住房空置率主要由投資驅(qū)動
“2014年第二季度住房擁有率持續(xù)上升�！�6日下午，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁做客山東大學(xué)作題為“家庭住房空置率和住房市場發(fā)展趨勢”時表示。最新數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率已由3月份的89%上升至6月份的89.5%。
與歐美發(fā)達國家相比，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。同時，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。最新數(shù)據(jù)顯示，二季度多套房比例已從21%到22.6%。
住房擁有率上升的同時，空置率有所上漲。甘犁表示，現(xiàn)在空置率已從2013年22%漲到23%，“空置住房是巨大的社會資源的浪費，這主要是投資購房需求驅(qū)動�！�
投資購房加重
高住房擁有率意味著剛性住房需求顯著降低。在剛性需求降低的情況下，也導(dǎo)致了首次購房比例逐年下降。在2014年第一季度間購房的家庭中，首次購房家庭比例已顯著降低至19.7%。
有需求并不意味著有購買能力，甘犁表示，在結(jié)合家庭收入以及家庭資產(chǎn)狀況進行估算后發(fā)現(xiàn)，全國家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足。其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求的為3.1%，可實現(xiàn)改善型住房需求的為3.9%。
“這表明，剛性需求家庭購房意愿及購買能力已經(jīng)非常有限，主要是由多套房投資需求驅(qū)動�！备世缯f。最新數(shù)據(jù)顯示，二季度投資型購房增加，投資比例從一季度的10%漲到24.8%。
買賣雙方對房價的預(yù)期呈現(xiàn)分化，二季度，10%的家庭預(yù)計房價會跌要出售，一季度這個比例只有3.8%。
目前中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足住房需求。
空置率將繼續(xù)上升
甘犁表示，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。
空置住房占用的銀行貸款降低了金融市場的效率。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，有43%（4.2萬億） 的貸款沉淀在空置住房中。此外，空置住房的資產(chǎn)價值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%。
對于“丈母娘”需求推動中國樓市剛需及部分造成空置的觀點，甘犁認為，家中有適齡結(jié)婚男性在家庭空置住房原因中只占到2.2個百分點，對家庭住房空置率影響并不是很大。
根據(jù)測算，我國住房空置率在一段時間內(nèi)還將繼續(xù)上升。
空置房更易資不抵債
近期，全國各地商品住宅銷售量普遍下跌，部分城市存量高企。甘犁稱：“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時，房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債�！�
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有住房負債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。
“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風(fēng)險不大�！备世缪a充說。
在中國住房存量已經(jīng)過剩，空置率高的現(xiàn)狀下，如何去調(diào)控？
甘犁表示，在住房市場調(diào)控中，應(yīng)注重盤活存量，減少浪費。長期來看，可通過對多套房征收房產(chǎn)稅，提高空置房持有成本。
中國的住房市場主要由投資需求驅(qū)動。甘犁認為正確引導(dǎo)價格預(yù)期，是住房市場調(diào)控的另一方面�！皯�(yīng)該通過收集并定期發(fā)布空置率等相關(guān)指標(biāo)，幫助投資者了解住房市場運行現(xiàn)狀并合理預(yù)期其發(fā)展趨勢，理性決策�！�
現(xiàn)有的保障房同時存在“錯配”及高空置現(xiàn)象。甘犁建議通過對低收入家庭或農(nóng)村流動家庭發(fā)放租房補貼，既能解決這部分家庭的住房問題，也能活躍租房市場，有效利用閑置的社會資源。
作者：曹鳳芹
(經(jīng)濟導(dǎo)報)
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