調(diào)控密集出臺(tái) 商業(yè)地產(chǎn)絕非樓市調(diào)控避風(fēng)港

你去哪我就去哪

　　由于樓市調(diào)控新政密集出臺(tái)，一系列舉措令住宅市場(chǎng)迅速降溫，然而，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來另外一番景象。商業(yè)租售價(jià)格開始全線提升，同時(shí)伴隨著很多投資熱錢的涌入，甚至以往單純做住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，近期也有意涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。于是，有地產(chǎn)大佬放言；過去十年是住宅時(shí)代，未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)開發(fā)商也經(jīng)常在互問，你做商業(yè)地產(chǎn)了嗎？似乎你還沒有做，那你就不是一個(gè)完整的開發(fā)商。更有開發(fā)商干脆直言：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。



　　于是，我們看到了商業(yè)地產(chǎn)大干快上的場(chǎng)面。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式大行其道。有開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。在這樣的理念下，在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，其前期都會(huì)以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等概念大肆炒作，但在進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后卻變得面目全非。因?yàn)檫@類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成了諸多負(fù)面影響，影響了對(duì)中小投資者的回報(bào)，觸發(fā)了中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐。



　　在這一模式的忽悠下，加上調(diào)控新政的“火力點(diǎn)”主要瞄準(zhǔn)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)并沒有區(qū)分二套房和三套房政策，在首付款為五成的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)仍可享受基準(zhǔn)利率優(yōu)惠，所以部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)租售比出現(xiàn)倒掛，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)遠(yuǎn)高于住宅，一些一、二線城市的商鋪，臨街的門面賣到了每平方米幾萬甚至幾十萬，可是投資者依然趨之若鶩。



　　商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的特征，是一個(gè)有待開發(fā)商、政府、銀行﹙資本﹚、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共同努力的領(lǐng)域，以期良性互動(dòng)，多方共贏。但現(xiàn)實(shí)是，一些城市，放眼望去：不管有沒有口岸價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，滿城都是城市綜合體工地，且言必稱超五星級(jí)酒店、高端寫字樓、大型購(gòu)物中心。城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局毫無章法，缺少科學(xué)規(guī)劃，呈失控并正在形成資源浪費(fèi)之勢(shì)。



　　商業(yè)地產(chǎn)自身的屬性特點(diǎn)，決定了并不適合游資快進(jìn)快出短暫炒作。其一，門檻比較高，除投資經(jīng)營(yíng)者外，商鋪所有者并不適合自己來經(jīng)營(yíng)，總還需要一個(gè)尋找租戶的過程，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。其二，流通性很差，住宅在市場(chǎng)情況下不好，降價(jià)也容易在二手房市場(chǎng)出手，而商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店公寓的轉(zhuǎn)讓，市場(chǎng)就狹窄得多了。



　　中共中央政治局本周二召開分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作的會(huì)議，提出要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。在此，筆者還是要提醒商鋪投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)要把風(fēng)險(xiǎn)放在首位，想要做活、做旺、做牛商鋪，除選對(duì)口岸、優(yōu)選經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目外，對(duì)至少得有三至五年的培育期也要有充分的心理認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。



　　同時(shí)，千萬別忘了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既是印鈔機(jī)也可能是絞肉機(jī)。沒有正確的“多贏”開發(fā)理念、統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)上下游資源的整合能力、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)打造能力，超強(qiáng)的融資能力，“一窩蜂”大干快上，后果堪憂。



　　商業(yè)地產(chǎn)不是風(fēng)平浪靜的維多利亞港灣，很可能是風(fēng)高浪急的“百慕大”！