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標(biāo)題: 佛山房價漲跌的標(biāo)準(zhǔn)有哪些 [打印本頁]
作者: 叼毛    時間: 2014-2-28 15:18
標(biāo)題: 佛山房價漲跌的標(biāo)準(zhǔn)有哪些

1月全國樓市成交遇冷、杭州兩樓盤大幅降價、部分銀行暫停房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)A股持續(xù)大跌……當(dāng)前，樓市又走到了十字路口，房價漲跌眾說紛紜

。

業(yè)界此前普遍看好今年佛山樓市走勢，紛紛認(rèn)為房價將穩(wěn)中有升。但隨著信貸持續(xù)收緊，加上外部環(huán)境影響，業(yè)界對佛山房價的研判出現(xiàn)了巨大分歧

。

佛山富通地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理姜灃桐坦言，對今年樓市走向，去年年底還偏向樂觀，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)為審慎悲觀了，他認(rèn)為“房價會持穩(wěn)，就算下降，不會

超過10%”。而佛山中原策略研究中心總監(jiān)車德銳說，“佛山開發(fā)商很恐慌，已經(jīng)做好預(yù)案，誰都不想做降價的第一個”，“未來三個月，佛山房價

會下降10%左右”。不過，亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓、深圳市天為房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李寶柱、合富輝煌佛山市場研究部副總監(jiān)李興旺

等人認(rèn)為佛山房價今年會繼續(xù)小幅上漲。

信貸成為影響房價首要因素？

南方日報：您判斷樓市風(fēng)險、房價漲跌的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

車德銳：樓市風(fēng)險跟投資比例成正比，房價漲跌來自于供求雙方的博弈，信貸政策成為影響今年供求雙方博弈以及房價的首要因素。

姜灃桐：房價漲跌最明顯標(biāo)準(zhǔn)是看市場的成交量，房價會隨成交量波動；其次是政策面，比如貨幣政策以及房產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等

更為宏觀的政策；當(dāng)然也有國際市場的影響，如匯率、美國貨幣政策等。

佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良：樓市是否有風(fēng)險主要還是看剛性市場的供求關(guān)系，以及房價的合理性。如果市場商品房積壓過多，炒房過多，價

格過高，超出剛性人群的購買力，那就有風(fēng)險了。

李寶柱：首先，國家宏觀經(jīng)濟(jì)條件、貨幣政策是決定房價的首要因素。其次，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系是影響房價的重要因素。再次，地價在房價上漲中

起決定性因素。此外，還包括影響房價的其他相關(guān)政策、社會大事件波動等因素。

李興旺：房價漲跌，宏觀看經(jīng)濟(jì)面和政策面；微觀主要看供求關(guān)系。

謝逸楓：判斷中國與城市的樓市風(fēng)險、房價漲跌，主要是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、市場供求、房企資金、政策調(diào)控等四個基礎(chǔ)層面，并且考慮到其他因素的影

響，譬如貨幣發(fā)行量、外匯變動、人口變化、城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的改善、地價情況等。

房價未來三個月下降10%？

南方日報：據(jù)您分析，當(dāng)下佛山樓市的風(fēng)險有多高？今年佛山房價會怎么變，變化幅度有多大？

車德銳：佛山樓市，純投資客戶占比10%左右，加上自住兼投資的客戶合計占比不到20%，投資比例很低，說明樓市泡沫、風(fēng)險很小。跟2008年相比，

今年沒有那樣的經(jīng)濟(jì)大沖擊，2008年還有不少項目用的是1993年的地，現(xiàn)在早期土地消化得差不多了，地價高了很多，房價下跌的空間沒有那么大。

現(xiàn)在，佛山已經(jīng)從國際金融危機(jī)中基本恢復(fù)過來，在謀求下一輪的發(fā)展。這些情況說明佛山房價當(dāng)前沒有大跳水的空間。

不過，今年房貸收緊，開發(fā)商慌了，佛山恰逢節(jié)后意外風(fēng)波，佛山開發(fā)商就更慌了，必須采取行動了。佛山潛在的購買力是夠的，樓盤來訪量節(jié)后開

始回升，但是眾多買家開始觀望，樓盤來訪量比往年同期要少一些。

信貸收緊，開發(fā)商資金鏈緊張，在買賣雙方的博弈中，買方逐漸占據(jù)優(yōu)勢地位，房價必須調(diào)整，不調(diào)整就沒人買單，不過調(diào)整幅度有限。根據(jù)經(jīng)驗值

，我預(yù)判，未來三個月，東莞房價會下降10%左右，5月是低位，6月慢慢有起色，折扣會收一些，但壓力依然蠻大。

降價有個過程，開始是暗降，特價房、額外三五個點的折扣、一次性付款額外優(yōu)惠等就是暗降，現(xiàn)在大概有10%—20%的開發(fā)商這么做了。接著是明降

，熱點區(qū)域的項目直接降價，引發(fā)連鎖反應(yīng)，如果信貸持續(xù)緊張，出現(xiàn)明降沒有太大懸念。

有些人認(rèn)為今年信貸情況會跟往年一樣，階段性收緊，其實不然。首先，由于美元走強(qiáng)以及反腐推進(jìn)，資金外流，銀行體系外的流動性在收縮；新一

屆中央政府出手整頓影子銀行，卡緊銀行額度，銀行體系內(nèi)的流動性大幅收縮；再次，互聯(lián)網(wǎng)金融刺激銀行推出更多理財產(chǎn)品，提高攬儲成本，進(jìn)而

推高貸款利率。所以無論對誰，貸款是緊張的，利率是高的，而且這個時間不會短。

房價今年有望保持穩(wěn)定？

南方日報：在各種因素影響下，長期來看，佛山房價將有何調(diào)整？

姜灃桐：今年，佛山樓市的利空因素有信貸收緊、熱錢外流、供應(yīng)量偏大、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型未見拐點以及節(jié)后意外風(fēng)波，利好因素有城市幸福指數(shù)較高、經(jīng)

濟(jì)逐步復(fù)蘇、房價相對較低。對今年樓市，去年年底我還比較樂觀，但是看見信貸政策持續(xù)收緊之后（政策對中國房地產(chǎn)的影響力高達(dá)60%），我的

看法已經(jīng)轉(zhuǎn)為審慎悲觀：今年佛山房價會持穩(wěn)，就算下降，不會超過10%。節(jié)后佛山的市場偏冷，成交在萎縮，各大樓盤每周很少出現(xiàn)雙位數(shù)成交，

有五六套已經(jīng)算不錯，而去年幾十套的都有。開年狀況顯示今年形勢比較嚴(yán)峻的苗頭，等全國兩會的政策面以及三四月份的市場表現(xiàn)出來之后，全年

的局勢才會真正明朗。

陳駿良：單從數(shù)據(jù)上來看，相比周邊城市，或是與佛山經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)某鞘斜容^，佛山房價還是比較低的，去年一手住宅均價沒到9000元/平方米。

但這并不一定就說佛山樓市不存在風(fēng)險。如果全國有不少城市，或是周邊城市普遍出現(xiàn)降價、滯銷等情況，市場消極情緒勢必會漫延至佛山，佛山也

會降價，2007—2008年就出現(xiàn)過類似情況。如果全國樓市和周邊城市樓市比較穩(wěn)定的話，佛山房價今年應(yīng)該變化不大。

瑞峰置業(yè)市場研究部經(jīng)理李玲玲：非住宅市場風(fēng)險較高，普通住宅市場較為健康穩(wěn)健，豪宅類庫存量消化周期長。截至1月底，佛山一手住宅庫存消

化周期大約8個月，處于健康范圍內(nèi)。其中，普通住宅與公寓處于供需基本平衡的態(tài)勢，豪宅洋房消化周期達(dá)到15個月，別墅高達(dá)20個月。同時，非

住宅商品房庫存消化周期高達(dá)57個月，接近5年，出現(xiàn)供過于求的局面。其中，寫字樓高達(dá)24個月，商鋪高達(dá)48個月。今年佛山房價維穩(wěn)，局部區(qū)域

部分供大于求產(chǎn)品價格小幅下滑，部分供小于求產(chǎn)品會小幅漲價。

本版撰文：南方日報記者 曾德軍

房價繼續(xù)小幅上漲？

南方日報：眼下來看，佛山樓市處于供應(yīng)偏緊，這會持續(xù)推高樓價上漲嗎？

李興旺：去年底，佛山一手住宅庫存只有470萬平方米左右，按照去年的消化速度，去庫存只需要7個月左右（12個月為相對平衡狀態(tài)），佛山樓市處

于低庫存水平。近年佛山新增供應(yīng)量均小于銷售量。去年佛山一手住宅均價約8700元/平方米，同比僅上漲6%，低于GDP增幅。無論從庫存看，還是樓

市供求或是房價漲幅來看，佛山房地產(chǎn)較健康理性，風(fēng)險較小。

對于今年佛山市場來講，經(jīng)濟(jì)面、政策面、城市建設(shè)等都會迎來相對寬松的環(huán)境，支撐成交量保持增長，但增幅較小。深圳、廣州的政策將持續(xù)收緊

，外加臨近深圳、廣州地區(qū)交通利好不斷，這對佛山樓市是利好，外地客今年會繼續(xù)支撐佛山樓市。今年佛山樓市供應(yīng)量會加速增加，供求關(guān)系有望

在下半年得到改變，即樓市將進(jìn)入輕微的供過于求，這對房價將起到平抑作用。總的態(tài)勢是房價穩(wěn)中有漲，但漲幅較小。

李寶柱：在銀根收緊、政策不明的大背景下，當(dāng)前佛山樓市處于“供應(yīng)偏緊”行情，即需求受到供應(yīng)不足的限制，需求仍然未被完全釋放。今年供應(yīng)

量持續(xù)釋放，有望激活需求市場，樓市走勢看好，同時房價增長也會受到平抑，所以今年佛山房價會上漲，但漲幅不會太大。

謝逸楓：今年，佛山樓市調(diào)控政策收緊的可能性不大，不過，房企資金流趨緊，所以今年佛山房價會保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但漲幅會下降，去年漲幅

大概是6%。

股市操盤手、房產(chǎn)買家楊偉光：樓市和黃金一樣，價格走向一旦形成了趨勢，不會馬上改變的，未來兩年，房子價格總體向上，但分化是必然的，局

部地區(qū)的大漲和下跌不影響整體緩慢上行。開發(fā)商拿地建造房子的成本高了，房子價格不跟著高能賺錢嗎？房子升值概念已經(jīng)深入人心，現(xiàn)在投資渠

道太窄的問題依然沒有解決，所以市民還是熱衷于買房子。任何東西不可能直線上漲，對于今年佛山房價的看法，我個人依然認(rèn)為是在調(diào)整中前進(jìn)，

穩(wěn)中有升，最多是進(jìn)二退一。我認(rèn)為，今年佛山房價前低后高，前半年保守，房企想盡快完成銷售任務(wù)，下半年可能會漲得快些，小幅度走高3%-5%

。

看好臨近廣、深片區(qū)

南方日報：東莞樓市分化明顯，今年的區(qū)域房價，您怎么看？

姜灃桐：受深圳購買力外溢的帶動，塘廈、鳳崗、長安等臨近深圳片區(qū)，房價看漲；城區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)，房價看平，保持穩(wěn)定；謝崗、東坑、橋頭等消

費力不足的鎮(zhèn)區(qū)，價格可能會有所回落。

陳駿良：二三線鎮(zhèn)區(qū)會成為樓市熱點，走勢看好，因為這些地區(qū)還聚集不少剛性需求人群。值得一提的是，由于與廣深樓差價的原因，臨近廣深的鎮(zhèn)

區(qū)房價仍將保持穩(wěn)定。

李寶柱：看好臨深片區(qū)、中心城區(qū)、泛松山湖片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)的發(fā)展，其中臨深片區(qū)房價還有較大的上漲空間，泛松山湖片區(qū)、大石龍片區(qū)房價會穩(wěn)

健上漲。其中，臨深片區(qū)還有部分尚未激活的鎮(zhèn)區(qū)，有望今年得到釋放，同時臨深片區(qū)的軌道交通、高速公路、公園建設(shè)等城建規(guī)劃利好不斷，勢必

會引發(fā)新一輪增長。

李玲玲：從供求比與消化周期來看，塘廈、鳳崗、黃江等臨深片區(qū)的洋房價格有望上漲，石碣、麻涌、橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)的別墅價格可能小幅下降，莞城、

謝崗、橋頭等鎮(zhèn)區(qū)的商鋪價格預(yù)計也會小幅下滑，城區(qū)、虎門、長安等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)房價預(yù)計保持大體平穩(wěn)。

李興旺：東莞市區(qū)、松山湖、寮步、塘廈、鳳崗、長安、虎門等傳統(tǒng)樓市熱點區(qū)域今年走勢看好，價格看漲。另外，得益于東莞大道延長線及水鄉(xiāng)大

道的開通，道滘房價漲幅預(yù)計會大些，麻涌的房價也會有較大起色。

謝逸楓：今年東莞各鎮(zhèn)街樓市分化繼續(xù)擴(kuò)大，在全市33鎮(zhèn)街（含松山湖）中，厚街、南城、松山湖、大嶺山、東城、長安等11個鎮(zhèn)街銷售均價會較為

明顯上漲，其他區(qū)域鎮(zhèn)街則漲跌均有，幅度在5%之內(nèi)。

車德銳：今年區(qū)域房價不能按照慣常思維來看了，不是取決于區(qū)域價值，而是看開發(fā)商的資金狀況，如果某個大型樓盤的開發(fā)商資金緊張，大幅跳水

了，那么肯定會引起降價連鎖反應(yīng)，就算這個片區(qū)原本價值再高也無濟(jì)于事。

豪宅會先降價嗎？

南方日報：去年各類型物業(yè)價格出現(xiàn)分化，今年各物業(yè)類型的價格走勢，您怎么看？

車德銳：現(xiàn)在開發(fā)商要資金回籠，豪宅產(chǎn)品近期可能會先降價，因為基數(shù)大，所以降價幅度不會太大。相反，剛需產(chǎn)品應(yīng)該會通過墊首付來做文章，

價格下行壓力還小一些。

李玲玲：在房貸收緊、房企資金鏈緊張的情況下，部分剛需樓盤或有降價促銷動作，剛需產(chǎn)品估計價格基本持平，局部出現(xiàn)小幅下滑。受反腐政策與

實體經(jīng)濟(jì)走弱等影響，改善型客戶可能會大幅縮減，高端豪宅產(chǎn)品將面臨更大挑戰(zhàn)。受到電商沖擊，以及購物中心本身的激烈競爭，今年投資商鋪的

客戶群有望減少，商業(yè)地產(chǎn)價格呈現(xiàn)下滑趨勢。
東莞房價5月或迎來低位

李興旺：在去年供應(yīng)井噴之后，別墅今年有望繼續(xù)增加，新增供應(yīng)將突破100萬平方米，今年別墅價格將會較平穩(wěn)。而公寓和洋房可能延續(xù)去年勢頭

，出現(xiàn)6%-10%的漲幅。

姜灃桐：信貸收緊，利率上調(diào)，使得剛需群體觀望，并造成實質(zhì)性的購買力下降，同時今年剛需產(chǎn)品供應(yīng)不小，所以剛需產(chǎn)品不會繼續(xù)漲價了，價格

會維持穩(wěn)定。有錢人受信貸政策影響不大，所以豪宅市場價格會堅挺甚至上漲。東莞白領(lǐng)群體太小，公寓市場分化可能比較明顯，核心地段價格堅挺

，而經(jīng)濟(jì)較弱鎮(zhèn)區(qū)的價格會下挫。商業(yè)地產(chǎn)方面，有些過剩，面臨壓力，當(dāng)然黃金地段還是看好。

陳駿良：只要全國及周邊環(huán)境不出現(xiàn)大波動，東莞住宅市場整體會保持穩(wěn)定。不過，商業(yè)地產(chǎn)有可能會下降，主要因為今年東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明朗，同

時，后續(xù)有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售，預(yù)期市場出現(xiàn)飽和、供過于求的局面。

業(yè)界稱開發(fā)商

已做好降價預(yù)案

南方日報：據(jù)您了解，東莞市的開發(fā)商對后市的整體預(yù)期是如何看的？您建議東莞開發(fā)商怎么做？

車德銳：東莞開發(fā)商很恐慌，已經(jīng)做好預(yù)案，誰都不想做降價的第一個，畢竟還是要面子的。我的建議是，現(xiàn)金為王，全力出貨，雖然不好判斷全年

最終走勢，但未來三到五個月不樂觀，反正都要賣，想辦法賣出就是最好的，價格是其次的。

姜灃桐：中大型開發(fā)商持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)，小型開發(fā)商會悲觀一些。從消息面來看，今年以來，東莞土地轉(zhuǎn)讓的消息比去年更多一些，有些小開發(fā)

商實力不足就把土地賣掉了。在售項目還沒有聽說轉(zhuǎn)讓的，如果銷售繼續(xù)不好，再撐個半年，估計在售項目也會有轉(zhuǎn)讓的。

為了走貨，杭州有開發(fā)商開頭降價了，開發(fā)商歷來都做幾手準(zhǔn)備，根據(jù)具體形勢來推哪一套方案。我覺得大家應(yīng)該量力而行，根據(jù)自身實際來運作，

負(fù)債率太高的話，一旦危機(jī)來了，就會第一個倒下，如果成交萎縮了，該降價的還是要降價。當(dāng)然，做好產(chǎn)品、服務(wù)永遠(yuǎn)是最重要的。

陳駿良：今年房企還是要以開發(fā)適合剛性需求的住宅產(chǎn)品為主，合理定價，商業(yè)地產(chǎn)需要降降溫。

李興旺：由于今年政策面將面臨一定變數(shù)，雖然出現(xiàn)大幅打壓的可能性不是很大，但局部的小幅收緊這種可能性仍然存在。加上東莞今年的供應(yīng)量將

會繼續(xù)刷新歷史新高，供求壓力和競爭都會加大。我不建議開發(fā)商貿(mào)然漲價，建議以走量為主，保持價格的穩(wěn)定。

李寶柱：由于東莞潛在購房需求規(guī)模龐大，轉(zhuǎn)變成實際購房還有很大的擴(kuò)容空間，供應(yīng)充足刺激需求釋放，特別是很多區(qū)鎮(zhèn)的需求還沒有被充分釋放

，廣深房價高企，政策收緊，需求外溢趨勢仍會持續(xù)并加劇。無論市場多么浮躁或不安，開發(fā)商都要穩(wěn)住陣腳，靜觀其變，理性判斷市場發(fā)展規(guī)律的

同時也要順應(yīng)市場，只要是優(yōu)質(zhì)房子絕對不失伯樂客戶，在新市場形勢下，充滿了挑戰(zhàn)和機(jī)遇，要善于抓住機(jī)遇。

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作者: 漁夫子    時間: 2014-2-28 16:38
樓價降吧！我們汕尾的樓價實在太高了，兩個月的工資不用不喝才買得起一平方米的房子！希望樓市大跌�。�！



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