王先慶：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時(shí)期

樂(lè)居

     新國(guó)五條收緊住宅調(diào)控，進(jìn)一步刺激資金流向商業(yè)地產(chǎn)投資。萬(wàn)達(dá)開(kāi)始快速擴(kuò)容，其董事長(zhǎng)王健林聲稱，將投資450億，在廣州蘿崗、荔灣、從化建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（樓盤(pán)資料） ，并在花都建萬(wàn)達(dá)旅游城，未來(lái)5-8年，萬(wàn)達(dá)將在整個(gè)珠三角地區(qū)建超過(guò)30個(gè)以上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；萬(wàn)科在試水商業(yè)地產(chǎn)三年后，2013年1月在北京成立萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部，將商業(yè)地產(chǎn)收編為正規(guī)軍；而一些"外行"企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后表示，娃哈哈進(jìn)入商業(yè)零售市場(chǎng)，打算走城市綜合體模式，同時(shí)做規(guī)模經(jīng)營(yíng)和連鎖經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化的現(xiàn)狀中，怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？電子商務(wù)勢(shì)如破竹，如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)的沖擊？

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處在少年時(shí)期

4月18日，廣東商學(xué)院教授王先慶參加騰訊大粵房產(chǎn)樓市會(huì)客廳訪談時(shí)表示，目前來(lái)說(shuō)，商業(yè)地

產(chǎn)應(yīng)該還處于少年期，盡管看上去一些局部區(qū)域或者某一些城市，可能商業(yè)地產(chǎn)的密集度過(guò)大，或者說(shuō)同質(zhì)化問(wèn)題多，但不等于泡沫出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)跟中國(guó)商貿(mào)流通發(fā)展處于同步期，是因?yàn)橹袊?guó)商業(yè)發(fā)展的需要而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)，所以商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有10~20年的發(fā)展前景，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在進(jìn)來(lái)也不晚，娃哈哈進(jìn)來(lái)也還不晚。

盡管商業(yè)地產(chǎn)還處在少年期，但也有一些模式成型，但沒(méi)有相當(dāng)成熟的模式，大家都還在探索。除了萬(wàn)達(dá)以全產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的城市綜合體為形態(tài)，是給模式一個(gè)評(píng)價(jià)和說(shuō)法外，其他都還不足以說(shuō)“我是什么”，因?yàn)槟Ｊ骄褪歉嬖V別人，我是什么樣的，或者我走什么樣的路。

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) 要找到空白

王先慶認(rèn)為，雅居樂(lè)、恒大等進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一個(gè)盤(pán)比一個(gè)盤(pán)大，動(dòng)不動(dòng)就四五十多萬(wàn)方，在廣東甚至全國(guó)都有，可以說(shuō)這是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，這些項(xiàng)目肯定有一部分會(huì)死掉，一部分生存困難，當(dāng)然還有一部分是蓬勃發(fā)展，這些都是難免的。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否生存，能否多元化，這與一開(kāi)始選擇這條路如何，選擇的位置如何有關(guān)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一定會(huì)形成大大小小的商圈，這些商圈的發(fā)展是有規(guī)律的，我們要尊重這種商業(yè)規(guī)律。

另外，要有一種規(guī)劃意識(shí)，因?yàn)橐粋�(gè)區(qū)域的發(fā)展，取決于人口、消費(fèi)水平等。我們城市需要什么商業(yè)地產(chǎn)是有一個(gè)容量限制的，超越邊界就不是一個(gè)、兩個(gè)的問(wèn)題了，而是整體問(wèn)題。我們要尋找邊界，或者在邊界之內(nèi)空間還有多少。剛才講幾個(gè)項(xiàng)目都是百貨主導(dǎo)型的購(gòu)物中心，還有市場(chǎng)主導(dǎo)型、物流主導(dǎo)型。物流主導(dǎo)不行我們就找餐飲主導(dǎo)，像中華美食中心等，總之要找到空白，發(fā)展空間，才會(huì)輕松獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而不是復(fù)制別人的做法，否則一開(kāi)始就面臨困難。

電子商務(wù)之于商業(yè)地產(chǎn) 不是沖擊是機(jī)遇

王先慶在訪談中還表示，電子商務(wù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，這點(diǎn)值得關(guān)注，這種機(jī)遇體現(xiàn)得越來(lái)越廣闊。電子商務(wù)不是憑空在天上發(fā)展，而是在地上發(fā)展，比如唯品會(huì)，那么大的公司得有很大的配送中心、展示中心，10~20萬(wàn)平的在做，還要建全國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)中心，這就需要商業(yè)地產(chǎn)。白馬市場(chǎng)以展貿(mào)為主，把專業(yè)市場(chǎng)變革成展貿(mào)和電子商務(wù)結(jié)合。實(shí)際上電子商務(wù)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)指明了方向，這是一個(gè)大機(jī)遇，更多線上線下的融合，理性和情感的融合，體驗(yàn)式消費(fèi)在這里會(huì)有更大的平臺(tái)，過(guò)去還非常粗糙，非常簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心就是購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)就是業(yè)態(tài)，沒(méi)有什么融合，這一回就是更大的融合。

商業(yè)地產(chǎn)將走向

社區(qū)化、生活化、均衡化、主題化、連鎖化

談到商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向，王先慶表示，從未來(lái)周期角度來(lái)講有5大方向：

第一，認(rèn)同他們所說(shuō)的社區(qū)化，向3、4線城市下沉。

第二，生活化，商業(yè)地產(chǎn)從零售、購(gòu)物逐步向生活化轉(zhuǎn)型，餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、文化等，這些功能的比重會(huì)越來(lái)越大，就好像一個(gè)社區(qū)生活。

第三，均衡化，原來(lái)很大一塊的城市，就像填空一樣，在祖國(guó)大地上這里一個(gè)，那里一個(gè)，就形成網(wǎng)格化，商業(yè)地產(chǎn)的布局會(huì)逐漸變得均衡。

第四，主題化，不會(huì)是同一樣的，而是各種各樣的主題型，非常明顯主題型，你是奧克萊斯，還是什么樂(lè)園，或者什么品牌，會(huì)在很大范圍內(nèi)出現(xiàn)很多主題類的商業(yè)地產(chǎn)類型。

第五，連鎖化，品牌的連鎖，像萬(wàn)達(dá)一樣，不會(huì)什么人都可以在購(gòu)物中心的江湖上一直混下去，肯定會(huì)出現(xiàn)洗牌，洗牌之后很多項(xiàng)目加入連鎖，萬(wàn)達(dá)做200座、300座都可以，可能還會(huì)出現(xiàn)不同的類型。，還有展貿(mào)，紅星美凱龍是一個(gè)，還有大型會(huì)展，廣交會(huì)再開(kāi)幾個(gè)展館，類似這種連鎖化的，甚至還連鎖到國(guó)外去，連鎖化商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)成為一種趨勢(shì)。

另外，王先慶認(rèn)為，如果不從購(gòu)物中心角度來(lái)看，廣州做得好的商業(yè)地產(chǎn)就是海印集團(tuán)，這才是廣州商業(yè)地產(chǎn)的龍頭。

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