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標(biāo)題: 成都商業(yè)地產(chǎn)20年4代更迭底層商鋪到綜合體 [打印本頁]

作者: 傾羽小賢 時(shí)間: 2014-3-1 11:17
標(biāo)題: 成都商業(yè)地產(chǎn)20年4代更迭底層商鋪到綜合體
歷數(shù)成都商業(yè)地產(chǎn)長達(dá)20多年發(fā)展歷程，如果將社區(qū)底商模式視為第一輪商業(yè)崛起熱潮，生活廣場、城市綜合體等
商業(yè)井噴代表了第二、三波商業(yè)熱潮，今年作為成都商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的藍(lán)光地產(chǎn)，以紅街、耍街所代表的“都市生活
體”模式崛起，則代表了最新一輪的成都休閑商業(yè)投資風(fēng)暴。
　　我們?yōu)槭裁搓P(guān)注商業(yè)地產(chǎn)?
　　成都晉升新一線城市，評級標(biāo)準(zhǔn)就是包括一線品牌進(jìn)入密度、一線品牌進(jìn)入數(shù)量、GDP、人均收入、211高校、《財(cái)
富》全球500強(qiáng)進(jìn)入數(shù)量、大公司重點(diǎn)戰(zhàn)略城市排名、機(jī)場吞吐量、使領(lǐng)館數(shù)量、國際航線數(shù)量等作為主要指標(biāo)的綜合
商業(yè)指數(shù)。
　　而IFS1月份的隆重開業(yè)，一開年就點(diǎn)燃了成都商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)火。近年來專注住宅的藍(lán)光，也在大張旗鼓地在宣傳2
·22搶鋪會，就連萬科也在今年有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售;已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿的萬達(dá)，今年也不甘落后;龍湖的三大天街，
都在按節(jié)奏逐步亮相蓉城。
　　作為越來越具有國際范兒的成都，成都商業(yè)范兒究竟是怎樣?
　　今天起，華西都市報(bào)將推出系列報(bào)道——成都商業(yè)地產(chǎn)編年史，為您細(xì)數(shù)成都商業(yè)地產(chǎn)的前世今生。
　　社區(qū)底商第1代
　　把商業(yè)開在家門口的“社區(qū)經(jīng)濟(jì)”
　　嘉進(jìn)地產(chǎn)顧問總經(jīng)理李昕回憶，“成都商業(yè)地產(chǎn)形成于上世紀(jì)九十年代中后期，當(dāng)時(shí)一些眼光獨(dú)到的開發(fā)商早將目
光瞄準(zhǔn)銷售良好且成熟樓盤的社區(qū)底商�！�
　　1992年，第一次以商品房名義亮相的五大花園(中央花園、交大花園、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園)，首次規(guī)劃
出近2萬平米的社區(qū)底商。
　　隨著商品房開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的不斷提高，普通住房從單一居住需求開始向完善生活配套方向發(fā)展，中海名城、錦繡花
園、藍(lán)光·富力城、御府花都、置信·麗都花園、萬科·城市花園、藍(lán)光·君悅領(lǐng)地等一大批品質(zhì)小區(qū)開始規(guī)劃大體量
的社區(qū)商鋪。
　　據(jù)當(dāng)時(shí)御府花都在一樓經(jīng)營食雜店的一位老板介紹，自己在小區(qū)內(nèi)開店已5年多，幾年來生意一直不錯(cuò)，此外，沿
街的福彩點(diǎn)、雜貨鋪、糧店等“小店”均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)營超過5年，聚集了大批固定客源，可謂是“越開越紅火”。
　　這些年來，雖然成都的大型商圈越來越多，發(fā)展越來越完善，但是像當(dāng)年投資這些小區(qū)內(nèi)沿街底商的“首批吃螃蟹
者”，有的投資回報(bào)已翻了近10倍。
　　生活廣場第2代
　　玉林、紫荊“夜生活”影響一代人
　　“生活廣場”來源于由藍(lán)光地產(chǎn)開發(fā)的玉林生活廣場，它幾乎是20世紀(jì)初成都小資夜生活的代名詞。
　　此后，由藍(lán)光地產(chǎn)打造的“生活廣場”在成都大行其道，耍都、藍(lán)色加勒比、金色夏威夷、羅馬假日廣場、香檳廣
場等在成都遍地開花。幾十間酒吧及餐飲小店，外加幾百平方米的小廣場，特別適合成都人的生活方式，也特別適合小
的商戶經(jīng)營、小的投資商購置，這就是那個(gè)年代短平快商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的代表模式。對于投資購買這些生活廣場的投資者
，也在近幾年獲得了近10倍的增值。
　　此后，“生活廣場”被其他開發(fā)商迅速復(fù)制，并不斷延續(xù)著它的成功傳奇。其他開發(fā)商競相模仿、抄襲，各類生活
廣場在成都遍地開花，建筑布局、形態(tài)如出一轍。當(dāng)然，并非所有的生活廣場都能大獲成功，一位機(jī)構(gòu)人士曾指出，“
大世界商業(yè)廣場就是典型的失敗案例，該項(xiàng)目2001年開業(yè)，當(dāng)時(shí)出租率80%，臨街鋪面月租金高達(dá)120元/㎡以上。然而
好景不長，由于后期經(jīng)營不當(dāng)，短短半年時(shí)間內(nèi)，眾商家紛紛撤離。
　　城市綜合體第3代
　　“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”
　　2007年底萬達(dá)錦華城的開業(yè)，打開了成都城市綜合體爆發(fā)的熱潮。6年后，放眼成都，大有城市綜合體“圍城”之
勢，無論市中心，還是二環(huán)路到2.5環(huán)，城北、城東、城南，以及華陽、溫江、郫縣，已成為城市綜合體的主戰(zhàn)場。
　　據(jù)四川省商業(yè)聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)顯示，2012年底，成都商業(yè)綜合體項(xiàng)目已突破100個(gè)，體量大多在10萬平方米以上，以空港
國際城、龍湖時(shí)代天街、華潤二十四城、金牛萬達(dá)廣場、新世紀(jì)環(huán)球中心為首的城市綜合體大面積井噴。
　　預(yù)計(jì)未來兩年，成都還將有不少大體量商業(yè)項(xiàng)目入市。“目前成都在建商業(yè)的體量和規(guī)模，呈現(xiàn)出‘又多又大’兩
大特點(diǎn)�！彼拇ㄊ∩虡I(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春表示，成都已進(jìn)入“購物中心時(shí)代”。
　　伊藤洋華堂董事長三枝富博曾說，城市綜合體徹底改變了人們的出行方式和生活軌跡。15年前，人們還沒有到電影
院習(xí)慣，綜合體、院線制的興起，讓人們逐步回歸了影院;熊貓城興建以前，人們還不需要這樣的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而
現(xiàn)在如此多的Shoppingmall冒了出來，很多生存得相當(dāng)不錯(cuò)。人們的消費(fèi)習(xí)慣，很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新型商業(yè)
物業(yè)引導(dǎo)的消費(fèi)方式，這是一種漸進(jìn)式的生活方式。
　　都市生活體第4代
　　成都人休閑生活新坐標(biāo)
　　就在城市綜合體“一哄而上”，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花的同時(shí)，新的問題又暴露出來。隨著成都近幾年來建設(shè)特色
商業(yè)街區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，未來的特色商業(yè)街區(qū)有了更清晰定位。去年，藍(lán)光紅街、耍街首次給這類住宅商業(yè)綜合體進(jìn)行了命名
，“都市生活體”發(fā)展模式完整浮現(xiàn)。
　　“藍(lán)光商業(yè)結(jié)合成都城市特點(diǎn)及成都人消費(fèi)特點(diǎn)的商業(yè)打造模式，引入公園式景觀體驗(yàn)、享受型消費(fèi)體驗(yàn)，打造開
放式全民消費(fèi)目的地�！彼{(lán)光地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人稱，藍(lán)光將戰(zhàn)略重心回歸商業(yè)地產(chǎn)。
　　四川大學(xué)工商管理學(xué)院教授李蔚表示，大量新興住區(qū)有人氣但沒有商氣，有消費(fèi)需求但沒有消費(fèi)滿足，所謂的都市
生活體是對成都休閑商業(yè)現(xiàn)狀的一次全面提檔升級，讓城市住區(qū)也能享受到休閑生活配套�？梢灶A(yù)見，休閑商業(yè)將深刻
影響成都市民的消費(fèi)習(xí)慣乃至生活習(xí)慣。華西都市報(bào)記者丁楠相關(guān)鏈接“都市生活體”模式
　　以藍(lán)光為首的休閑商業(yè)體，它不同于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街區(qū)，而是按照區(qū)域休閑商業(yè)中心定位，順應(yīng)成都人的消費(fèi)習(xí)慣
的傳統(tǒng)與變化，承接當(dāng)前區(qū)域大盤屬性及周邊成熟社區(qū)的強(qiáng)大消費(fèi)人氣。同時(shí)項(xiàng)目自身的超高端品質(zhì)、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)以
及個(gè)性化街鋪風(fēng)格，使商業(yè)更開放，更具吸引力，消費(fèi)頻次更高。
　　第一、在選址方面要求極高，既要區(qū)域中心的地段價(jià)值，也要成熟商圈的商業(yè)價(jià)值;
　　第二、每條街區(qū)開放式景觀化主題打造，具有不同的風(fēng)格和特征，如異域風(fēng)情、公園景觀首次引入商業(yè)，都充分保
證對人流量的積聚與消化;
　　第三、項(xiàng)目周邊龐大的客戶群體為消費(fèi)提供支撐，圍繞2.5公里的范圍內(nèi)，成熟或即將成熟的社區(qū)不低于10座，穩(wěn)
固的消費(fèi)群不少于20萬
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