萬達進入廣州加劇了商業(yè)地產同質競爭

宜人

電子商務會促使傳統(tǒng)的商業(yè)地產如何演變？

嘉賓名言：到最后可能購物中心會不行了，以后可能就不叫購物中心了叫娛樂中心。那你就要錯位經營了，所以我提出一種新的論調，現(xiàn)在不是做購物中心而是要做主題娛樂中心。

問：那你覺得電子商務和外地開發(fā)商對于廣州的商業(yè)地產哪一個沖擊更大？

鄧國堅：從長遠來說電商的沖擊會比外地的投資大，因為我們現(xiàn)在是開放的心態(tài)，給我們的投資者都可以視為一個同等的待遇，一樣的買地、投資、貸款，甚至他有可能貸款是給你廣州本地的銀行帶來好處，最后他就掛著一個外面的品牌在做房地產。所以沖擊更多的是心態(tài)上的沖擊，而不是實質上的沖擊。萬達不進來或者其他品牌不進來，別人都會進來的，或者開發(fā)商都會自己出來做的。但是真正的沖擊是不同的銷售形態(tài)或者不同的消費形態(tài)，是電商和傳統(tǒng)零售的沖擊，這個是一定會有的。如果我們傳統(tǒng)的零售商業(yè)形態(tài)不根據電商的特點形成特殊的消費行為的話，那他的影響就不會很深遠了。

問：怎樣去根據它的特點去抓住機會？

鄧國堅：就像一個簡單的例子，電商是不可以吃的，所以為什么現(xiàn)在會有這么多商場做吃的呢？

問：你剛才講到的體驗營銷了，現(xiàn)在很多人都是去商場里面看牌子去電商上購買。

鄧國堅：但是這個已經OUT了，我認為未來到了2015年之后這個沖擊會更大，就是現(xiàn)在已經變化了。其實現(xiàn)在不是體驗營銷了。就好象我們自己買東西一樣，上網找還快一些，又方便，又不用花這么多時間，又不用停車。所以為什么片面的追求將飲食增加去解決體驗消費是一個方法，但這不是長遠的，到最后可能購物中心會不行了，以后可能就不叫購物中心了，叫做娛樂中心。但是人還是有購物需求的，那購物怎么體現(xiàn)呢？那你就要錯位經營了，所以我提出一種新的論調，現(xiàn)在不是做購物中心要做主題娛樂中心。

問：那是怎樣的主題呢？

鄧國堅：可能根據不同的地域，不同消費群體來定。就是低端的地方會有低端的主題，高端的地方比如在天河、珠江新城就有高端的主題。那這個主題我們還沒有一個準確的名詞給這種模式。我的博客有講中國零售消費行為模式的變化，就是有三個階段。 80年代是一個計劃供給模式，90年代是一個需求模式，21世紀的第一個十年是一個體驗模式階段，第二個十年我們認為大致上是會有十年后的變化，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)已經不是每十年改變一次了，七八年就開始變了。一代一代人有不同的消費習慣會影響商業(yè)模式，那現(xiàn)在第二個十年可能是一種新的模式，但是這個名詞我還沒想好，我估計未來很快我就會將這個文章公布。

問：好的，那我們期待你的文章�，F(xiàn)在我們知道一代一代人行為模式不同會對后面的商業(yè)模式有影響，那現(xiàn)在老年化社會的出現(xiàn)有沒有可能影響到我們的商業(yè)地產？

鄧國堅：其實商業(yè)地產的靈魂我不斷的去講，全中國只有我講，我們做商業(yè)地產不是去做品牌，不是去做裝修，漂亮的東西會吸引到人，好的品牌會吸引到人，但是這些不是主要的，這些是重要不主要。主要的是商業(yè)行為，或者叫消費者行為習慣，那講到這個消費者行為習慣其實就并不一定根據年齡去發(fā)生變化，而倒是根據行為模式發(fā)生。這個例子我發(fā)現(xiàn)了很多，比我大的人都有點迷信，但是不代表年紀大的人就會這樣。其實是當這個人、這個群體的人群有這個需求的時候，它就會產生一種滿足需求的行為習慣，每一個商業(yè)地產項目都不應該按照人的意愿去分，如果按照人的意愿去分這個是什么年代的東西？是90年代的模式，叫需求模式，就是按照消費對象來分的群體這個叫需求模式，或者是90年代模式，但是現(xiàn)在已經是第二個十年了。這個時候需要的不是這種模式，那是什么模式呢？我們可能會有一個好的名詞來講，比如叫做社交模式或者信譽模式，我現(xiàn)在在這兩個詞中找。就是看看哪個更加能夠體現(xiàn)這種模式，就是這兩個都合適。

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林志權