房價松動一線城市房企年底打折忙

樂居 · 發(fā)表于 2014-1-2 08:00:00

 每年的年底，均有一些房企促銷打折。今年，在宏觀調(diào)控進(jìn)一步收緊的因素下，持續(xù)“高燒”的房價正在以打折的形式出現(xiàn)松動。二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)部分實(shí)力房企打折促銷的行為，而作為標(biāo)桿的一線城市也已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷的樓盤。

  部分實(shí)力房企打折促銷，有年尾甩盤沖量的因素，中投顧問高級研究員鄭宇潔接受采訪時分析認(rèn)為，判斷拐點(diǎn)為時尚早。

  記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，多個城市成交量出現(xiàn)下滑。

  相關(guān)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月第一周監(jiān)測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。

  中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場與新建住宅行情基本一致，中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測的六大城市12月第一周成交環(huán)比全線呈不同程度下降。與此同時，反映市場預(yù)期的中原經(jīng)理人指數(shù)趨于平緩，經(jīng)理人看漲的占比小幅下滑。

  而新一輪的調(diào)控已經(jīng)從一線城市往二三線城市蔓延，由于宏觀政策偏緊，房企的壓力增加，一些房企擔(dān)心來年風(fēng)險，紛紛在年尾促銷打折。

  這些原因顯現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，則表現(xiàn)為，12月初的均價開始下滑。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價為25759元/平方米，環(huán)比下降6.2%；北京二手住宅成交均價為28864元/平方米，環(huán)比下降4.25%。價格的降幅主要是由于三環(huán)內(nèi)成交量占比下降的影響。

  年底尾盤打折忙

  “以價換量是許多房企在打折時考慮的因素�！编嵱顫嵲诮邮苤袊虉蟛稍L時表示。

  從全國各大城市反饋回來的消息看，一線城市包括廣州、上海、深圳，甚至北京有個別項(xiàng)目的報價也出現(xiàn)下跌的趨勢。

  根據(jù)某權(quán)威網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫最新統(tǒng)計顯示，12月上海預(yù)計有251個項(xiàng)目有一定的優(yōu)惠促銷，相比11月增加48個樓盤。雖然與往年相比，今年滬上打折優(yōu)惠盤相比有所減少，但同比今年已是7月以來數(shù)量最多的月份。從區(qū)域來看，金山、崇明折扣盤數(shù)量漲幅最大，從11月的19個攀升至本月的34個，緊隨其后的是浦東新區(qū)，折扣盤數(shù)量增加11個。

  鄭宇潔表示，在宏觀偏緊的環(huán)境下，部分開發(fā)商不得不重拾“以價換量”的策略，通過折扣讓利來吸引購房者。

  而在北京，11月份，位于昌平區(qū)的金融街(行情，問診)。金色漫香苑項(xiàng)目銷售均價為27000元/平方米，環(huán)比下跌3.57%。在同一區(qū)域，主力戶型為84至96平方米二至三居，路勁。世界城銷售均價為24500元/平方米，環(huán)比跌幅為2.00%。

  除了昌平區(qū)，朝陽區(qū)多個項(xiàng)目11月份銷售均價也出現(xiàn)不同程度的跌幅。其中，北京城建(行情，問診)世華泊郡項(xiàng)目均價為39000元/平方米，環(huán)比跌幅為2.50%；東湖灣項(xiàng)目均價41000元/平方米，環(huán)比下跌4.65%；北京華僑城四季項(xiàng)目均價41000元/平方米，環(huán)比10月份的48500元跌幅則達(dá)到15.46%。

  不僅僅是北京，來自廣州經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，11月份，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅簽約均價為11581元/平方米，環(huán)比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

  鄭宇潔表示：“就打折力度而言，今年廣州的打折力度相較于往年加大了不少。出現(xiàn)了以五千元抵五萬的促銷手段。有些原本價高的樓盤打折的幅度更大。”

  “其次，這一輪打折呈現(xiàn)出多樣化的方式。比如出現(xiàn)了買房抽大獎的形式�！彼f，“有些項(xiàng)目是樓盤尾貨，因?yàn)槲恢没蛘邉e的原因，一直賣不出去，因此年底以大禮包形式送出，以誘惑購房者�！�

  “與往年不同的是，這次打折促銷有針對性。并不是說所有樓盤都打折，一些學(xué)區(qū)房因?yàn)橄∪毙�，所以價格堅挺，沒有任何打折措施出現(xiàn)。但是中心區(qū)的已經(jīng)價格高昂的樓盤，在這一輪的調(diào)控措施影響下，房企的壓力非常大，因此可以看到其降價明顯�！�

  出現(xiàn)打折促銷等降價跡象的不僅僅是這幾個一線城市，二三線城市打折力度更大。

  市場機(jī)構(gòu)CRIC研究中心監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，早在10月份樓市的“銀十”期間，房地產(chǎn)市場的一些典型企業(yè)如碧桂園、萬科及恒大等，在持續(xù)推盤的同時就開始了相對較大的打折力度。

  其中碧桂園的惠州十里銀灘開盤時，現(xiàn)房銷售折扣幅度達(dá)到七五折，同時碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達(dá)六五折。此外，根據(jù)CRIC研究中心營銷周報顯示，萬科、華潤、恒大、保利等企業(yè)項(xiàng)目多次進(jìn)入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬科陸續(xù)在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優(yōu)惠。

  除了這些城市以外，進(jìn)入12月份，還先后有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市也開始出現(xiàn)打折力度不一的在銷樓盤，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實(shí)力房企。

  降低風(fēng)險減少庫存

  這一波打折的浪潮波及了許多城市，有一個共識是：降低風(fēng)險，減少存貨。

  “最近樓市可謂風(fēng)聲漸緊，從大方面看，市場上的消息已經(jīng)影響市場預(yù)期，部分房企現(xiàn)在采取的措施就是降低風(fēng)險，減少存貨�！编嵱顫嵳J(rèn)為。

  雖然，有一部分人士在鼓吹房價明年持續(xù)暴漲論調(diào)。但是一些房企說是這么說，該打折的還是打折促銷。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)最依賴的資金問題，一直沒有很好的解決渠道，利用年底收攏資金的做法，無論來年如何變化，都有了資金保證。

  “一些上市企業(yè)，在年底為了沖高業(yè)績，進(jìn)一步提升銷售額，給投資者好的回報，甚至為了年報更漂亮，也紛紛加入打折行列�！�

  “而在二三線城市，從房企自身發(fā)展看，樓市風(fēng)險和泡沫更明顯，包括人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，政策行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致二三線城市下滑的幅度大而且明顯，因此跟風(fēng)打折促銷的企業(yè)很多�！�

  從上述的原因，不難看出，房企面臨著很大的壓力。

  “從土地、資金、宏觀政策三個因素看，房企需要面臨的壓力肯定不小�！编嵱顫嵄硎�。

  “現(xiàn)在房企的拿地難度逐步增加，出讓金越來越高，房企的成本提升。”她表示，“雖然一直在說土地改革，但是并不是一朝一夕能完成的事情。由于地方政府對土地財政依賴大，房企拿地成本很高，利潤空間有限。”

  “資金層面看，房企尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，體量大，前期資金投入大。而我國房地產(chǎn)類的融資渠道比較少，60%房企主要靠銀行和自籌資金，或者上市，房企的資金是受到限制的�！�

  “而從宏觀調(diào)控上看，國家已經(jīng)提出不動產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅，雖然不知道何時會具體實(shí)施，但是市場上反饋回來的信息顯示，這些消息對房企造成了不小的壓力�！�

  泰禾集團(tuán)總裁助理品牌總監(jiān)沈力男接受采訪時表示，年底打折促銷，是房企的營銷手段之一。對于未完成年度銷售目標(biāo)的企業(yè)，團(tuán)隊壓力比較大，所以選擇快速回籠資金。對于已完成銷售目標(biāo)的房企，如果選擇“大干快上”，業(yè)績上會錦上添花，并且上市房企要給股東、市場一個交代。

  記者觀察

  房價走勢眾說紛紜

  后市將如何走？現(xiàn)在市場上充斥著各種聲音。

  有位教授宣稱北京房價要過80萬每平米，使其從一位默默無聞的某大學(xué)教授一躍成為新聞焦點(diǎn)人物，關(guān)鍵在于他的“大放闕詞”。

  在微博私信中，他一直在宣傳他的某個培訓(xùn)班，參加培訓(xùn)班需要交納不少于數(shù)萬元的費(fèi)用。

  由此不難看出，許多人都想在房地產(chǎn)市場分一杯羹，大賺一票。包括一些本應(yīng)該教書育人，做好社會楷模的專家教授。如今，他們的言論也牽引著市場，以市場為掩護(hù)，拉升自我身價。

  關(guān)于房價如何走，公說公有理，婆說婆有理，最公正的裁判就是時間。

  目前可以肯定的是，購房者的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)一定變化，市場有所降溫。

  無論是調(diào)控政策，還是成交量，一個從嚴(yán)一個下降。

  某研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，當(dāng)前購房者預(yù)期出現(xiàn)一些變化，市場有所降溫。隨著年末發(fā)布調(diào)控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市，均采取了從嚴(yán)從緊的升級版調(diào)控政策，一系列政策使得市場的看漲預(yù)期得到有效控制。

  在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士后，不難看出，雖然房價的決定因素是供需關(guān)系，但是政策層面的影響短期內(nèi)是最見效果的。

  可以肯定的是，當(dāng)前全國房價持續(xù)上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。二三四線城市房價的下滑已經(jīng)在業(yè)內(nèi)達(dá)成一定的共識。一線城市以打折方式開始放量甩盤，北京受到的沖擊較小，目前在一些五六環(huán)外的樓盤出現(xiàn)價格走低的態(tài)勢。

中國商報