1998年從揚州來重慶，在房地產(chǎn)市場一線奔跑10余年，朱廷勇這位房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)的“掌舵者”，對市場的熱情依舊如初。
  見證了房地產(chǎn)10余年的起起伏伏，朱廷勇深諳其道。他用“不能任性”來評價房地產(chǎn)的未來。“以前是全民都在做房地產(chǎn)，只要有錢就往房地產(chǎn)投資�！彼f，現(xiàn)在房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸到房地產(chǎn)行業(yè)的本身屬性，那就是房地產(chǎn)作為居住的屬性。那么就意味著，不是有錢就能做房地產(chǎn)了，行業(yè)將面臨著洗牌和調(diào)整。
  “去年的樓市整體來說，是一半海水一半火焰。有的唱衰樓市，有的唱好樓市�！敝焱⒂抡f，唱衰樓市有幾個原因：首先，是受大環(huán)境影響，整個市場下滑；其次，開發(fā)商為了走量，利潤大幅降低，包括很多品牌開發(fā)商。
  朱廷勇說，唱好是因為重慶去年還是成交了2400萬平方米左右，還是維持了較高的成交水準，開發(fā)商的去化量還是很好的。從成交金額來看，還是有開發(fā)商達到了預(yù)期的目標。但去化量的背后，是開發(fā)商大幅降低了利潤，觸底價格、首付分期，透支了未來的成交量。
  現(xiàn)狀二
  房地產(chǎn)回歸居住屬性
  “在以前，只要有房子賣，無論什么樣的房子，都會有人來買。人手多套房的比比皆是�！敝焱⒂抡f，現(xiàn)在不一樣了，市場回歸了剛性需求，回歸到房子本來的居住屬性，比如中低收入者的保障房或一些真實的改善需求。
  為什么會回歸到居住屬性？因為整個國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)也如此，從虛繁榮回歸，通過科學(xué)發(fā)展、稅收機制調(diào)整，將行業(yè)回歸到一種常態(tài)。
  現(xiàn)狀三
  增速放緩，行業(yè)面臨調(diào)整
  “房地產(chǎn)增速放緩，整個國家的經(jīng)濟進入"新常態(tài)"�！彼^“新常態(tài)”，是經(jīng)濟增速放緩，經(jīng)濟增長趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，政府簡政放權(quán)，市場活力逐步釋放的一個新時期。這種情況下，地價沒有降下來，住宅利潤降低，開發(fā)商必然面臨轉(zhuǎn)型。
  而現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”遲遲沒有到來。朱廷勇說，行業(yè)面臨“新常態(tài)”，但又沒進入新常態(tài)，所以大家很難受，都在摸索新的方向。
  “新常態(tài)”下活著最重要
  利潤下降，資金壓力大，很多中小房企在競爭中逐漸失去了優(yōu)勢，斷了資金鏈，這是否意味著大批房企會退出房地產(chǎn)市場？
  朱廷勇對重慶市場還是相對樂觀的。近5年，重慶房地產(chǎn)市場每年的需求維持在2000萬平方米左右，未來3年應(yīng)該也是在1500萬-1800萬平方米之間。
  在未進入“新常態(tài)”前，開發(fā)商面臨著幾種選擇，朱廷勇分析稱，一種是快，追求周轉(zhuǎn)，特別是單一的做住宅開發(fā)的企業(yè)；第二種是追求利潤，對于一些資雄厚，且融資渠道好的公司；第三種，就是延后開發(fā)，把土地先放一放，走一步看一步。
  “對開發(fā)商而言，活下來最重要。誰熬過來了，可能還會看見春天。”朱廷勇說。
  城市中心與改善需求
  在朱廷勇看來，“新常態(tài)”下房地產(chǎn)行業(yè)的出路，在于兩個關(guān)鍵詞。一個是城市中心，二是改善需求。他說，在重慶一環(huán)以內(nèi)是不愁的，交通、配套各方面都很成熟。此外，重慶現(xiàn)在也迎來了改善類需求的增長點，這類客戶關(guān)注品牌、教育、醫(yī)療、交通等綜合因素。這就要求開發(fā)商在做新區(qū)產(chǎn)品時，必須先將配套完善起來，讓客戶有足夠的預(yù)期和信任。
  充分關(guān)注人的需求
  房地產(chǎn)回歸居住屬性。地段好、定位準、配套準已不能滿足，還要充分關(guān)注人的需求。比如龍湖的“社區(qū)APP”。
  朱廷勇說，現(xiàn)在房企必須充分研究人的需求，找準客戶，進行量體裁衣。如何量體裁衣？就是針對客群進行人性化的設(shè)計。
  “跨界”中尋求機會
  朱廷勇認為，房地產(chǎn)的機會還在于跨界，與互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)的跨界。
  他介紹，一些房企公司開始從二級開發(fā)轉(zhuǎn)為一級土地開發(fā)，例如“PPP模式”，即公私合營的模式，政府將一級土地開發(fā)權(quán)市場化，讓民營資本參與進來，這也給房企提供了更多生存的機會。
  “比如原來的保障房是政府主導(dǎo)，現(xiàn)在交給開發(fā)商來做，開發(fā)商沒有銷售壓力保證基本利潤，政府也一定程度控制了成本�！彼劦�，在江蘇、浙江、北京等地，開發(fā)商給政府做保障房，也是一種模式，也是未來的契機。
  做趨勢產(chǎn)品
  朱廷勇表示，重慶的高層市場，供應(yīng)量大，大約還需要10年的去化。從橫向來看，標準層變大，平層贈送變難，躍層產(chǎn)品增多。從縱向來看，主流將是33-45平方米一房半，53-55平方米兩房半戶型。朱廷勇分析，在企業(yè)高周轉(zhuǎn)的需求下，高層產(chǎn)品也將越來越復(fù)制化、標準化。
  在洋房市場，洋樓入核心地段，總價100多萬搶占高層客戶。別墅市場上，未來別墅獨棟、類獨棟、舒適型別墅三足鼎立分天下。而經(jīng)濟型聯(lián)排將持續(xù)壓縮面積，不斷拉低面積極限。
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