物業(yè)稅:調(diào)控的不只是房價

愛樓者

物業(yè)稅能調(diào)房價嗎?
        　　近日，一則“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)將在全國推行”的傳聞，讓物業(yè)稅再度成為熱點話題。最近的北京“兩會”上，有政協(xié)委員建議，北京商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)具備開征物業(yè)稅的條件，北京有望首先從商用房產(chǎn)開始開征物業(yè)稅，從而開全國之先河。

        但實際上，相關(guān)部門并未透露物業(yè)稅開征的時間表，不僅如此，各方對改革出臺的適當時機也存有不同意見。
        　　中國社科院財貿(mào)所研究員張斌指出，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅。出于對高房價的憂慮，目前，輿論和公眾寄望于“物業(yè)稅”的出臺可以為樓市“降火”。但張斌指出，調(diào)控房價并不是征收物業(yè)稅最主要的目的，其核心作用是結(jié)束財產(chǎn)保有層面的無稅狀態(tài)，實現(xiàn)在收入和財產(chǎn)兩個層面上調(diào)節(jié)收入分配差距。
        　　“物業(yè)稅還有一個重要作用，是減少地方對土地財政的依賴。”張斌指出。2009年，北京土地出讓金收入逾900億元，幾乎占財政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二線城市，賣地收入也占到財政收入的很大部分。土地價格被一再推高，導(dǎo)致人們對房價的心理預(yù)期也一再升高。而一旦開征物業(yè)稅，這種局面有望改變。
        　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱。廣義的物業(yè)稅與財產(chǎn)稅等同，多數(shù)發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收絕大部分集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。
        　　因此，“只有對持有環(huán)節(jié)征收，才能增加持有者的成本，促進房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，補充有效供應(yīng)不足，抑制房價的非理性上漲。”中國社科院公共管理與政府政策研究所研究員馬光遠說。而更重要的是，開征物業(yè)稅，可以減少地方政府對土地財政的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區(qū)服務(wù)，穩(wěn)步提升存量房地產(chǎn)價值，從而持續(xù)獲得稅收。
        　　有專家直言，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
　　開征條件具備嗎？
        　　在我國，物業(yè)稅的概念最早進入公眾視野是2003年。2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。”從這年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局在全國多個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。
        　　目前，盡管經(jīng)過了6年多的模擬空轉(zhuǎn)“演練”，仍有專家對短期內(nèi)開征物業(yè)稅信心不足。
        　　“到目前為止，對于物業(yè)稅征收體系究竟怎么設(shè)計，大家還不清晰�！瘪R光遠說，正因為如此，導(dǎo)致現(xiàn)在關(guān)于物業(yè)稅的爭論都有一個假設(shè)的前提，即認為征收物業(yè)稅是把土地出讓金由一次性繳納改為分70年繳納。但實際上，這個前提沒有得到任何部門的印證。
        　　由此，引出了一系列疑問：在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策中，購房人是一次性繳納70年的土地出讓金，如果征收物業(yè)稅，是不是意味著可以分70年來繳納土地出讓金？對于已經(jīng)購買的房屋，如果征收物業(yè)稅，是不是要退回相應(yīng)的土地出讓金？在我國，房屋的性質(zhì)有商品房、房改房、經(jīng)濟適用房、兩限房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等類型，不同性質(zhì)的房屋繳納的土地出讓金都不盡相同，如果征收物業(yè)稅，該怎樣區(qū)別對待？
        　　在征收物業(yè)稅呼聲不斷高漲的同時，這些問題都還沒有明確的答案。
        　　“如果土地出讓金包含在物業(yè)稅中，那么土地該怎么流轉(zhuǎn)，怎么從政府手里出讓給開發(fā)商？”馬光遠說，如果把土地出讓金包含在物業(yè)稅中，地方政府、既得利益者不答應(yīng)。如果土地出讓金不包含在物業(yè)稅中，那么這個物業(yè)稅就在現(xiàn)有購房成本之外增加了負擔。看來，開征物業(yè)稅須解決如何厘清物業(yè)稅與包括土地出讓在內(nèi)的現(xiàn)有稅費之間關(guān)系的問題。
        　　此外，關(guān)于物業(yè)稅是針對一套房還是二套房征收的議論，有專家指出，這里面不光有公平問題，還有至今難以解決的技術(shù)問題。目前，戶籍改革滯后，在人口流動的大背景下，人口信息失真情況嚴重，全國所有的個人住房情況如何掌控？一個家庭可能在不同城市購房，在類似情況下，所謂二套房、三套房征稅如何實現(xiàn)？房屋交易中怎樣保證足額納稅？另一方面，稅基該如何確定，稅率該如何界定？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿足條件，就會引起利益糾葛。
        　　對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌指出，物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整。所以，開征物業(yè)稅是大勢所趨，只是時間問題。