14城出臺(tái)樓市新政影響有限明年房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲

樂(lè)居 · 發(fā)表于 2013-12-3 08:30:00

在十八屆三中全會(huì)之后，又有10個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控的新政，這些城市主要是目前房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市。

十余城出新政

28日，西安市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》(下稱(chēng)“意見(jiàn)”)，提出了調(diào)控西安樓市的七條舉措。其中，在加大供應(yīng)方面，將進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供應(yīng)，2014年一季度末，制定并公布當(dāng)年全市住房用地計(jì)劃，確保當(dāng)年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在2013年的基礎(chǔ)上增加10%。

此外，意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)了要落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)責(zé)任，要求各區(qū)縣政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、各有關(guān)部門(mén)要積極采取措施，按計(jì)劃均衡供應(yīng)住房用地，嚴(yán)格商品住房銷(xiāo)售管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任，“確保年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)順利完成”。

加上西安，本輪出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市已達(dá)到14個(gè)。除了鄭州以及北京、上海和深圳，其他10個(gè)城市均是在三中全會(huì)之后出臺(tái)。本周以來(lái)，就有廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南京、杭州、福州、西安8個(gè)城市密集推出調(diào)控新政，且全部是房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，頗為引人關(guān)注。

縱觀本輪調(diào)控，絕大多數(shù)城市推出的新政都是提高限購(gòu)資格、加大土地供應(yīng)、提高二套房首付幾個(gè)方面。相比一線城市，部分二線城市如福州、西安的新政力度相對(duì)較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應(yīng)之外，沒(méi)有其他具體的加碼舉措。

這也與目前西安完成房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)壓力較小有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，10月西安新建商品住宅價(jià)格上漲10.3%，這與該市今年年初公布的不高于收入漲幅的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相比差距并不大。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，一線城市和部分漲幅很高的二線城市，在上層的壓力之下，出臺(tái)新政也確實(shí)非常有必要。但像西安這樣的二線城市，房?jī)r(jià)漲幅壓力比一線城市要小很多，因此他們出臺(tái)新政是起到一個(gè)表態(tài)作用�！跋裎靼驳拇胧┝Χ忍貏e小，對(duì)市場(chǎng)的影響也是微乎其微�！�

廣州市房協(xié)專(zhuān)家委員、廣州市社科院研究員彭澎也告訴記者，二線城市密集跟進(jìn)樓市新政，更多的是起到一個(gè)表態(tài)的作用，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起不到太大的效果。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，目前的調(diào)控已由一線城市蔓延到二線城市，預(yù)計(jì)還將有更多省會(huì)城市與計(jì)劃單列市加入，出現(xiàn)一波多城市調(diào)控收緊的局面。如按照當(dāng)?shù)卣{(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)，本月至少還有8個(gè)房?jī)r(jià)超標(biāo)10%的城市跟進(jìn)，譬如太原、哈爾濱、南充、桂林、岳陽(yáng)等。但是跟進(jìn)的城市地方調(diào)控基本無(wú)新意，力度上會(huì)減小。

對(duì)樓市影響有限

張大偉認(rèn)為，盡管力度不大，但一二線城市密集出臺(tái)新政，在短期內(nèi)還是會(huì)對(duì)樓市起到一定的“冰凍”作用，部分城市也可以完成年初制定的目標(biāo)。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至26日，11月全國(guó)主要的54城市合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為22萬(wàn)套，環(huán)比10月同期下調(diào)了0.3%，同比則出現(xiàn)了10.7%的調(diào)整。其中下調(diào)最多的是二線城市，同比下調(diào)幅度達(dá)到了20%，一線城市下調(diào)幅度也達(dá)到了18.6%。

在部分城市，如果限購(gòu)舉措能?chē)?yán)格執(zhí)行，那么對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)起到不小的影響。以廈門(mén)為例，在當(dāng)?shù)貥鞘兄�，外地�?gòu)房者往往占到一半以上。世聯(lián)地產(chǎn)[微博](13.39, 0.21, 1.59%)廈門(mén)公司相關(guān)人士告訴記者，之前一直都是可以通過(guò)補(bǔ)繳社保或者個(gè)稅獲得購(gòu)房資格，如果政府做到新措施中的嚴(yán)格控制的話(huà)，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)比較大。

部分限價(jià)政策表面上控制了房?jī)r(jià)，但實(shí)際上間接加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。例如在廣州中心城區(qū)2萬(wàn)元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽的措施后，部分開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”而使樓盤(pán)獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣(mài)樓，從而把超出指導(dǎo)價(jià)格的部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上。

深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，深圳新政后所謂降價(jià)更多體現(xiàn)在形式上。比如在結(jié)構(gòu)上，對(duì)開(kāi)發(fā)商約定在剩下兩三個(gè)月加大對(duì)中小戶(hù)型、關(guān)外樓盤(pán)的供應(yīng)，收縮重點(diǎn)地區(qū)的高檔、豪宅供應(yīng)，這種均價(jià)的降低不是因?yàn)闃莾r(jià)真的下降，而是樓盤(pán)銷(xiāo)售主要跑到關(guān)外去了。

張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，也就是必須建立充分的長(zhǎng)效機(jī)制。這其中，加大市場(chǎng)供應(yīng)，解決供需矛盾是一方面。

在本輪調(diào)控中，不少城市也提出要加大土地供應(yīng)的力度。以廈門(mén)為例，該市提出2014年住房用地供應(yīng)總量，比前五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%。前述世聯(lián)地產(chǎn)廈門(mén)公司相關(guān)人士說(shuō)，加大市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)鍵要看區(qū)域，如果是加大島內(nèi)(廈門(mén)城區(qū))的供應(yīng)力度，那么對(duì)整體房?jī)r(jià)影響會(huì)比較大。“島內(nèi)的房子屬于稀缺資源，基本上是出一套賣(mài)一套�！�

另一方面，如何加快土地流轉(zhuǎn)、加快持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收即實(shí)施真正意義上的房產(chǎn)稅是相當(dāng)重要的一面。“這些問(wèn)題不解決的話(huà)，短效機(jī)制很難退出。漲幾個(gè)月推出一波政策，這樣的循環(huán)會(huì)不斷持續(xù)。”張大偉說(shuō)，目前的措施只是短暫抑制住房?jī)r(jià)，但到明年3月后，有可能進(jìn)一步上漲。