傳官方約談房企 有樓盤(pán)已收到“限簽價(jià)”通知

心有靈犀

 4 月初的廣州樓市，迎來(lái)了一個(gè)好消息，也很快收到一個(gè)壞消息。好消息是，“國(guó)五條”廣州版細(xì)則比想象中來(lái)得溫和，不好的是，廣州首季度十區(qū)新建商品住宅成交 均價(jià)同比狂漲了“20%”，給未來(lái)三個(gè)季度樓價(jià)控制帶來(lái)不小壓力。記者采訪(fǎng)了解到，中心區(qū)的一些豪宅已被通知“成交價(jià)若超過(guò)報(bào)價(jià)，將被限制網(wǎng)簽”；一些漲 幅過(guò)大的樓盤(pán)，或?qū)⒈幌拗颇眯乱黄陬A(yù)售證。另外，更有業(yè)內(nèi)傳言稱(chēng)，官方日前已經(jīng)約談了部分大房企，由于此前房?jī)r(jià)漲幅大，完成年度控價(jià)目標(biāo)壓力很大。

  不 過(guò)，廣州要實(shí)現(xiàn)調(diào)控的房?jī)r(jià)目標(biāo)，外圍區(qū)域顯然被寄予了厚望，有統(tǒng)計(jì)顯示，今年五一黃金月期間，花都、番禺、南沙、蘿崗這四個(gè)外圍區(qū)域的新貨供應(yīng)量明顯高過(guò) 往年，占到全市總供應(yīng)量的77%，盡管供應(yīng)大戶(hù)花都、番禺已出現(xiàn)了樓價(jià)10%至20%的上漲，但仍有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀地認(rèn)為，未來(lái)只要郊區(qū)的成交量在全市成交 總量中的占比增幅大于其價(jià)格的增幅，廣州市十區(qū)成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍將下降。

  中心區(qū)高價(jià)項(xiàng)目想漲價(jià)難度增大

  在 新一輪調(diào)控下，廣州中心區(qū)域動(dòng)輒四五萬(wàn)一平方米的高價(jià)項(xiàng)目隨時(shí)可能成為“出頭鳥(niǎo)”。根據(jù)“國(guó)五條”廣州細(xì)則規(guī)定，開(kāi)發(fā)商預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受?chē)?guó)土 房管部門(mén)指導(dǎo)的商品住宅項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，而且超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，調(diào)整后再予銷(xiāo)售。

  “我們 已經(jīng)第一時(shí)間收到了房管局的文件，要求我們網(wǎng)簽價(jià)不得比報(bào)價(jià)高�！贝笠簧角f營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張吉伏介紹，大一山莊目前在房管局的報(bào)價(jià)是8.5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)單 價(jià)在廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不是最高，不過(guò)量不多，未來(lái)拿預(yù)售證會(huì)受到多大的影響現(xiàn)在還不知道。但有業(yè)內(nèi)人士透露，最近珠江新城的高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證控制緊，受影響比 較大，特別是那些擬漲價(jià)的新盤(pán)已有多個(gè)碰到了“槍口”，未能領(lǐng)到預(yù)售證。

  白云新城某高端項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)于處于持續(xù)銷(xiāo)售狀 態(tài)的豪宅項(xiàng)目，未來(lái)受到的影響不會(huì)太大，“早就已經(jīng)有規(guī)定網(wǎng)簽價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)了，開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓也一直按這個(gè)規(guī)定做的，受影響的主要是未來(lái)要拿預(yù)售證的項(xiàng) 目�！痹撠�(fù)責(zé)人指出，對(duì)于那些一期產(chǎn)品銷(xiāo)售完畢，想在二期產(chǎn)品升價(jià)的開(kāi)發(fā)商，確實(shí)會(huì)有比較大壓力。

  有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商想要應(yīng)付政府的限價(jià)政策，很可能采取兩種對(duì)策：一是“裸賣(mài)”，即直接減掉裝修，賣(mài)毛坯，從而降價(jià)項(xiàng)目的網(wǎng)簽價(jià)格避免受到政府限制；二是一房?jī)珊贤�，精裝修房按毛坯價(jià)網(wǎng)簽，再私下簽訂裝修合同�！暗诙�種做法可能會(huì)更為流行�！敝煨涝奉A(yù)測(cè)。

  今年均價(jià)15168元/平方米或是紅線(xiàn)

  在“國(guó)五條”廣州細(xì)則出臺(tái)之前，許多業(yè)內(nèi)人士都預(yù)測(cè)，廣州市政府會(huì)制定一個(gè)總的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但不會(huì)讓自己太為難，很可能會(huì)要求房?jī)r(jià)漲幅低于廣州G D P增速以及居民收入增幅。

  根 據(jù)廣州國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2012年，廣州十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為14044元/平方米，同比漲幅為4 .8%，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即使加上增 城、從化兩市，去年廣州樓價(jià)12264元/平方米，同比漲幅也只6.7%，都明顯低于廣州G D P增速及居民收入增幅，如果真按此標(biāo)準(zhǔn)制定紅線(xiàn)，廣州完 成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本不具懸念。

  但3月底揭曉的細(xì)則顯然在參照指標(biāo)上更為嚴(yán)厲。細(xì)則要求，2013年廣州新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于 廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅，“所謂的實(shí)際增幅即人均可支配收入扣除掉價(jià)格上漲因素所得出的一個(gè)值。”經(jīng)緯行研究總監(jiān)朱欣苑解釋。根據(jù)廣州 市政府工作預(yù)期，廣州今年城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)的目標(biāo)為11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)即CPI漲幅控制在3.5%左右，“通過(guò)公式換算，廣州今年的 房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該在8%左右。”

  如果按照8%的控制目標(biāo)，以及去年廣州十區(qū)新建商品住宅14044元/平方米的均價(jià)，記者估算發(fā)現(xiàn)，今年全年廣州十區(qū)新建商品住宅的均價(jià)則不能超過(guò)15168元/平方米。

  剛 剛過(guò)去的一季度十區(qū)新建商品住宅的均價(jià)已大幅超出了控制目標(biāo)。根據(jù)相關(guān)網(wǎng)站對(duì)陽(yáng)光家緣簽約數(shù)據(jù)的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，一季度廣州市十區(qū)新建商品住宅的均價(jià)達(dá)到 16624元/平方米，比去年同期的13853元/平方米上漲20%，和去年廣州十區(qū)全年均價(jià)14044元/平方米相比，也已有18%的上升。很多人不禁 擔(dān)憂(yōu)，未來(lái)三個(gè)季度如何將“脫韁”的成交均價(jià)拉回來(lái)？廣州今年能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)嗎？

  花都增城等外圍區(qū)域供貨占八成

  “雖然看起來(lái)有壓力，但這個(gè)目標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)�！敝煨涝沸ρ裕�一季度均價(jià)同比高漲一個(gè)重要原因是去年底有一部分高價(jià)盤(pán)不能網(wǎng)簽，這些積壓的網(wǎng)簽在今年一季度集中爆發(fā)了，既然是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的空間還是有的。

  合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)為，目前政府設(shè)定的限價(jià)紅線(xiàn)尚有空間，并沒(méi)有“一棍子打死”，仍然給開(kāi)發(fā)商定價(jià)留下了喘息的余地，但面對(duì)一季度均價(jià)大漲的局面，需要政府好好想辦法。

  黎 文江認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可采取的應(yīng)對(duì)辦法包括三個(gè)方面，一是增加價(jià)格低的中小戶(hù)型的供應(yīng)，這方面政府可以對(duì)開(kāi)發(fā)商做約束，“比如在土地供應(yīng)上使90平 方米以下的供應(yīng)達(dá)到60%以上。今年3月份廣州90平方米以下的戶(hù)型總占比下降到了18%，而去年8月，90平方米以下戶(hù)型總占比高達(dá)37%，這說(shuō)明中小 戶(hù)型拉低房?jī)r(jià)的作用在減弱。”其次，政府可以通過(guò)限簽、限售的手段來(lái)把關(guān)，避免高價(jià)項(xiàng)目拉高整體均價(jià)。

  此外，通過(guò)花都、南沙這些外圍區(qū)域低價(jià)盤(pán)的大量成交拉低均價(jià)也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最有效的實(shí)現(xiàn)手段。

  合 富輝煌最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年五一黃金月期間，廣州十區(qū)入市將貨約有17355套，花都、番禺、南沙等四大外圍區(qū)域新增貨量便達(dá)到了13450套，占比高達(dá) 77%。其中，供應(yīng)大戶(hù)花都區(qū)預(yù)計(jì)將有5000套左右的新貨入市。另一個(gè)供應(yīng)大戶(hù)番禺今年五一黃金月同樣新貨供應(yīng)充足，新增貨量約3100套。南沙新新供 應(yīng)預(yù)計(jì)在3000套左右，占比17%，蘿崗今年五一黃金月新增供應(yīng)則創(chuàng)下近年來(lái)之最，可售貨量將近2350套，且新貨以100平方米以下的熱銷(xiāo)剛需產(chǎn)品為 主。

  據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2012年花都、南沙兩區(qū)的成交均價(jià)都在萬(wàn)元以下，分別是8489元/平方米和8537元/平 方米，即使是均價(jià)過(guò)萬(wàn)的蘿崗區(qū)，去年均價(jià)達(dá)到13997元/平方米，仍處于全市均價(jià)水平之下。未來(lái)外圍區(qū)域如此大貨量的推出，對(duì)于全市均價(jià)的拉低作用不難 想象。

  焦點(diǎn)

  廣州醞釀二套房貸首付比例升至七成

  據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，有消息人士透露，廣 州4月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度若超過(guò)2%，將會(huì)提高二套房貸首付比例至七成。有關(guān)部門(mén)正在醞釀方案，可能是在公積金貸款或商業(yè)銀行貸款中選擇一個(gè)實(shí)施。而1-3 月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)分別為15946元、16298元、16817元，環(huán)比漲幅分別為2.9%、2.2%、3.2%。而今年廣州房?jī)r(jià)漲幅控制 為8%左右。

  中地行策劃總監(jiān)謝沁指出，目前有個(gè)別銀行已經(jīng)實(shí)行了二套房首付七成的做法，這一政策即使全面實(shí)行對(duì)樓市的影響也不會(huì)非 常大，未來(lái)買(mǎi)家會(huì)更謹(jǐn)慎考慮所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的需求是否迫切；同時(shí)對(duì)物業(yè)的增值度有更仔細(xì)考量，會(huì)更仔細(xì)地對(duì)比是否有更好的投資途徑�！叭绻�二套房全面實(shí)行首付 七成，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的銷(xiāo)售會(huì)有所促進(jìn)，但對(duì)剛需性、增值性一般的物業(yè)會(huì)有影響”。

  外圍區(qū)域樓價(jià)現(xiàn)漲專(zhuān)家呼吁政府把關(guān)

  令 業(yè)內(nèi)人士有些擔(dān)憂(yōu)的是，被寄予厚望的外圍區(qū)域逆市上調(diào)價(jià)格的趨勢(shì)卻頗為明顯。以花都為例，合富輝煌的監(jiān)測(cè)也顯示，4月份的新貨中，花都區(qū)多個(gè)大盤(pán)定價(jià)走 高，如保利花城定價(jià)11000元/平方米，御華園8500元/平方米，祈福萬(wàn)景峰10000元/平方米，上述指標(biāo)盤(pán)新貨已升價(jià)10%至20%。

  “去年花都的價(jià)格上來(lái)之后成交量出現(xiàn)了下降，它們對(duì)全市均價(jià)的拉低作用在所下降，因此政府要想辦法把花都的價(jià)格壓下來(lái)�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江建議。

  同 樣屬于外圍區(qū)域的番禺區(qū)樓價(jià)則將出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。合富輝煌的數(shù)據(jù)顯示，從3月份起，該區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格上漲；如大學(xué)城板塊越秀三盤(pán)價(jià)格對(duì)比一月份上漲 2000至3000元/平方米，錦繡半島亦升價(jià)10%，可逸江畔升價(jià)8%至15%，敏捷金月灣售價(jià)也達(dá)1 .5萬(wàn)元/平方米，對(duì)比一季度普遍升幅達(dá) 10%。

  雖然外圍區(qū)域樓價(jià)逆市走高令人擔(dān)憂(yōu)，但朱欣苑則樂(lè)觀地認(rèn)為，未來(lái)只要郊區(qū)的成交量在全市成交總量中的占比增幅大于其價(jià)格的增幅，廣州市十區(qū)成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍將會(huì)下降，“最關(guān)鍵的還是保持郊區(qū)項(xiàng)目成交量的高占比�！�

新浪房產(chǎn)網(wǎng)

記得

政府可以通過(guò)限簽、限售的手段來(lái)把關(guān)，避免高價(jià)項(xiàng)目拉高整體均價(jià)
這個(gè)好