連“炒房大亨”都金盆洗手了

面向大海

提到張羽沖，只要在網(wǎng)上搜索一下，有關(guān)他投資房地產(chǎn)的傳奇故事數(shù)不勝數(shù)。但這一位伴隨著中國房地產(chǎn)市場而崛起的炒樓牛人，今年初卻爆出其實他在兩年前就準(zhǔn)備“金盤洗手”了，想回歸到藝術(shù)領(lǐng)域，繼續(xù)他最初的“藝術(shù)家”夢想。從首席圓號手，到“炒房大亨”，再回歸藝術(shù)，張羽沖究竟有著怎樣的心路歷程。連“炒房大亨”都要金盆洗手了，如今的中國樓市，你還看得透嗎？

  藝術(shù)家夢想逼出第一桶金

  張羽沖出身于一個書香門第，父母都是大學(xué)的教授、博導(dǎo)，爺爺更是國內(nèi)頂級的科學(xué)家，可謂家境優(yōu)越。雖然父母、社會都更愿意接受一個敦厚、踏實的孩子，但張羽沖認(rèn)為，在年輕的時代(上世紀(jì)80年代初)，自己是另類，具有創(chuàng)造力、思想也天馬行空的一個人。他是當(dāng)年高考山東濟南唯一一個被招進去中央音樂學(xué)院的學(xué)生。讀大學(xué)期間，他就開始用課余時間當(dāng)手風(fēng)琴的家教。結(jié)果，大學(xué)畢業(yè)時，他就成為了當(dāng)時非常少有的“萬元戶”。

  在中央音樂學(xué)院畢業(yè)后，張羽沖進入了某交響樂團工作，當(dāng)時他的夢想也是成為一名藝術(shù)家。他有天賦，又肯拼，于是順利當(dāng)上了首席圓號手，之后更成為了樂團的團長。然而，在他的理解中，藝術(shù)家擁有著絕對的“財富的自由、時間的自由”，只有這樣，才能讓思想天馬行空，發(fā)揮出最大的創(chuàng)意，而不被金錢、不被生活打擾。為達到這一終極夢想，他想到，首先要解決錢的問題。

  做電器生意，投資佐丹奴專賣店、韓國料理，張羽沖賺到真正意義上的第一桶金。在最初的創(chuàng)富過程中，張羽沖并沒有放棄自己的主業(yè)——交響樂團。別人看到的是他無限的風(fēng)光，背后的辛酸卻只有自己才知道�！氨热鐒e人在9點鐘開始練琴，我卻已經(jīng)在之前的7點到8點就已經(jīng)跑完了兩單生意；別人在中午吃飯休息的時候，我又開始在外面跑，連中午飯都顧不上吃。這些，都是他們看不到的�！�

  在1997年后，張羽沖離開了交響樂團，他開設(shè)了專門的機構(gòu)從事鋼琴教學(xué)，培養(yǎng)出大批在國際上獲獎的學(xué)生，部分學(xué)生甚至進入了維也納音樂學(xué)院、柏林音樂學(xué)院進修。

  一次性“炒樓”上百套成達人

  在1999年的一次買房中，張羽沖偶然發(fā)現(xiàn)了當(dāng)中的賺錢之道，于是，經(jīng)過深入研究、精密計算之后，擁有更多時間自由的他，決定在樓市中淘金。張羽沖認(rèn)為，這可以讓他更快地奔向“藝術(shù)家”夢想。

  除了早期的個人作戰(zhàn)，幾套幾套的出手之外，后來的他，大多都是采用更加“極端”的方式進行購買：做樓盤的“批發(fā)商”。比如，在聚集一幫有實力的朋友，在一個樓盤一次性購買50套、100套，然后等升到一定程度就出售，賺中間的差價。“這已經(jīng)是從最初的個人投資，轉(zhuǎn)化為‘個人品牌’投資。這樣團購式運作，力量、實力都更加強大，使自己擁有了與開發(fā)商談判的條件，能拿到更低的折扣，賺到更多的利潤�！�

  看好就果斷購買，而且不貪心，有一定漲幅就迅速拋掉。這是張羽沖習(xí)慣性的動作。十幾年來，張羽沖的操作誕生過無數(shù)的經(jīng)典案例，轉(zhuǎn)過其手的房子有多少？積累了多少的財富？他并不愿意多說，也許他也不一定能夠記得清。

  這兩年名下物業(yè)已基本拋盡

  雖然是聞名全國的炒房牛人，但張羽沖目前手中僅有幾套非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)�！捌渌�的我在兩三年之前就已經(jīng)基本拋掉。從那時候開始，我就逐步退出了住宅市場的投資。”

  或許，別人很羨慕張羽沖的成功，也很想從中他的創(chuàng)富之道中得到啟發(fā)。但在他自己看來，這些都是“很沒意思、很俗氣”的事情，就是在講錢�！拔姨夭辉敢鈩e人問我怎么賺錢，你是什么眼光買房賣房，這特別沒意思�！彼�認(rèn)為，他的創(chuàng)富之路是在特定的時代完成的。“當(dāng)時，什么都缺，什么都是新鮮的，機會很多。只要你把握好機會，就一定能賺到錢。但現(xiàn)在，已經(jīng)是很難復(fù)制的了。”

  對于自己從房產(chǎn)投資中的獲益，張羽沖笑言自己也很“鄙視”這一行為�！拔医�(jīng)常說，我本是為藝術(shù)而生，結(jié)果為了生存而落在了人間的田頭上，為衣食住行而奔波，心中無限地遺憾�！痹谒�看來，這并不是一件讓自己自豪的事情，反而更希望宣揚一下自己在鋼琴教學(xué)方面所獲得的成就。

  張羽沖認(rèn)為，音樂、誠信是他人生的兩大關(guān)鍵詞。音樂是他一生的事業(yè)、夢想；誠信是他做人的準(zhǔn)則，也是他今天獲得成功的最關(guān)鍵因素，讓他得到了無數(shù)的朋友、資源。

  張羽沖“至�！背礃鞘�

  1999年剛有按揭貸款鮮有人有投資意識時，張羽沖即出手按揭北京華騰園，共購入5套單位；

  2003年，非典期間房地產(chǎn)低迷，大手筆購入北京富力城50套房產(chǎn)；

  2005年，地產(chǎn)調(diào)控期間再次出手投資；

  2007年底將所有住宅全部脫手；

  2009年國際金融危機，提前空倉的張羽沖殺入海南布局旅游地產(chǎn)，以最低15000元/平方米的價格先后購入包括東和·福灣、海南清水灣等項目的物業(yè)；

  2012年，家居產(chǎn)業(yè)受國家地產(chǎn)政策的影響，整個產(chǎn)業(yè)都不景氣之時，張羽沖則一舉拿下北京東香江全球家居CBD核心館45個商鋪。

  記者點評：回看張羽沖14年的投資軌跡，他每次出手都是在市場不清楚或悲觀期，但隨后的市場走勢都證明了他獨到的眼光。

  炒樓牛人談炒樓

  目前的高房價并不安全

  ——“一有風(fēng)吹草動，馬上就崩潰。我覺得目前的房價也是這種狀況”

  張羽沖的投資，與一般炒房者喜歡囤積房產(chǎn)，渴望利益最大化的行為有著天壤之別，顯得更加決斷。張羽沖認(rèn)為，在目前的市場環(huán)境下，不太適合做長線，短平快的操作可以讓風(fēng)險更低�！爸袊�的房價到達了現(xiàn)在這個程度，很多人都是想不明白為什么的，支撐高房價的理由并不充分。就像前幾年的股市一樣，沖上了4000點、6000點，所依托的是什么？并不清晰，但依然有人奢望沖得更高。結(jié)果，一有風(fēng)吹草動，馬上就崩潰。我覺得目前的房價也是這種狀況�！�

  同時，他認(rèn)為，如果長線持有的話，一來目前的高房價并不安全，這幾年都不太適合做房地產(chǎn)投資，二來租售比回報很不理想，這也是他要退出住宅投資的一個重要原因，要遠離風(fēng)險。“不像十幾年前，我用80來萬的首付在北京買了10套房子，每套房子一年的回報率達到了10~12%，而銀行的貸款利息才6%左右，我賺租金和利息的差額，除掉還銀行的利息之外每個月還有1萬塊錢的生活費，20年后就等于送我10套房子。而現(xiàn)在，買一套房子每年的租金回報率只有2%左右，自己沒得住還要倒貼，不劃算�！痹谒�的投資經(jīng)當(dāng)中，租售比是一個判斷投資是否安全、是否適合長線持有的一個重要標(biāo)準(zhǔn)�！叭绻�租售比理想，那就一定適合買，否則就要再做其他的判斷�！�

  買房應(yīng)規(guī)劃“4個8年”

  ——“年輕人不應(yīng)該過早背上沉重的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該把精力多放在事業(yè)上”

  而對于年輕人目前因房價高企而難以買到房子的問題，張羽沖表示，這些人本來就不應(yīng)該這么早就背負(fù)房子這一巨大的負(fù)擔(dān)。“我覺得政府應(yīng)該做好規(guī)劃，把社會各個層次的人畫成四個框。首先，必須讓年輕人在大學(xué)畢業(yè)后的第一個8年，只需要不到工資的1/5，就能租到房子居住，這個很重要；而在第二個8年，讓所有人能夠買得起廉價的房子；第三個8年能讓這些人能買得起改善型房子；第四個8年，能讓少數(shù)人有能力買到具有創(chuàng)新性，而且給城市帶來活力的房子�！�

  張羽沖認(rèn)為，這樣的發(fā)展架構(gòu)，在確保社會穩(wěn)定的情況下，還不失于有活力。“前兩種，需要限價，并制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，第三種則需要適度限價。最后一種，則需要放開價格，這是社會創(chuàng)新、活力的標(biāo)志�！�

  張羽沖認(rèn)為，年輕人不買房就不敢結(jié)婚，是因為心理不夠強大�！澳贻p人不應(yīng)該過早背上沉重的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該把精力多放在工作、事業(yè)上，爭取更好的前途、收入。這樣，即便房價每年都上漲，只要前途更好了，工資更高了，還用擔(dān)心房子的問題嗎？”

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