那么這些地產(chǎn)商會(huì)有什么樣的對(duì)策 來(lái)應(yīng)對(duì)電商的沖擊  減低房?jī)r(jià)嗎

我倒是希望電商沖擊房?jī)r(jià)的居高不下

大型體驗(yàn)式綜合體比較方便日常生活

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：電子商務(wù)等線上消費(fèi)由于前端成本優(yōu)勢(shì)明顯，增量空間仍然很大。但囿于物流短板，電子商務(wù)無(wú)法完成所有的購(gòu)物體驗(yàn)。那么，陽(yáng)光新業(yè)如果進(jìn)軍電商，如何處理好這個(gè)矛盾？未來(lái)電商對(duì)實(shí)體商業(yè)有什么沖擊？您能否舉一些具體的例子？

吳堯：就目前來(lái)看，我們應(yīng)該理解為這是兩個(gè)差異化的市場(chǎng)。我的看法是這樣的，線上線下是兩種生態(tài)。這兩種生態(tài)的對(duì)運(yùn)營(yíng)者業(yè)態(tài)的要求是不一樣的，兩種生態(tài)環(huán)境下對(duì)經(jīng)營(yíng)的模式的要求，或者是經(jīng)營(yíng)的特質(zhì)的要求是不同的。也就是說(shuō)兩種經(jīng)營(yíng)生態(tài)下商業(yè)模式是需要有所差異化的。那在線上來(lái)講的話會(huì)缺乏體驗(yàn)性，但是線上的體驗(yàn)性和線下之間的互動(dòng)現(xiàn)在有很多種做法。

舉個(gè)例子，可以在線上做一些促銷，然后吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者因?yàn)橛辛诉@個(gè)訊息，因?yàn)榫�上的訊息可達(dá)性是最快的，而且成本是最低的，有這些訊息了以后消費(fèi)者會(huì)到線下來(lái)體驗(yàn)。那個(gè)體驗(yàn)是指一些比較特殊的商品，比如說(shuō)鞋子和衣服，消費(fèi)者在線上體驗(yàn)的同時(shí)會(huì)選擇一些合適的物品會(huì)產(chǎn)生兩種情況。

第一種情況是消費(fèi)者可以用手機(jī)支付的方式，也可以用線上確認(rèn)支付的方式，這樣能實(shí)現(xiàn)他的一個(gè)比較優(yōu)惠的購(gòu)買，那這個(gè)購(gòu)買對(duì)線上和線下來(lái)講它是一個(gè)互動(dòng)的體驗(yàn)。

第二來(lái)講，會(huì)產(chǎn)生相關(guān)購(gòu)買。一個(gè)顧客在商場(chǎng)里面產(chǎn)生一筆購(gòu)買或者是在試衣服或者試鞋子過(guò)程當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的購(gòu)買，比如說(shuō)他會(huì)買服飾，會(huì)有一些餐飲的需求，會(huì)喝一杯咖啡等等，這些相關(guān)的購(gòu)買就是所謂的線上線下互動(dòng)的一個(gè)最重要的方式，所以這兩個(gè)之間互相生態(tài)上有重疊的，也是互相有依賴性的。

但是如果通過(guò)物流降低成本，通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率的提高，能夠大規(guī)模產(chǎn)生市場(chǎng)受規(guī)模的產(chǎn)品來(lái)講的話，線上的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)更強(qiáng)。比如說(shuō)目前大家看到的京東等等，它大規(guī)模促銷的時(shí)候，成本優(yōu)勢(shì)會(huì)非常強(qiáng)。第二類產(chǎn)品就是有高毛利的產(chǎn)品，在線上也會(huì)非常有生存空間，就是對(duì)線上來(lái)講它適合你創(chuàng)立新興的品牌，這個(gè)品牌在線上如果足夠有個(gè)性和時(shí)尚感的話，它在線上成功的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在線下成功的成本，所以從這個(gè)角度來(lái)講線上這兩類生態(tài)是非常適合成長(zhǎng)的。那么對(duì)線下來(lái)講，體驗(yàn)性和線上之間在一定程度上是一種互補(bǔ)性，所以這兩類發(fā)展方向都是有很大的成長(zhǎng)空間的。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：從商業(yè)地產(chǎn)角度來(lái)講，比如說(shuō)我給你舉個(gè)例子，在青島李滄寶龍、萬(wàn)達(dá)，還有當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商做的綜合體，競(jìng)爭(zhēng)非常厲害，比如，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，寶龍的客流量被帶走了好多，其實(shí)這是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，還有來(lái)自外圍電商沖擊，那么，這種沖擊具體表現(xiàn)在什么地方？您能否舉一些具體的例子？

吳堯：電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊目前來(lái)看主要集中在兩大行業(yè)，第一大行業(yè)就是大家所理解的服飾這行業(yè)。我覺(jué)得從短期的數(shù)據(jù)來(lái)看可能是有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是這類服飾行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，這種擴(kuò)張是增加了開(kāi)店的數(shù)量。在統(tǒng)一區(qū)域表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，這是采取了一個(gè)效率比較低的擴(kuò)張。

還有一個(gè)擴(kuò)張就是在線上也做了一些擴(kuò)張，這會(huì)替代線下的消費(fèi)，所以這是一個(gè)非常正常的一個(gè)現(xiàn)象。也是消費(fèi)結(jié)構(gòu)在轉(zhuǎn)型或者是在商業(yè)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中相當(dāng)正常的一個(gè)現(xiàn)象。從短期的數(shù)據(jù)反映線下的服飾類產(chǎn)品的銷售額跟去年同比下降得比較劇烈，我覺(jué)得這是轉(zhuǎn)型過(guò)程中很正常的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，我覺(jué)得這是無(wú)可厚非的。

第二是業(yè)態(tài)的變化。那些由于早期中國(guó)物流成本被渠道影響造成了一些相對(duì)高價(jià)的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品可能遍布于某些超市，遍布于一些大賣場(chǎng)，遍布于便利店等等，這類產(chǎn)品某種意義上來(lái)講更多的是生活必需品，這類生活必需品隨著電商的通過(guò)大規(guī)模運(yùn)營(yíng)物流建設(shè)降低了它的流通效率。在降低交易成本的情況下，電商的規(guī)�；瘍�(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，這類產(chǎn)品對(duì)線下的沖擊是非常大的，所以你看到很多大型的購(gòu)物中心或者是品類齊全的購(gòu)物中心其實(shí)銷售的影響會(huì)相對(duì)比較大，這類和電商之間是有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的，所以這類產(chǎn)品是目前受到統(tǒng)計(jì)比較大的業(yè)態(tài)。

但是一類比較有個(gè)性化的，比如說(shuō)有便利服務(wù)特質(zhì)的，包括便利店、特色店，我想這類實(shí)體店將來(lái)發(fā)展空間還是巨大的。因?yàn)楸憷�服�?wù)和線上這種即時(shí)送達(dá)的要求還是有一定的差距的，線上的即時(shí)送達(dá)還是需要一些成本和時(shí)間上的一些障礙的，所以我認(rèn)為將來(lái)業(yè)態(tài)的分化還是會(huì)越來(lái)越明顯，這些分化也是為了滿足消費(fèi)者更多消費(fèi)需求。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：目前，業(yè)內(nèi)有種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)在電商的沖擊下，會(huì)存活的購(gòu)物中心有兩種，一種是大型體驗(yàn)式綜合體，另一種是社區(qū)商業(yè)。那么，陽(yáng)光新業(yè)會(huì)重點(diǎn)發(fā)展哪一類？

吳堯：這兩個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)我們來(lái)講，都有所涉獵。一個(gè)好的商業(yè)一定是要更貼近本地需求，更加地專注于更專業(yè)的業(yè)態(tài)組合才能使物業(yè)的價(jià)值能夠發(fā)揮到最高，所以對(duì)陽(yáng)光新業(yè)來(lái)講，這兩個(gè)物業(yè)都是陽(yáng)光新業(yè)將來(lái)要重點(diǎn)去發(fā)展的。因?yàn)檫@兩個(gè)物業(yè)將來(lái)在更加獨(dú)特性的定位的前提下都有很大的提升空間，這是我認(rèn)為下一步陽(yáng)光新業(yè)會(huì)重點(diǎn)發(fā)展這兩個(gè)，只是說(shuō)我在商品定位產(chǎn)品定位包括業(yè)態(tài)定位要更加專注于它的獨(dú)特性。