上海協(xié)和城項(xiàng)目爛尾：開發(fā)商疑似借新債還舊債

姿色 · 發(fā)表于 2013-6-5 17:28:13

2013年06月05日 08:14
來源：《東地產(chǎn)》作者：東地產(chǎn)

69歲高管的429億項(xiàng)目估值神話

中國(guó)地產(chǎn)亂象疑云

上市之后再未開發(fā)全新項(xiàng)目、旗下近乎爛尾的項(xiàng)目估值超過公司市值11倍、香港上市房企中國(guó)地產(chǎn)為何疑云重重？

東地產(chǎn) 汪露報(bào)道

5月31日，開張10年的樂購鎮(zhèn)寧店結(jié)束運(yùn)營(yíng)。原因是，業(yè)主方上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司提出租金上漲，讓樂購無法承受。

至此，位于南京西路協(xié)和城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]一期商鋪幾乎全部陷入空置。

一時(shí)間，充滿“傳奇色彩”的協(xié)和城項(xiàng)目重現(xiàn)報(bào)端，再次成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

拿地超過20年，至今未完工；一期項(xiàng)目獲得銷售許可證9年以來僅售出222套住宅中的5套房源，而目前售樓處也停止了運(yùn)營(yíng)。

這樣一個(gè)近乎爛尾的項(xiàng)目，2012年估值高達(dá)428.8億港元，超過其開發(fā)商中國(guó)地產(chǎn)整個(gè)公司目前市值38.35億港元11倍。

協(xié)和城項(xiàng)目神秘面紗背后，中國(guó)地產(chǎn)也存在諸多亂象。

中國(guó)地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，公司董事會(huì)及高級(jí)管理層平均年齡69.4歲。

此外，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”)了解到，中國(guó)地產(chǎn)自2007年上市以來，再未開發(fā)全新項(xiàng)目，收入以及利潤(rùn)全部依賴上海協(xié)和城在內(nèi)的上市初始資產(chǎn)提供。

而近期，公司屢次用協(xié)和城等項(xiàng)目作抵押貸款，疑似借新債還舊債。

協(xié)和城怪象之謎

《東地產(chǎn)》試圖在滬上各大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)查詢協(xié)和城銷售信息，相關(guān)分析師均回應(yīng)：“系統(tǒng)里查不到該項(xiàng)目信息”。

網(wǎng)上房地產(chǎn)公開數(shù)據(jù)披露，協(xié)和城一期2004年5月25日開盤至今9年時(shí)間，只售出222套房源中的5套。

公開信息顯示，協(xié)和城一期目前處于在售狀態(tài)，均價(jià)11萬元/平方米。二期處于待售狀態(tài)，價(jià)格待定。

《東地產(chǎn)》致電售樓處，售樓處電話始終處于無人接聽狀態(tài)。

近日，《東地產(chǎn)》實(shí)地走訪該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目售樓處大門緊鎖，小區(qū)內(nèi)冷冷清清，只有稀稀拉拉三兩位保潔員和保安的身影。

《東地產(chǎn)》注意到，一棟大樓內(nèi)的三個(gè)電梯有兩個(gè)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，該棟樓大門處還缺了一扇門。

樂購鎮(zhèn)寧路店，該賣場(chǎng)已基本完成搬遷，門口貼著的通告表明，在樂購?fù)耆徇w后，將在7月中旬對(duì)整棟大樓和商鋪進(jìn)行大規(guī)模的整改。

目前只有樂購入口處的星巴克正常營(yíng)業(yè)，永源路上協(xié)和城一期的沿街商鋪全部處于關(guān)閉狀態(tài)。

這一點(diǎn)在中國(guó)地產(chǎn)2012年年報(bào)也有所體現(xiàn)，其中顯示其物業(yè)租金收入1600萬港元，下跌23.2%。

此外，《東地產(chǎn)》在項(xiàng)目二期施工現(xiàn)場(chǎng)看到，北面地塊一部分商業(yè)項(xiàng)目已基本完工，而一路之隔的南面地塊卻并無動(dòng)工跡象。

中國(guó)地產(chǎn)2010年報(bào)顯示，協(xié)和城二期項(xiàng)目將于2011至2013年竣工。而2011年報(bào)的竣工時(shí)間則變成了2012至2014年，2012年年報(bào)則是2013至2015年，開發(fā)商一再拖延竣工時(shí)間。

《東地產(chǎn)》從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心獲得的關(guān)于協(xié)和城的土地狀況信息顯示，該土地的使用期限截止2043年5月30日，目前到該土地使用截至期限只有30年左右的時(shí)間。

就一期停售、商鋪空置、二期停工等疑問，《東地產(chǎn)》致電上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司，發(fā)現(xiàn)公司電話為“空號(hào)”。

項(xiàng)目估值屢屢攀升

這樣一個(gè)近乎爛尾的項(xiàng)目，2012年估值高達(dá)428.8億港元，而中國(guó)地產(chǎn)整個(gè)公司目前的市值僅38.35億港元。該項(xiàng)目估值超過公司市值11倍。

值得注意的是，中國(guó)地產(chǎn)上市后曾兩次更換評(píng)估公司。

公開資料顯示，2007年，上市第一財(cái)年，中國(guó)地產(chǎn)便更換了協(xié)和城項(xiàng)目評(píng)估公司，2008年，項(xiàng)目估值204億港元。而到了2009年，中國(guó)地產(chǎn)再次更換了評(píng)估公司，協(xié)和城項(xiàng)目估值增至325億港元，到2012年，該項(xiàng)目估值一躍上升到428.8億港元。

《東地產(chǎn)》就此采訪了第三方估價(jià)師張悅，張悅認(rèn)為428億港元的估值明顯偏高。

張悅告訴《東地產(chǎn)》，項(xiàng)目估值高企一定程度上能夠增加上市公司的利潤(rùn)。

《東地產(chǎn)》查閱中國(guó)地產(chǎn)近幾年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，屢屢攀升的項(xiàng)目估值也為公司帶來了可觀的賬面利潤(rùn)。

2012年年報(bào)顯示，2012年，公司收入69.2億港元，而利潤(rùn)卻有230億港元。

有分析認(rèn)為：“中國(guó)地產(chǎn)近年的純利數(shù)據(jù)便一直跟隨投資物業(yè)公允值的變動(dòng)而大幅波動(dòng)。在2009財(cái)年更換評(píng)估公司協(xié)和城項(xiàng)目大幅增值的次年，由于估值增長(zhǎng)乏力，2010財(cái)年中國(guó)地產(chǎn)的純利應(yīng)聲下跌53.4%，之后又在2011年繼續(xù)同比減少55.4%。”

公司高管平均年齡69.4歲

中國(guó)地產(chǎn)的亂象不止于利用投資物業(yè)重估扮靚業(yè)績(jī)。

《東地產(chǎn)》就上述提及疑問多番電話采訪中國(guó)地產(chǎn)香港總部，并發(fā)送采訪函至公司相關(guān)部門，截至記者發(fā)稿，對(duì)方拒絕作出任何解釋。

與公司本身“老態(tài)龍鐘”相對(duì)應(yīng)的是，公司的董事會(huì)及高級(jí)管理層也都是一群“老者”，平均年齡高達(dá)69.4歲，其中最高年齡為公司獨(dú)立非執(zhí)行董事鄭燦焜82歲，而董事會(huì)主席WangShih Chang79歲，身為執(zhí)行董事的徐禮昌也有73歲。

三位執(zhí)行董事中，兩位為70歲以上老人，另外一位較為年輕的董事總經(jīng)理汪世忠也有63歲。

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