明年樓價(jià)到底誰說了算？

樂居 · 發(fā)表于 2013-12-16 08:00:00

嘉賓：合富輝煌首席分析師黎文江(上)

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志(中)

  主持人：南方都市報(bào)記者鄧恒(下)

  明年一季度會(huì)量?jī)r(jià)齊降？

  主持人：首先你們覺得他的判斷準(zhǔn)確嗎？為什么？

  黎文江：不一定吧，至少明年第一季度會(huì)是量?jī)r(jià)齊降，開發(fā)商將以價(jià)換量。在人大開會(huì)后的二季度會(huì)量升價(jià)穩(wěn)，原因是一季度調(diào)控未放松，二季度由于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)會(huì)取消。

  鄧浩志：我和他的判斷不同，可能我在珠三角見到的市場(chǎng)情況和政府公布的數(shù)據(jù)有些不同，目前情況是成交萎縮，但主要原因不是開發(fā)商惜售，而是購買力的萎縮，有來自宏觀上的，比方說國(guó)家的貨幣政策偏緊，錢慌來襲。也有來自政策的，限購限貸等的收緊讓購買力萎縮了。所以我的判斷是明年成交持續(xù)萎縮價(jià)格平穩(wěn)，如果這種情況持續(xù)，二季度開始部分供應(yīng)過大的區(qū)域價(jià)格可能有輕微的回調(diào)。

  地價(jià)還是供求關(guān)系決定定價(jià)？

  主持人：你們認(rèn)為樓盤定價(jià)一般是依據(jù)什么？是政策？市場(chǎng)？供需關(guān)系？地王還是開發(fā)商？

  黎文江：我覺得吧，樓價(jià)應(yīng)該是以成本為主要考慮，地價(jià)占房?jī)r(jià)40%-50%，是最大因素，建安成本約35O O /平方米，是第二大因素；至于政策，供求等都是可調(diào)整的可多可少的彈性因素。

  鄧浩志：我倒認(rèn)為樓盤定價(jià)依據(jù)很簡(jiǎn)單，就是供求關(guān)系。政策、市場(chǎng)、前景、土地等等都是影響供求的，所以最終還是歸結(jié)到供求關(guān)系上。

  主持人：那你們覺得頻繁出現(xiàn)的地王和樓市定價(jià)有關(guān)嗎？為什么？

  黎文江：當(dāng)然有關(guān)系，地王價(jià)可以是以后房?jī)r(jià)的參考成本。

  鄧浩志：我覺得應(yīng)該是相互作用的關(guān)系，地王推高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)造就新地王。

  明年開發(fā)商抬價(jià)自由度不大？

  主持人：那么對(duì)于廣州明年的樓價(jià)，你們認(rèn)為將掌握在誰手里？為什么？

  黎文江：我覺得明年的房?jī)r(jià)與政策和流動(dòng)性關(guān)系最大。估計(jì)限售、限簽會(huì)取消，但限購、限貸還會(huì)繼續(xù)實(shí)行，成交量不會(huì)大，開發(fā)商抬價(jià)自由度不大。

  鄧浩志：我認(rèn)為明年房?jī)r(jià)應(yīng)該基本處在一個(gè)供求較為平衡的市場(chǎng)上，和去年和今年相比，明年的供應(yīng)量會(huì)更大；從需求的角度考慮，明年總體需求會(huì)有一定萎縮(其實(shí)今年4季度開始已經(jīng)萎縮)，所以明年應(yīng)該是一個(gè)供求平衡的年份，暴漲暴跌都不會(huì)。所以，明年樓市不會(huì)掌握在開發(fā)商手上，價(jià)格應(yīng)該掌握在“好產(chǎn)品”“高性價(jià)比產(chǎn)品”的手上。

  郊區(qū)盤沒有中心區(qū)盤抗跌

  主持人：我這周采訪了一個(gè)業(yè)主，他今年1月花172萬在增城買了一套215平方米的洋房，到今年12月這套房子二手可放到250萬多，漲了78萬，堪比天河。

  黎文江：增城不限購能吸引人呀，但一手的外地買家也要三年納稅，相比之下增城不限價(jià)的二手更會(huì)受歡迎，漲幅也會(huì)更大。

  鄧浩志：增城樓價(jià)基數(shù)低，所以上漲同樣價(jià)格上漲的幅度會(huì)更高。而還有一個(gè)原則，當(dāng)價(jià)格處于上升周期中，低價(jià)樓盤上漲的幅度往往高于高價(jià)樓盤。這和低價(jià)樓盤進(jìn)入門檻低，能吸引更多投資客有關(guān)；但我也要提醒一句，在跌市場(chǎng)當(dāng)中，郊區(qū)樓盤沒有中心區(qū)樓盤抗跌。

  主持人：那么你們認(rèn)為明年還能有如此高的漲幅嗎？

  黎文江：明年增城和天河的二手房漲幅會(huì)比一手高，因二手價(jià)基數(shù)比一手低，所以上升幅度明顯。

  鄧浩志：明年不會(huì)漲這么高了。就我的判斷，明年天河樓價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，增城樓價(jià)總體保持穩(wěn)定。在平穩(wěn)市場(chǎng)當(dāng)中，稀缺資源項(xiàng)目仍能保持溫和上漲，總體表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于普通項(xiàng)目。

  [新聞背景]

  據(jù)北京商報(bào)12月11日?qǐng)?bào)道，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，因?yàn)椤皣?guó)五條”效應(yīng)減弱，大部分城市市場(chǎng)依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變。而11月很多城市出臺(tái)了地方調(diào)控細(xì)則，但從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，在四季度的最后幾個(gè)月開始追求高利潤(rùn)，而且很可能會(huì)惜售，這也給明年初直到春天加大供需矛盾，再加上年內(nèi)各地頻繁出現(xiàn)的地王，因此，張大偉認(rèn)為明年市場(chǎng)定價(jià)權(quán)將完全掌握在開發(fā)商手中。

  明年第一季度會(huì)是量?jī)r(jià)齊降，開發(fā)商將以價(jià)換量。在人大開會(huì)后的二季度會(huì)量升價(jià)穩(wěn)，原因是一季度調(diào)控未放松，二季度由于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)會(huì)取消�！� 黎文江

  我和他的判斷不同……我的判斷是明年成交持續(xù)萎縮價(jià)格平穩(wěn)，如果這種情況持續(xù)，二季度開始部分供應(yīng)過大的區(qū)域價(jià)格可能有輕微的回調(diào)�！� 鄧浩志