鄧浩志：錢太多地太少地價上漲才那么快

記得 · 發(fā)表于 2013-10-13 17:10:58

大粵房產(chǎn)訊 宛如春雷陣陣的“國五條”，在地方政府的“太極拳”下，威力已大減，甚至消失。4-5月，土地市場又開始上演“瘋狂派對”，房企紛紛出手搶地，地王層出不窮，“面粉”貴過“面包”的倒掛之舉，也屢屢出現(xiàn)。

有人戲謔地總結(jié)樓市生存之道，最關(guān)鍵的生存法則其實只有四個字：逆向思維。比如看到“調(diào)控”就要想到“空調(diào)”，聽到“限價”就得防著“漲價”，盼來“限地價”照樣要有“出地王”的心理準備。然而，誰將為高地價買單？不斷高漲的樓價有沒有危機？地方政府土地財政的矛盾日益突顯，又會埋下怎樣的后患？

錢太多，地太少地價上漲快

方圓地產(chǎn)首席分析師、地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認為，“面粉”貴過“面包”這種現(xiàn)象是屢見不鮮的，現(xiàn)在“地王”的價格那么高，未來房價還是比較恐怖的。為什么地價上漲那么快？鄧浩志分析，有兩大原因.

錢太多�，F(xiàn)在為止，國內(nèi)的新增信貸額度、熱錢流入的速度比較大。如此大的量之下，錢在投資渠道比較缺乏的情況下，還是會流入房地產(chǎn)渠道，消費端買家方面會比較積極。雖然現(xiàn)在限購，但商用物業(yè)、寫字樓、商場都被很多機構(gòu)當(dāng)成銷售熱點，很多閑置資金還是很愿意投入到房地產(chǎn)項目上�，F(xiàn)在房企的融資方式多樣，融資量比以前大很多，所以房企有錢拿很多地，現(xiàn)在出現(xiàn)“地王”也不僅僅是在廣州，全國各地都出現(xiàn)很多“地王”，這跟房企融資量大和融資難度低都有關(guān)系，所以錢多是“地王”出現(xiàn)的原因之一。

地少。地少這已經(jīng)說了很多年了，中國近三年的房地產(chǎn)土地供應(yīng)用地完成了年供應(yīng)計劃的65%，在土地供應(yīng)不足的情況下，每每有房地產(chǎn)土地供應(yīng)，都引來很多開發(fā)商哄搶。現(xiàn)在喜歡推商業(yè)用地，因為住宅地塊比較稀缺，這也是地價上漲的原因。稀缺性大、資金多就導(dǎo)致地價快速上升，總的來講，2013年是地價、樓價快速上升的年份�！皬馁I家來說，如果真的要在這兩年買房，我覺得早出手比遲出手要好”。

調(diào)控一點不嚴厲該漲的還要漲

“我覺得現(xiàn)在調(diào)控不是很嚴厲，一點也不嚴厲，只是表面上嚴厲，限預(yù)售、限簽，這只是讓房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定而已，限簽也只是把網(wǎng)簽的時間往后推了一下而已，該漲的還要漲。房價在限價這把保護傘下面也有加快上漲的勢頭，但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，這是穩(wěn)定的”。鄧浩志分析到，開發(fā)商可以通過加裝修價不斷提價，但這種形式使調(diào)控實際上放松了，開發(fā)商對于價格調(diào)整更加有信心了，這也是最近大家看到很多房企大膽拿地的其中一個原因�！靶聡鍡l”到現(xiàn)在為止很多人都說調(diào)控是“空調(diào)”，“我感覺也是這樣一個問題”。

大家如此關(guān)心樓價，無論初次置業(yè)還是改善型需求想買房時都去了商品房市場，這很不正常。為什么大家都在罵房價高，因為即使現(xiàn)在的商品房價格再下跌50%，也有人買不起。所以保障房體系要快一點建起來，不能讓中低收入階層的住房問題也交付商品房市場解決。

競配建對控制地價、房價沒幫助

每年都有一個保障性住房的完成計劃，十二五期間全國各地都有不少保障性住房的指標，各省、市如何完成這些保障性住房指標，這讓地方政府很頭疼，因為大家都缺錢。

現(xiàn)在廣州市政府把競配建搞出來，也是希望開發(fā)商幫助完成保障性住房的指標任務(wù)，把這個分攤到開發(fā)商頭上，對控制地價沒什么幫助；保障性住房的成本增加了，業(yè)主的分攤面積減少了，這對控制房價的作用也不大。