小產(chǎn)權房轉正之聲再起 農(nóng)民：給100萬都不干

樂居

    新京報訊 十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。"小產(chǎn)權房"轉正”的風聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向對于解決“小產(chǎn)權房”問題提供了大的原則，但“小產(chǎn)權房”的轉正面臨著諸多需要解決的問題，并不會立即“跟風轉正”。

　　需相關部門研究具體解決方法

　　《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

　　記者注意到，在《決定》關于集體土地的表述中，并沒有提及“小產(chǎn)權房”。對此，北京市房協(xié)秘書長陳志認為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小產(chǎn)權房”只是其中的一個具體問題，因此《決定》不會談及如何解決“小產(chǎn)權房”這樣具體的問題。

　　“具體到"小產(chǎn)權房"的問題，還需要相關部門根據(jù)《決定》的精神，研究具體的解決辦法�！标愔菊f，從長遠看，“小產(chǎn)權房”問題肯定要解決。

　　“小產(chǎn)權房轉正”須先修法

　　不過，在陳志看來，“小產(chǎn)權房”的轉正并不會立即得以實現(xiàn)，因為它還面臨著諸多難題需要解決。

　　其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

　　“那如果"小產(chǎn)權房"轉正，就必須要修改法律，否則轉正的行為就是違法的。”陳志說，從《決定》體現(xiàn)的精神看，依法治國是一個很明確的原則。因此即便“小產(chǎn)權房”轉正，也必須是在修法之后。

　　在實際操作過程中，“小產(chǎn)權房”的轉正也面臨很多具體問題�！叭绻�"轉正"，那之前買賣"小產(chǎn)權房"的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡單的"轉正"，就等于承認了之前的違法行為�！标愔菊f。此外，他認為，“小產(chǎn)權房”如果轉正，那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款，那么補交的金額標準多少，時限界定在哪里？這些都需要明確。

　　縱深

　　屢打不絕的“小產(chǎn)權房”

　　“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。

　　小產(chǎn)權房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史，與城市房價躥升密不可分。小產(chǎn)權房成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。

　　當年6月，建設部發(fā)布了一份“買房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，都不符合法律規(guī)定。

　　盡管主管部門明確表態(tài)，但全國一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權房”的主意，各地的“小產(chǎn)權房”也成為屢打不絕的問題。在北京，通州區(qū)張家灣等地成為了媒體關注的“小產(chǎn)權房”集中區(qū)域。

　　對于打擊查處“小產(chǎn)權房”，從國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對“小產(chǎn)權房”的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設“小產(chǎn)權房”的處理。

　　據(jù)了解，2008年國土部開始研究制定小產(chǎn)權房的相關處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

　　2012年上半年，北京開始了集中清理整治“小產(chǎn)權房”。當年9月公布了首批79個“小產(chǎn)權房”項目，今年6月又公布了第二批6個項目。

　　不過，這次北京對于“小產(chǎn)權房”的風暴，刮向的主要是在建和在售的“小產(chǎn)權房”項目，而已售的“小產(chǎn)權房”由于情況復雜，在處理方面，政府還是較為謹慎。

　　交鋒

　　黨國英

　　“從不合法到合法是大勢所趨”

　　社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英認為，如果按照字面的范圍，農(nóng)村經(jīng)營性建設用地實際上規(guī)模很小，就算全部入市，也不會對目前的土地市場造成沖擊。但是，黨國英認為，現(xiàn)在的規(guī)劃和用途管制有很多問題。我國現(xiàn)在雖然出臺城鄉(xiāng)規(guī)劃法，但鄉(xiāng)村規(guī)劃仍非常隨意，如果不修改規(guī)劃法，那么農(nóng)村可能就按照自己的利益，隨意修改規(guī)劃，使得幾十萬行政村都可以入市。

　　另外，黨國英認為，《決定》出臺后，有可能導致大量農(nóng)村“小產(chǎn)權房”成為合法的建筑。黨國英認為，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農(nóng)民得到一些利益。改革不應只計較這個。”

　　華生

　　“小產(chǎn)權房入市破壞社會公正”

　　經(jīng)濟學家華生認為，小產(chǎn)權房不符合法治國家的精神，他并不看好小產(chǎn)權房轉正，如果小產(chǎn)權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產(chǎn)生法不責眾的錯覺。

　　華生在其博客中寫道，能蓋小產(chǎn)權房的農(nóng)民不是廣大農(nóng)村的絕大多數(shù)農(nóng)民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規(guī)劃管制下，規(guī)劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對占人口絕大多數(shù)的外來進城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。

　　河北大學中國鄉(xiāng)村建設研究中心研究員李昌平認為，在沒有修改法律的情況下，就應該嚴格執(zhí)行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現(xiàn)在不處理“小產(chǎn)權房”，而是一下子全部“轉正”，這就意味著違反現(xiàn)有法律，把一切違法合法化，“會帶來嚴重的后果�！�

　　探訪

　　太玉園小區(qū) 原住村民不愿“轉正”

　　位于通州區(qū)土橋城鐵站附近的太玉園小區(qū)，以北京乃至全國最大的小產(chǎn)權房住宅區(qū)而聞名。國芙蓉是太玉園西區(qū)的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價格在這里購得一套二手房，房產(chǎn)證是村里發(fā)的一個“紅本”。

　　她回憶，當年準備在這里買房時心里有所顧慮，因為畢竟是小產(chǎn)權，沒有正規(guī)的產(chǎn)權證。經(jīng)過多方打聽，她得知這里也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產(chǎn)權，但也得到建委的“承認”，考慮到低廉的價格，就買了下來。

　　住在太玉園西區(qū)的張先生買得更早。2006年時，這里的房價才2000多元，張先生稱，“關注了這次三中全會，一說建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉，我心里就踏實多了�！彼�表示，如果能“轉正”，當然更好不過。

　　國芙蓉也表達類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產(chǎn)權房轉成大產(chǎn)權，據(jù)她估計，“轉正”可能會讓業(yè)主補繳大產(chǎn)權房應當繳納的土地出讓金，“10萬左右可以接受，再多就不行了�！�

　　而幾位2003年前后搬進太玉園的張灣村村民并不這樣認為，“轉正”后房子雖然可以上市交易，但這對他們來說并無多大意義，“我們就是本地人，房子自己住，現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費，住著挺好，如果轉大產(chǎn)權要交錢，還不如不轉。”

　　另一位住在太玉園的張灣村村民稱，當時搬上樓是因為舊村改造，等于用宅基地置換而成，他認為，如果房子轉為大產(chǎn)權推向市場，村委會應該對他們進行相關補償。“我才不愿意轉，給我100萬我都不干�！边@位村民說。

　　本版稿件/新京報記者 馬力 涂重航 趙力 朱自潔

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