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標(biāo)題: 采訪|余英：廣東保利目標(biāo)600億，房?jī)r(jià)漲多少不是開發(fā)商說了算 [打印本頁(yè)]
作者: zs123 時(shí)間: 2016-3-24 15:16
標(biāo)題: 采訪|余英：廣東保利目標(biāo)600億，房?jī)r(jià)漲多少不是開發(fā)商說了算
(, 下載次數(shù): 54)
  新浪樂居訊 這是一份令人艷羨的成績(jī)單。
  剛剛過去的2015年，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售額超過500億元。其中，有兩個(gè)“20%”值得注意。
  一、從2013年的半年200億元到2014年的全年400億元，再到2015年實(shí)現(xiàn)500億元，保利地產(chǎn)在廣東區(qū)域的銷售五年來保持了20%以上的增長(zhǎng)率。
  二、在廣州這座城市，保利地產(chǎn)憑借近200億的銷售額，占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)份額近20%。也就是說，每賣出10套房子，就有2套是保利的。
來源：新浪樂居
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:22
  不論市場(chǎng)好壞，這些年保利地產(chǎn)始終扮演房企領(lǐng)頭羊的角色。穩(wěn)健增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)背后關(guān)鍵因素是什么？
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:23
 對(duì)此，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長(zhǎng)余英在接受新浪樂居采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，一方面靠正確的拿地布局策略，另一方面靠產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:24
 另外，余英還透露，今年保利地產(chǎn)的主題是抓好品質(zhì)建設(shè)，研發(fā)出關(guān)愛業(yè)主生活品質(zhì)，特別是針對(duì)90后需求的房子。同時(shí)，保利地產(chǎn)在4月份舉辦的首屆當(dāng)代生活方式展也將更多與業(yè)主互動(dòng)，并展現(xiàn)最新的產(chǎn)品。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:24
 跟著規(guī)劃拿地 熱點(diǎn)板塊要有發(fā)言權(quán)跟定價(jià)權(quán)
  據(jù)余英介紹，保利地產(chǎn)一直堅(jiān)持走的“3+2+X”城市群戰(zhàn)略不會(huì)改變，還會(huì)繼續(xù)深耕已進(jìn)入城市。
  “對(duì)于廣東區(qū)域來說，商業(yè)的布局主要在市中心，每年的商業(yè)貢獻(xiàn)率大概是50%。住宅的布局則是集中在沿水地帶、軌道交通地鐵上蓋�！�
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:24
 余英笑稱，“保利地產(chǎn)很少莫名其妙拿一塊地，哪里也不靠的。我們拿地都是跟著規(guī)劃走，跟著城市建設(shè)走的。因此，保利地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)都居于靠前的位置也不難理解。”
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:24
 以廣州保利大都匯為例，當(dāng)年拿地的時(shí)候大家都不看好。但是保利地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目后期潛力非常大，客群專屬珠江新城白領(lǐng)�；谡_的產(chǎn)品定位與開發(fā)理念，而今項(xiàng)目的暢銷正印證了保利地產(chǎn)拿地決策的獨(dú)特性與前瞻性。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:24
 在余英看來，每個(gè)熱點(diǎn)板塊都要有保利地產(chǎn)的地盤，成為品牌發(fā)聲不可缺少的舞臺(tái)。從而引領(lǐng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，并且告訴大家，這個(gè)區(qū)域應(yīng)該做成什么樣，有發(fā)言權(quán)跟定價(jià)權(quán)。
  據(jù)了解，今年廣東保利在土地投資方面的資金達(dá)200多億元，可能會(huì)更多傾向于合作方式。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:25
  余英表示，保利地產(chǎn)不追高地王，因?yàn)榈赜肋h(yuǎn)比錢多。“這塊地拿不到不影響公司今年計(jì)劃，3月可以拿，9月也可以拿，沒有必要在某一時(shí)段一定要高價(jià)拿某塊地�！�
  對(duì)此，余英強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)理性拿地是基于現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備，而不僅僅是口頭，可以看到公司在去年前年很多底價(jià)拿地的情況。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:25
目標(biāo)
  創(chuàng)造市場(chǎng) 未來廣東保利要達(dá)到600億元
  除了廣佛，保利地產(chǎn)也將觸角伸向廣東其他三四線有獨(dú)特資源的區(qū)域，比如位于廣東惠州南昆山旅游度假區(qū)的“保利錦里”。
  然而，對(duì)于目前三四線庫(kù)存壓力的問題，余英也沒有回避。他認(rèn)為，“三四線庫(kù)存確實(shí)大，一個(gè)原因是對(duì)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)了解不夠，另一個(gè)是企業(yè)自身戶型或定位出問題�！�
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:25
 不過，在余英看來，“以保利地產(chǎn)的產(chǎn)品能力，有信心生產(chǎn)出適合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。保利地產(chǎn)不怕別人以為是紅海的市場(chǎng)，因?yàn)槲覀冇锌赡艹蔀樗{(lán)海�！�
  據(jù)其表示，保利地產(chǎn)作為城市運(yùn)營(yíng)商，具有品牌號(hào)召力、產(chǎn)品吸引力、參與城市建設(shè)能力，以此來吸引更多購(gòu)房者。不能盲目，認(rèn)證調(diào)研后創(chuàng)造市場(chǎng)，而不是一味懼怕市場(chǎng)。做產(chǎn)品要謹(jǐn)慎，對(duì)市場(chǎng)要有敬畏。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:25
在這樣的基調(diào)下，余英透露，未來廣東保利的目標(biāo)是600億元，廣州、粵西、粵東分別是200億的銷售任務(wù)。還將進(jìn)入潮汕梅州河源等地開拓市場(chǎng)。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:25
前瞻
  零庫(kù)存 定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品
  中央定調(diào)去庫(kù)存以來，一系列樓市新政頻出。改善性需求大量釋放，一線及重點(diǎn)二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫(kù)存泥潭。
  對(duì)于保利地產(chǎn)來說，怎么看待“去庫(kù)存”這個(gè)命題？
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:26
 談及于此，余英坦率地說，“去庫(kù)存對(duì)廣東保利來說，去年已經(jīng)劃上了句號(hào)。因?yàn)樵缇蛷那澳觊_始，公司就時(shí)刻監(jiān)控賣的較差的樓盤、戶型、車位等并適時(shí)作出引導(dǎo)改變。同時(shí)，嚴(yán)抓產(chǎn)品定位，從源頭上保證不生產(chǎn)出不符合市場(chǎng)的產(chǎn)品�！�
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:26
 “定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品，去庫(kù)存在廣東保利已經(jīng)成為歷史”。余英擲地有聲的表態(tài)仍然歷歷在目。話題之余，余英也分享了他對(duì)決策的心得。
  “英明的決策是別人還在一片反對(duì)聲中，我們已經(jīng)開始了。在一片質(zhì)疑聲中，我們正在進(jìn)行。別人都來學(xué)的時(shí)候，我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型了�！�
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:26
精品
  滿足90后需求 核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品創(chuàng)新
  2015年保利地產(chǎn)調(diào)整區(qū)域化管理模式，以片區(qū)內(nèi)核心區(qū)域公司帶動(dòng)周邊區(qū)域公司。作為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長(zhǎng)，余英同時(shí)負(fù)責(zé)保利地產(chǎn)廣東福建及湖北河南等區(qū)域。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:27
建筑科班出身的余英，既是廣東保利的掌舵者，也是引領(lǐng)公司一路前進(jìn)的護(hù)航者。他說，每個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，他都會(huì)親自參與每個(gè)過程環(huán)節(jié)，一個(gè)個(gè)把關(guān)。
  據(jù)余英透露，今年保利地產(chǎn)的主題是抓好品質(zhì)建設(shè)，研發(fā)出關(guān)愛業(yè)主生活品質(zhì)，特別是針對(duì)90后需求的房子。堅(jiān)持抓微笑曲線理論，將營(yíng)銷與產(chǎn)品技術(shù)相結(jié)合。產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)，營(yíng)銷說了算。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:27
 此外，在余英看來，保利地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是產(chǎn)品創(chuàng)新。只有完整操盤從前期室內(nèi)設(shè)計(jì)圖紙到后期定價(jià)的全過程，決策才會(huì)精準(zhǔn)。
  實(shí)際上，一系列精準(zhǔn)的決策有賴于開放的思維。余英強(qiáng)調(diào)，不能以老眼光看待別人，要懂得與90后思維想法接軌，做生意的人，就要學(xué)會(huì)了解每一個(gè)想買房子的人。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:35
值得關(guān)注的是，這一點(diǎn)在今年4月份舉辦的首屆當(dāng)代生活方式展上也有更多的體現(xiàn)。從尊重需求出發(fā)，升級(jí)本屆房展會(huì)，將更多與業(yè)主互動(dòng)，并展現(xiàn)最新的產(chǎn)品。
  按余英的思路是，首屆當(dāng)代生活方式展將成為引領(lǐng)生活方式的具體展示。加強(qiáng)了前瞻性，將更貼心的服務(wù)、更方便的設(shè)計(jì)面向市場(chǎng)，帶動(dòng)新一輪的潮流。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:35
秘訣
  外企所有的優(yōu)點(diǎn)+杜絕央企所有的缺點(diǎn)
  穩(wěn)坐廣東市場(chǎng)的冠軍寶座并非一日功底。在余英的帶領(lǐng)下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、拿地規(guī)劃、互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、團(tuán)隊(duì)合作是每個(gè)保利人成長(zhǎng)的必修課。
  余英坦承，沒有一個(gè)公司在一個(gè)區(qū)域能達(dá)到20%的市場(chǎng)份額，保利這幾年表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。
  項(xiàng)目前期，保利地產(chǎn)拿地是看準(zhǔn)地段資源價(jià)值，以及未來發(fā)展潮流方向；產(chǎn)品設(shè)計(jì)，保利地產(chǎn)貼近市場(chǎng)，永遠(yuǎn)做市場(chǎng)客戶最需要的產(chǎn)品；營(yíng)銷之道，廣東保利成為房企中公認(rèn)最會(huì)“玩”的企業(yè)。
  以星海小鎮(zhèn)為例，這宗南沙巨無霸地塊最終是保利地產(chǎn)以底價(jià)收入囊中。為什么沒人要？
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:35
 余英笑稱，“地塊周邊配套確實(shí)不行，賣給廣州人自然是不可取的。但是保利地產(chǎn)的定位瞄準(zhǔn)了20分鐘車程以外的市橋人，市橋目前是兩萬，星海小鎮(zhèn)地價(jià)只有兩千。同時(shí)，保利地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃有非常多的亮點(diǎn)，相信亮相后會(huì)驚艷市場(chǎng)�！�
  除此之外，余英說，他們更講情懷。據(jù)悉，目前廣東保利的人才團(tuán)隊(duì)平均年齡只有31歲，實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的職場(chǎng)增值是余英經(jīng)常掛在嘴邊的話題。
  余英的表態(tài)是，保利地產(chǎn)要有外企所有的優(yōu)點(diǎn)+杜絕央企所有的缺點(diǎn)。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:35
行業(yè)
  反對(duì)瘋漲的說法 廣州不可能解除限購(gòu)
  作為一名深諳房地產(chǎn)市場(chǎng)的老兵，政策行業(yè)自然是繞不開的話題。
  怎么解決三四線去庫(kù)存？
  余英的藥方是：不能頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。因?yàn)橐欢�城市的影響力大，大家只有在一二線城市看到樓市希望，才會(huì)有可能解決掉三四線的庫(kù)存。因此，一線城市房?jī)r(jià)上漲是好事。
  但是，我反對(duì)瘋漲的說法。因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格很任性，卻不能代表市場(chǎng)。一手房?jī)r(jià)格確實(shí)有漲，但不是瘋漲，開發(fā)商不能任性，一個(gè)盤要賣兩年。因此，瘋漲兩個(gè)字是錯(cuò)誤的。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:35
 怎么看待未來的行業(yè)市場(chǎng)？
  余英的說法是：大城市漲幅要回到應(yīng)有的曲線上。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)漲多漲少不是開發(fā)商說了算，如果老百姓不認(rèn)可，那就是有價(jià)無市。如果一個(gè)城市的成交量還在，那就說明這個(gè)城市的房?jī)r(jià)還是合理的。
  今年是兼并重組年，保利地產(chǎn)也有很多動(dòng)作正在進(jìn)行，目前還沒有具體進(jìn)展可以透露。但是我要說的是，大戲還在后頭。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:36
廣州限購(gòu)有可能放開嗎？
  余英的觀點(diǎn)是：相信廣州不可能解除限購(gòu)，因?yàn)檩浾搲毫Υ蟆?shí)際上放不放開，一線都是要漲的，遲早的事情。北上深，沒有放開也一樣漲，廣州房?jī)r(jià)正常上漲是對(duì)的。
  花都南沙蘿崗可以放開限購(gòu)，因?yàn)檫@是廣州城市發(fā)展非常重要的區(qū)，本來房?jī)r(jià)低，放開也不可能瘋漲。
  怎么看待廣佛樓市走向？
  余英的表態(tài)是：廣州是開展房地產(chǎn)最早的城市，估計(jì)下一批改善換房的人會(huì)很快出現(xiàn)。但是限購(gòu)限貸政策壓抑了需求，如果政策能有所支持，會(huì)出現(xiàn)新的一批換房客，從而拉高廣州房?jī)r(jià)。
  今年來說，6月30日之前是買房時(shí)機(jī)，目前漲價(jià)任務(wù)跟走量任務(wù)之間，開發(fā)商還是會(huì)選擇以走量為主。預(yù)計(jì)三季度不少樓盤會(huì)漲價(jià)。
作者: zsf33 時(shí)間: 2016-3-24 15:36
 此外，廣州限購(gòu)大家就買佛山，這是政策導(dǎo)向的原因，周邊憑借廣州客的佛山盤很滋潤(rùn)。臨廣房源如果有貨量，預(yù)計(jì)前三季度還是有搶客趨勢(shì)。
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