“20年后必跌”與“20年內(nèi)難跌”

樂居 · 發(fā)表于 2014-1-7 08:30:00

“20年”似乎是房地產(chǎn)的一個“魔咒”。

在狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)面前，唱衰與唱漲的聲音從來都在同步進(jìn)行著。而無論風(fēng)向哪里吹，房地產(chǎn)仍然傲慢地以其固有軌跡爬行。

不過，天下沒有只漲不跌的市場，這和中國古老的哲學(xué)思想“盛極而衰”是一致的，即便是最信心滿滿的預(yù)測專家也不得不承認(rèn)這樣的事實，房地產(chǎn)會有下跌和崩盤的一天，而把這一天定位在“20年后”，無論是“跌派”還是“漲派”難能可貴地取得了較一致的意見。為什么會這樣？原因很簡單，因為“20年”后的這句預(yù)言可以有兩種解讀方式——從字面直接釋義，第一種說法是“20年后必跌”，但換一個角度來說則是——“20年內(nèi)難跌”。

而筆者想就這個話題做更深入的解讀。

有讀者認(rèn)為，既然房價總要有崩潰的一日，那么何必現(xiàn)在買房？說這句話的人未免有“近視眼”的嫌疑。

關(guān)于“20年下跌論”應(yīng)該分三步解讀：第一，隨著社會的發(fā)展，人均壽命的提高，20年后中國人口的絕對值減少有限，人口紅利消失，房地產(chǎn)升值的第一動力也消失了；第二，住宅將面臨集體折舊的因素�，F(xiàn)在許多老年人住的房子，二三十年后有許多都要報廢了，屆時該房子的價值也會出現(xiàn)相對下降；第三，綜上兩點均直接導(dǎo)向房價可能斷崖式下降。然而，第三步的解讀最關(guān)鍵，那就是到那時候房價下跌，也是相對價格的下跌，不可能跌回現(xiàn)在的價格。

最后一點是最關(guān)鍵的因素，我們必須承認(rèn)，在“20年”的房地產(chǎn)運行過程中，仍有很多支撐房價繼續(xù)上揚的因素存在，而中國城鎮(zhèn)化完成之前的城市利好是一定存在的，這就讓一線城市的樓價仍有支撐的賣點。另一方面，民間資金以驚人的能量蟄伏，中國民間資本的規(guī)模，大到超乎每個人的想象，而中國的民間資本長久以來受到壓制，未來將有一系列的金融政策指向其盤活與利用上。

我想，未來20年內(nèi)，肯定會造就一批新的金融富豪，甚至能夠超過王健林或者許家印的富豪。而金融富豪在配置資本上，房地產(chǎn)將成為不可或缺的一部分。城鎮(zhèn)化紅利與金融紅利將會是房地產(chǎn)近十年仍然強勁的支撐力量，而在貨幣仍然高發(fā)的背景下，與其沉浸在“20年后必跌”的悲觀情緒下，不如換一種思考方式，房地產(chǎn)“20年內(nèi)難跌”，尤其是城鎮(zhèn)化核心引擎城市，能控制讓房子緩慢漲價，就已然不易了。

明白了這一點，現(xiàn)在還要不要購房，尤其是首次自住購房者，應(yīng)該擁有很明確的答案。

羊城晚報