物業(yè)稅起征點將考慮人均面積

愛樓者

財政部財科所稅收政策研究室主任張學誕透露，物業(yè)稅將設定“人均面積”作為其征收的起征點，人均面積以上的征收，以下的不征收。同時還要對城市進行區(qū)域劃分，不同區(qū)域、不同用途的土地實行不同的起征點和稅率。
　　“關鍵問題是，首先要搞清楚開征物業(yè)稅用來干什么：為稅制改革？還是要解決中央政府和地方政府的分稅制問題？或是要解決高房價問題？”對于近日再度甚囂塵上的物業(yè)稅各類消息，中國房地產業(yè)協(xié)會副秘書長何琦昨日表示。

　　在過去不足半月時間內，外界盛傳物業(yè)稅將于今年底前率先從商業(yè)地產開征，再進一步擴展到豪宅和普通住宅。并已經初步確定了征收思路：定“基點”按面積征收，第一套房子不征收。
　　征收時機？ 當前仍不合適
　　被稱為調控房價“殺手锏”的物業(yè)稅，在過去幾年內凡遇房價上漲，必然會當做調控房價的最后一根稻草被提及，但每次都不了了之。其中的關鍵環(huán)節(jié)就在于涉及到財產制度、新舊房子的劃斷、征收面積和逐戶逐家統(tǒng)計備案等一系列錯綜復雜的問題。
　　在全國十余個城市空轉了6年之久后，張學誕認為，物業(yè)稅無論如何也應該有個“交代”了，他預計會在十二五期間(2011年～2015年)得到明確的說法。不過，在此之前，一系列必要條件要首先準備成熟。
　　何琦認為，當下并不是征收物業(yè)稅的最佳時機。只有當中國城市化率達到60%～70%的水平，住房市場上只包括商品房和保障性的公租房時，才是物業(yè)稅的征收良機。多買房多持有就要多征稅，租房不征稅。
　　如何算？按套數(shù)還是按面積
　　張學誕認為，由于絕大部分城市個人房屋信息的不夠透明，對屬于第幾套房的判定一直很難。目前學界也普遍達成按照面積來征收的一致意見。他透露，將設定“人均面積”作為物業(yè)稅的起征點，人均面積以上的征收，以下的不征收。同時還要對城市進行區(qū)域劃分，不同區(qū)域、不同用途的土地實行不同的起征點和稅率。
　　怎樣征？從商業(yè)地產率先征收
　　“從商業(yè)地產率先征收”這個觀點幾乎得到學界的一致認同。“
　　相當于將目前商業(yè)地產征收的房產稅和土地使用稅等直接轉成物業(yè)稅，可操作性較強，保證第一步能走出去”，此外，雖然物業(yè)稅已經空轉6年有余，但也只是對商業(yè)用房的空轉，針對住宅尚無成型的配套模式。
　　中房集團理事長孟曉蘇表示，對商業(yè)地產實現(xiàn)征收之后，小產權房應排在第二個征收對象，其次再是豪宅和高檔住房，最后是普通商品房。
　　如何公平征？土地出讓金物業(yè)稅應分開
　　中國城鎮(zhèn)土地又分為三種情況：一種是歷史遺留的自然擁有的土地，既無劃撥手續(xù)，也無出讓手續(xù)；一種是行政劃撥的土地，并未交納土地出讓金；另外一種是交納了出讓金的土地。這樣又如何保證公平征稅呢？
　　張學誕認為，一方面出于征收的合理和公平性，另一方面也為了保證稅制設計的便利，土地出讓金和物業(yè)稅應該分開征收。而如果合并征收的話，土地市場招拍掛制度則必須進行改革，否則購房者既要承擔天價出讓金，還要加重房屋持有成本，并不公平。
　　調控房價？專家并不看好
　　三位業(yè)內人士均表示對物業(yè)稅調控房價的作用并不看好。在現(xiàn)行的稅收制度中，房地產在生產和流通環(huán)節(jié)稅負很重，但持有環(huán)節(jié)很輕，因此極易造成一個人購買多套房，投資造成房價暴漲。如果加大持有環(huán)節(jié)的稅收，則擁有多套房的投資者減少，房價就會下跌。對此，張學誕認為，增加持有環(huán)節(jié)稅負確實會讓投資者謹慎考慮成本與未來收益是否匹配，會計算持有時間和房價上漲速度，持有時間越長，稅負就越重。但這并不會從根本上減少炒房的數(shù)量，對房價的影響微乎其微。
　　名詞解釋
　　物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。