別是今年下半年市場消化了“穗六條”的影響后，成交量將會上升，不過應該不會再出現(xiàn)如2013年那樣井噴的狀況。

  土地方面，長效機制的推出以及農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的改革等，都將為土地市場帶來新的變化。不過目前，很多地方“土地財政”的現(xiàn)狀還沒改變，能否在今年內(nèi)得到改變，真是未知之數(shù)。預計今年類似廣州等一線城市位于市中心的地塊依然會出現(xiàn)地王，這由土地的稀缺性決定。同時，近期也留意到北京又再推出限價房和“自住型商品房”用地，保證普通剛需階層(夾心層)的利益。2013年11月，近一個月北京即推出153萬平方米的保障房用地，其中包含公租、經(jīng)適房、限價房及自住型商品房用地。不排除廣州也會仿效。當這種特殊制定的房屋地塊達到20%時，就會影響到市場，造成周邊樓價的下跌。不過，即使是今年推出地塊，要明年才能推出市場，要到明年才會對市場產(chǎn)生影響。

  1.2014年房企、市場分化，千億房企將有10家；2.全國房價預計漲幅7%左右，一線、二線核心城市房價繼續(xù)漲，核心區(qū)域房價大漲，三四線城市有漲有跌；3.土地成交量價比2013年略高；4.資本市場和產(chǎn)權(quán)融資有亮點；5.房產(chǎn)稅不會全面推行，限購、限貸繼續(xù)，部分城市會有變化。

  黎文江認為，按照十八屆三中全會的指示，預計2014年房地產(chǎn)政策將會進一步淡化限價等行政手段，但是限購、限貸短期內(nèi)不會立刻退出，今年還將繼續(xù)執(zhí)行。由此看來，今年整體房地產(chǎn)市場成交量也將有樂觀的預期。經(jīng)過近三年來的調(diào)控，市場走勢已經(jīng)呈現(xiàn)一定的周期性。2012年廣州房地產(chǎn)市場在下半年成交量開始爆發(fā)，出現(xiàn)“前低后高”,2013年延續(xù)了2012年市場火爆，出現(xiàn)“前高后低”。預計2014年又將承接2013年底市場較為低迷的局勢，再次轉(zhuǎn)至“前低后高”。2013年各大房企銷售業(yè)績完成情況良好，年末市場上鮮見促銷行為，但是預計今年初將可能有小幅度的以價換量。但是因為限簽的關(guān)系，去年大量豪宅以及大戶型單位被擠壓，今年預計這部分產(chǎn)品將會逐步網(wǎng)簽，樓價仍然面臨較大的結(jié)構(gòu)性上漲的壓力，全年房價預計仍將保持10%左右的漲幅。(鄧蘇梅)

  2014年第一季度，廣州二手住宅市場仍將處于調(diào)整態(tài)勢，預計個別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會在2月春節(jié)后率先調(diào)整放盤價，二手樓價也會從前期高位向下回落，幅度大概在4%-7%之間。整個市場的主力客戶群仍是外地準買家，但廣州本地買家的比例會有所增加，市場成交的熱點集中在80-100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達到25%的水平。第一季度廣州一手住宅成交也將受到“穗六條”后續(xù)影響而出現(xiàn)萎縮。預計第一季度全市十區(qū)月均網(wǎng)簽量在5100宗左右，比2013年第一季度減少22%。按常規(guī)至少要經(jīng)過半年的觀察期，政策才有進一步加深或適度放松的可能，因而對外地客戶的“三年期社�；騻€稅證明”以及二套房首付七成的措施，將會成為2014年第一季度甚至上半年的調(diào)控主基調(diào)，亦會對廣州市一、二手住宅市場內(nèi)的外地準買家造成直接制約。至于第二季度及其后的市場如何走，關(guān)鍵看3月“兩會”之后中央或地方政府是否有新的調(diào)控措施出臺。(鄧蘇梅)

  同時，調(diào)控方式也將往增加市場供應、改變供求關(guān)系方向轉(zhuǎn)變。廣州無論是“新國五條細則”還是“穗六條”,都分別要求增加土地供應，加大對中低價位商品住房的土地供應。目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是需求與供給的不平衡，具體表現(xiàn)為住宅土地供應不足限制住房供給增長，住房供給不足難以滿足住房需求。因此，以往政府切斷房企資金鏈反而令到供給下降，不利于平抑房價，而從供應端著手，增加供應，緩解供需矛盾，則有利于實現(xiàn)房價控制目標。

  房產(chǎn)稅擴圍風聲一直不斷，而國務院會議提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”,更使房產(chǎn)稅上升到立法的高度。但一方面房產(chǎn)稅立法、開征，需要在財稅整體改革的基礎(chǔ)上進行，目前相關(guān)制度環(huán)境尚未成熟，另一方面，房屋登記系統(tǒng)和交易數(shù)據(jù)信息尚未實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在客觀環(huán)境下難以鋪開。此外，在市場環(huán)境各異的情況下如何切合各方利益，針對存量住房如何征收等問題也尚未解決，因此從試點到全面推廣仍需要較長時間。

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