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標題: 利率上升是樓市受挫的真正原因 [打印本頁]
作者: 扎根 時間: 2014-5-19 08:00
標題: 利率上升是樓市受挫的真正原因
真正對房地產市場造成打擊的重武器是利率上升、稅收上調。
  目前房貸市場收緊，正是貸款利率上升的表現(xiàn)�！叭�360”4月份房貸分析報告顯示，從去年以來直到今年4月，銀行放貸趨緊，從房貸市場戰(zhàn)略撤退。
  在調查的23個城市中，僅有9城還存在利率優(yōu)惠，其中7個城市有9折利率優(yōu)惠，兩個城市有9.5折利率優(yōu)惠，其余城市的房貸利率最低為基準。有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。統(tǒng)計顯示，停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個城市居前。
  各大銀行不僅提高利率，對房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度，除國有銀行出于社會責任未減少房貸業(yè)務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業(yè)務，更多銀行駐點開始撤離售樓處。
  房貸從香餑餑變成臭豆腐，并不是央行政策指導的產物，而是實際利率上升的背景下，銀行作為理性人主動選擇的結果。筆者詢問了某銀行分行行長，他明確表示，沒有指導電話，沒有不準貸的禁令，銀行暫停房貸是為了減少風險、提升房貸利率為了保本盈利。
  資金價格水位上升，銀行理財產品收益率在5.5%左右，而上海銀行間拆借市場1年期同業(yè)拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準利率為6.55%，如果首套房貸打9折，房貸為5.895%，這樣的利率既無法滿足基本盈利需要，也無法覆蓋長貸帶來的期限錯配等不可預知的風險。
  銀行提高利率以自保，讓貸款者知難而退，或者要求其購買服務，變相提高房貸成本�！叭�360”披露，去年底某商業(yè)銀行二套房最高上調40%，利率高達9.17%，創(chuàng)下全年最高紀錄。以貸款100萬元為例，按照6.55%的基準利率采用等額本息還款方式貸款20年，每月的月供為7485元，總支付利息79.6萬元；如果上浮40%，利率達到9.17%，每月月供要多還1621元，總支付利息要多付38.4萬元。也有銀行挑選能買得起豪宅的優(yōu)質客戶。
  如果水位繼續(xù)提升，各銀行房貸全面放松的可能性不大，沒有金融機構可以不顧資金成本與風險逆市而為。此時，考驗的是中國房地產市場的剛性需求，民間資金愿意進入房地產市場的意愿。
  當投資者大量進入房地產市場、門板也擋不住的時候，房地產市場迎來的是黃金時代；當投資者觀望、剛性需求仍在的時候，房地產市場進入白銀時代，各個城市出現(xiàn)明顯分化；當投資者與剛性需求者共同背棄房地產市場時，市場進入黑鐵時代。
  減少房貸可以降低銀行與房地產市場的風險傳導，可以逼出民間真金白銀的存量資金進入市場。但市場投資者是精明的，如果銀行貸款資金不進入房地產市場，貸款成本節(jié)節(jié)上升，民間的真金白銀也就放慢了進入市場的腳步。幸運的是，中國房地產市場杠桿率不算高，不會出現(xiàn)美國式因房地產而引發(fā)的次貸危機式崩盤。
  考慮到房地產市場失速下行的風險，央行有所動作。央行希望柔性調控，房地產市場剛性需求可以滿足，市場不至于如過山車般忽高忽低。愿望很美好，但市場規(guī)則不會因為愿望而變，如果房貸收緊、利率上升，除非實行首套房的專門銀行，否則，受制于市場與業(yè)績的商業(yè)銀行沒有理由、也沒有意愿放松房貸。
  無論房貸怎么折騰，進入人口城鎮(zhèn)化階段的房地產，白銀時代仍在。
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