個(gè)稅新政懸而未明 4月二手樓市成交放緩但不淡

面向大海

          提要：4月份成交量比3月的歷史高峰減少近六成；但與去年同期相比，成交主力六區(qū)仍有不同程度的上升，整體而言，成交放緩但不平淡。

      二手住宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了3月政策“窗口期”的成交高潮，4月成交放緩。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)估算，4月份成交量比3月的歷史高峰減少近六成；但與去年同期相比，成交主力六區(qū)仍有不同程度的上升，整體而言，成交放緩但不平淡。中原地產(chǎn)二手住宅成交均價(jià)為19753元/平方米，環(huán)比上月略升1.8%，主要是因?yàn)閱蝺r(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米的物業(yè)成交比重，比3月份上升了6個(gè)百分點(diǎn)，至38%。

  業(yè)內(nèi)人士分析，4月成交下滑主要有四方面原因：一是3月份不少買家，為了搶在新政之前完成交易，成交量創(chuàng)造了歷史新高，透支4月份的需求；二是部分買家有“清明不買樓”的習(xí)慣且天氣多雨，影響了看樓安排和進(jìn)度；三是個(gè)稅新政實(shí)施時(shí)間不明確，買家擔(dān)心實(shí)際稅費(fèi)成本超出預(yù)算而產(chǎn)生交易變數(shù)；四是隨著“五一”新房傳統(tǒng)推貨旺季的來(lái)臨，部分買家會(huì)暫時(shí)優(yōu)先關(guān)注一手住宅。

  荔灣買家觀望情緒再現(xiàn)4月份，受清明不買樓的傳統(tǒng)觀念及個(gè)稅新政未明等影響，荔灣區(qū)買家觀望情緒再現(xiàn)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示成交均價(jià)為20863元/平方米，環(huán)比上月上升7%，逸翠灣、富力盛悅居等高端樓盤成交活躍。業(yè)主心態(tài)不一，不急賣的業(yè)主看好后市，甚至出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象；少數(shù)擁有多套物業(yè)的業(yè)主，因擔(dān)心房產(chǎn)稅征收，價(jià)格稍有讓步，但幅度多在3%以內(nèi)；新收盤源少，放盤價(jià)小幅上升，尤其是樓梯樓的中小戶型單位；目前買家主要是首次置業(yè)為主，由于資金不充裕，大多選擇按揭付款。越秀

  盤源明顯減少

  4月份，越秀區(qū)是成交量降幅最小的區(qū)域，中原地產(chǎn)成交均價(jià)為22793元/平方米，環(huán)比上月結(jié)構(gòu)性下降4%。二手住宅交易目前仍沿用原先的個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)部分在3月底趕不及遞件的買家是個(gè)利好消息，可以在4月上旬繼續(xù)入市。業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定，新收盤源整體明顯減少，主要是3月“爆發(fā)性”成交消化了大量的舊盤；放盤價(jià)維持平穩(wěn)；學(xué)位房魅力依然不減，少數(shù)買家擔(dān)心個(gè)稅新政，提前購(gòu)買帶學(xué)位的小戶型單位。

  海珠

  證滿五年盤價(jià)格上調(diào)

  4月份，海珠區(qū)買家對(duì)個(gè)稅新政仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交量高位回落，成交均價(jià)為21093元/平方米，環(huán)比上升4%。在以自住為主的江南大道南板塊，客源比較多，市場(chǎng)上的盤源基本上是“出一間賣一間”，特別是證滿五年的唯一住房，即使出個(gè)稅新政，也能享受免征，放盤價(jià)高出市場(chǎng)價(jià)，尤其是電梯樓甚至高出20%，而不符合免稅條件的盤源，放盤價(jià)則保持穩(wěn)定。首次置業(yè)買家是成交主力，有的趁現(xiàn)在個(gè)稅新政未出，看好后市而加快置業(yè)；有的等新政策穩(wěn)定再?zèng)Q定是否出手。白云放盤價(jià)多為實(shí)收4月份，白云區(qū)二手住宅成交量大幅回落，主要是受個(gè)稅新政出臺(tái)時(shí)間未明朗的影響，成交均價(jià)為14642元/平方米，環(huán)比上月基本持平，是主力六區(qū)中成交均價(jià)最低的區(qū)域。白云大道、機(jī)場(chǎng)路、廣州大道北等三大主力板塊成交量均下降。業(yè)主心態(tài)維持穩(wěn)定，受看樓人數(shù)減少影響，放盤量下降，甚至有轉(zhuǎn)賣為租的現(xiàn)象，放盤價(jià)變化不大，但大部分為“實(shí)收價(jià)格”；市場(chǎng)上證滿五年的唯一住房盤源多半是有換房需求的業(yè)主放出，但數(shù)量有限。買家仍以剛性需求為主，一次性付款的情況并不多見。

  天河

  買家看好后市

  4月份，天河區(qū)是本月成交宗數(shù)最多的區(qū)域，中原成交均價(jià)為24474元/平方米，環(huán)比上月基本持平。雖然個(gè)稅新政具體操作指引未明確，但買家還是看好后市，該出手時(shí)就出手，尤其是剛性需求的買家。市場(chǎng)上證過五年的唯一住房盤源比較多，主要來(lái)自換房型或急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主，放盤量相對(duì)平穩(wěn)，放盤價(jià)小幅上升，反價(jià)現(xiàn)象少，買家購(gòu)買需求主要集中在改善型、首次置業(yè)及學(xué)位。

  番禺

  中小戶型受青睞

  4月份，番禺區(qū)是成交量降幅最大的區(qū)域，主要是3月份趕搭政策末班車透支了4月份的需求；中原成交均價(jià)為17031元/平方米，環(huán)比上升7%，主要是因?yàn)閱蝺r(jià)2萬(wàn)——3萬(wàn)元/平方米的物業(yè)比重，比3月份增加了8個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)主新放盤源不多，放盤價(jià)多以市場(chǎng)價(jià)為主，持證過五年的唯一住房盤源業(yè)主反價(jià)常見，最高幅度達(dá)10%，但擁有多套不符合免稅條件物業(yè)的業(yè)主若急需資金，則價(jià)格上會(huì)有讓步，但幅度極小。部分買家見樓價(jià)上升過快，而推遲置業(yè)計(jì)劃。目前，兩房或小三房的物業(yè)受歡迎，如珠江花園需求旺盛。

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