2年近20家房企出海 實為中國人建房？

樂居

11月3 0日，對富力老板張力和李思廉而言，可能是一個重大的日子，因為這一天，富力地產(chǎn)正式跨出國門，走向海外。但對已經(jīng)進駐海外的房企而言，或已不足為奇。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在近2年內(nèi)，接近2 0家知名房企進駐海外房地產(chǎn)市場，足跡遍及歐美、亞洲、澳洲等多個國家或地區(qū)。一時間引起業(yè)內(nèi)人士猜測：這些房企在國內(nèi)政策頻繁重壓樓市情況下涌向海外，為扎堆拓展還是逃離中國？

  房企紛紛走向海外

  在預(yù)料之中，富力地產(chǎn)也跨出了“國門”。11月30日，富力地產(chǎn)全資子公司以85億元人民幣的代價收購馬來西亞一幅土地。該地塊可售面積達350萬平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。

  其實，富力步伐相對慢了一步。從今年年初至今，碧桂園、萬科、綠地及萬達等房企已踏足海外市場了。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)有近20家房企開始布局海外市場，主要集中在亞洲國家，如韓國、馬來西亞、印度和新加坡等，其次美國和澳大利亞也有較多企業(yè)進駐。

  房企走向海外還可以追溯更早一些�？硕�瑞分析師楊晶晶透露，國內(nèi)房企最早投資海外的項目，可以追溯到2004年，當(dāng)時由上海上實、上海海外、百聯(lián)集團、錦江國際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項目。至2011年，大規(guī)模海外布局潮涌起，知名房企紛紛出海。當(dāng)時就有人預(yù)言，布局海外一定會成為房企擴張的必然趨勢。

  事實證明，的確如此。2011年期間，碧桂園與萬通地產(chǎn)掀起海外投資熱，隨后，2012年-2013年，綠地先進韓國，后入美國；萬科在兩個月的時間內(nèi)分別與鐵獅門、吉寶置業(yè)達成合作，入駐美國及新加坡；在成功布局海外的房企中，亦可見萬達、SOH O中國與復(fù)興國際的身影。

  從已公布的海外項目的開發(fā)模式來看，收購+合作方式最為房企認可。如萬科在新加坡與吉寶置業(yè)合作、在美國與鐵獅門成立合資公司；碧桂園在馬拉西亞與M ayland集團共同開發(fā)；綠地在澳大利亞與加拿大Brookfield合作等。

  針對合作，楊晶晶分析認為，一方面，進入國外新城市，內(nèi)地房企最缺乏的便是經(jīng)驗，以收購的方式獲取項目，為企業(yè)探索當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)模式提供實踐平臺；另一方面，與當(dāng)?shù)刂�名度較高、開發(fā)實力強的企業(yè)合作，將有效彌補不足，推進房企自身運作模式形成。

  為滿足國內(nèi)客戶需求？

  中國人在全球范圍內(nèi)無處不在，已成不爭事實。房企走出海外，不少業(yè)內(nèi)人士聯(lián)想為：為中國民間資本找出路，還不是為中國人建房子？克而瑞分析認為，房企進駐海外市場，還是以貼近國內(nèi)客戶的需求為主。一方面，是滿足國內(nèi)高凈值人士的海外投資需求；另外一方面，則是滿足海外移民人士子女的教育學(xué)區(qū)房需求。

  其中，較為重要的原因是，高收入群體投資移民意愿較為強烈。據(jù)胡潤中國私人財富管理白皮書調(diào)查顯示，中國內(nèi)地的千萬富豪中，46%正考慮移民國外，14%已移民或正在申請移民，而家資在1億以上的富人中，有移民意向的人比例高達74%，這些高凈值人士都是潛在客群。

  此外，部分國家、地區(qū)提供相對優(yōu)惠的置業(yè)政策，比如，臺灣地產(chǎn)投資的低利率及永久產(chǎn)權(quán)，一般貸款利率低于2%，馬來西亞也有“第二家園計劃”，成功申請者將獲得長達10年并可以終身更新的社交簽證。

  海外移民的主要陣地，基本也是國內(nèi)房企進駐的主要目的地�？硕�瑞廣州分析人士認為，不少高凈值人士海外投資主要是為了方便子女教育。因此，滿足這部分人的需求，也是開發(fā)商考慮投資的重要因素之一。

  但是，還有不可忽視的內(nèi)因。近兩年，國內(nèi)土地價格不斷攀高，房企開發(fā)成本加大。去年下半年以來，伴隨著市場回暖力度增強，土地價格不斷走高。今年，多個城市地王項目涌現(xiàn)，北上廣一線城市成為高價地塊頻出之地，天津、重慶、杭州等重點二線城市也跟風(fēng)漲價，甚至出現(xiàn)面粉高于面包價的現(xiàn)象。

  正如地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志所言，房企要通過拿地進行擴張，但和每年土地供應(yīng)相比，房企總是吃不飽，尤其一、二線城市，地少就罷了，但還要用“地王”的價格才能勉強拿到，在這種競爭激烈、利潤縮減的現(xiàn)狀下，往海外走是種新的嘗試�！肮烙嫴粫�有哪個國家像中國這樣頻繁地調(diào)控樓市，也不會有哪個國家像中國輿論那樣頻繁尖刻地批評一個高度市場的行業(yè)，在惡劣的生存條件下，在眾多行政調(diào)控手段下，在CCA V代表法律追繳土地增值稅下，房企無奈選擇政策更穩(wěn)定的新市場�！�

  某已經(jīng)走出海外的房企相關(guān)負責(zé)人坦言，對房企而言，國內(nèi)地價上漲會大大壓縮后期利潤，同時，過高的成本將意味著更大的開發(fā)風(fēng)險，走向國外或許是更好的嘗試。

  尚處“試水”階段

  仔細看一下房企在國外拿的項目，與這部分房企在國內(nèi)的項目比，相對而言，規(guī)模不算太大�？硕�瑞廣州分析人士認為，受制于不同國家法律因素，以及消費習(xí)慣等不同，這些房企在國外仍然處于“試水”階段。

  個別前期進入海外的房企，雖不是盆滿缽滿，但也不是血本無歸。萬通在臺北2011項目于2011年7月入市，3個月的時間去化55%；馬來西亞碧桂園金海灣已進入收獲期，今年8月開盤，當(dāng)天推出6000套房源認購超過5000套。

  楊晶晶認為，兩大海外項目入市熱銷，無疑顯示了國人置業(yè)海外的實力，以及海外地產(chǎn)有較大的發(fā)展?jié)摿Α！安贿^，當(dāng)我們擴大到企業(yè)經(jīng)營層面，還需要警惕其運作風(fēng)險�！薄跋噍^于國內(nèi)項目開發(fā)受政策變動影響較大，房企海外布局面臨的開發(fā)風(fēng)險更為復(fù)雜，主要體現(xiàn)在三個方面，分別是政治、經(jīng)濟以及房企資金能力�！睏罹ЬХ治�，在政治方面，基于兩國外交關(guān)系良好，國外官員對外來房企開發(fā)有較高的支持力度，否則項目開發(fā)很難繼續(xù)，如由于政府問題，中坤集團冰島買地事宜仍懸著，中航地產(chǎn)也因為當(dāng)?shù)卣�府出爾反爾終止了斯里蘭卡項目。

  在經(jīng)濟方面，匯率變動關(guān)系企業(yè)盈利。楊晶晶認為，房企在國外的投資是以美元支付，而國內(nèi)的銷售回款以人民幣形式回籠，如果在銷售期，美元兌人民幣匯率不穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅升值，將會對利潤的鎖定造成不利影響。“涉及企業(yè)資金能力方面，國外不比國內(nèi)，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)流程、開發(fā)模式及稅費制度等與國內(nèi)大相徑庭，布局海外對房企資金充裕度提出更高要求。”

  也有業(yè)內(nèi)人士對房企表示樂觀。“相信隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場利潤的平均化，以及政策調(diào)控的嚴密化，會有更多的房企考慮投資海外市場來降低企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險�！�

  專家言論

  地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家、方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志：

  房企進駐海外有“土豪”的功勞

  房企走向海外主要有三大原因：首先，新時代土豪炫富已經(jīng)不滿足手表、名車了，他們希望擁有海外物業(yè)，甚至外國護照，到國外度假才是新土豪們的選擇。消費觀念改變?yōu)楹Ｍ馕飿I(yè)發(fā)展提供了機遇。

  其次，滿足裸官的需求。相關(guān)人事反映，海外置業(yè)并且入籍的多為婦女小孩，其背后的男人多是在中國的裸官，反腐高壓態(tài)勢下，官員已是高位置業(yè)，不少領(lǐng)導(dǎo)為后路做打算，特殊市場需求也是需求。

  再次，中國人青睞投資不動產(chǎn)，但國內(nèi)多城限購，在投資渠道缺乏的當(dāng)下，海外物業(yè)出現(xiàn)了機遇，國內(nèi)調(diào)控政策提供的新機遇。

  滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰：

  “出海”成企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險新渠道

  在國內(nèi)，目前受限購政策的影響，很多準客戶即使有充裕的資金，都無法進入市場購房。與此同時，國內(nèi)樓價持續(xù)高企，也令有投資意識的客戶看到炒作空間有限，故寧愿把目光轉(zhuǎn)移到國外。

  房企對此判斷也如此，包括美國、歐洲等多個國家在經(jīng)歷了數(shù)年前的經(jīng)濟危機后，經(jīng)濟仍舊在底部緩慢回升，各地的樓價都處于相對低位，故能吸引到中國的房企或投資客前往購置房產(chǎn)。

  這種資金轉(zhuǎn)移，實際上也是企業(yè)將經(jīng)營風(fēng)險有效降低的做法，目前應(yīng)該處于初級發(fā)展階段，待國外的房地產(chǎn)市場重新進入上升通道，國內(nèi)資金轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象才會明顯增多。

  “出�！弊畲蟮娘L(fēng)險是，對持有資金的把控，畢竟現(xiàn)在國外市場何時能進入復(fù)興階段，誰也說不準，故前期都是在“守”，簡單來說就是要等待，但資金實力不算很強的房企，未必能守得太久，不排除會出現(xiàn)失敗案例。

南方都市報

作者：徐鳳

我以為

房企沖出海外

單人旁

現(xiàn)在生活好的  有錢都是選擇海外，住的好 吃的好  用的好   什么都好

迷笛瘋狂家

沖出海外是海外比較有市場了嗎？

朗姆可樂

有野心的企業(yè)家都會想往有錢的地方撈錢的