2014樓市預(yù)言帝

樂居 · 發(fā)表于 2014-1-14 08:00:00

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)：

  三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

  2014年至少有三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。其一是GDP和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。預(yù)計(jì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)太好，也不會(huì)太差。第二條主線是供給。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院1月2日發(fā)布的“2013年中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%。由此可見，土地供應(yīng)量增加的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)，一方面，通常土地兩三年后才能上市形成供應(yīng)，市場(chǎng)調(diào)整通常以三年為一個(gè)周期。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。第三條主線是改革。越市場(chǎng)化，對(duì)企業(yè)越有利。市場(chǎng)化方向明確以后，證監(jiān)會(huì)會(huì)逐步放開房企融資的審批，審批速度也將會(huì)加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè)，20個(gè)以上的500億企業(yè)，市場(chǎng)集中度會(huì)越來越高。

  世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松：

  一線城市租金將持續(xù)上漲

  1.2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸�？垂⿷�(yīng)，2014年待去化的面積依然會(huì)同比增長(zhǎng)10%�？墒勖娣e在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，今年市場(chǎng)要著陸，硬著陸就是最不希望發(fā)生的。2.行業(yè)總成交面積進(jìn)入中期高位平臺(tái)，但增速放緩。2013年行業(yè)取得了歷史性的突破，到了7萬億住宅銷售總額，這是因?yàn)橹伴_工量高，但是2011年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，也就是說增速開始出現(xiàn)放緩了。3.50個(gè)城市是關(guān)注重點(diǎn)，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。在一線城市，30億元拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，地價(jià)太高了。所以今年二線城市，也就是以省會(huì)城市為主導(dǎo)的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象消減一些。4.二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價(jià)格回調(diào)。5.投資客不會(huì)明顯增加。今年投資客可能還要少，房地產(chǎn)去投資化的趨勢(shì)越加明朗。6.35歲以下是絕對(duì)的需求的主力，占比會(huì)持續(xù)提升。7.大者恒大，行業(yè)集中度迅速提升。前20名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往，前十上升的速度也很快。中國(guó)房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，就是大者恒大，越來越大，能力越來越強(qiáng)。8.開發(fā)商利潤(rùn)和ROE下滑，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)面臨嚴(yán)酷的精細(xì)化考驗(yàn)。9.過于激進(jìn)中小開發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。10.一線城市的現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動(dòng)租金長(zhǎng)期持續(xù)上漲。

  廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：

  一線城市市中心依舊會(huì)出地王

  預(yù)計(jì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定，總體的情況是穩(wěn)定中略有上升。不過局部將會(huì)是有升有跌。如廣州的中心城區(qū)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上升，而供應(yīng)量大的郊區(qū)和二三線城市樓價(jià)將有可能會(huì)下跌。總體的成交量將保持穩(wěn)定，特別是今年下半年市場(chǎng)消化了“穗六條”的影響后，成交量將會(huì)上升，不過應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)如2013年那樣井噴的狀況。

  土地方面，長(zhǎng)效機(jī)制的推出以及農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的改革等，都將為土地市場(chǎng)帶來新的變化。不過目前，很多地方“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀還沒改變，能否在今年內(nèi)得到改變，真是未知之?dāng)?shù)。預(yù)計(jì)今年類似廣州等一線城市位于市中心的地塊依然會(huì)出現(xiàn)地王，這由土地的稀缺性決定。同時(shí)，近期也留意到北京又再推出限價(jià)房和“自住型商品房”用地，保證普通剛需階層(夾心層)的利益。2013年11月，近一個(gè)月北京即推出153萬平方米的保障房用地，其中包含公租、經(jīng)適房、限價(jià)房及自住型商品房用地。不排除廣州也會(huì)仿效。當(dāng)這種特殊制定的房屋地塊達(dá)到20%時(shí)，就會(huì)影響到市場(chǎng)，造成周邊樓價(jià)的下跌。不過，即使是今年推出地塊，要明年才能推出市場(chǎng)，要到明年才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

  保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英：

  千億房企將有10家

  1.2014年房企、市場(chǎng)分化，千億房企將有10家；2.全國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)漲幅7%左右，一線、二線核心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，核心區(qū)域房?jī)r(jià)大漲，三四線城市有漲有跌；3.土地成交量?jī)r(jià)比2013年略高；4.資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)融資有亮點(diǎn)；5.房產(chǎn)稅不會(huì)全面推行，限購(gòu)、限貸繼續(xù)，部分城市會(huì)有變化。

  合富輝煌首席分析師黎文江：

  今年樓價(jià)預(yù)計(jì)保持10%左右漲幅

  黎文江認(rèn)為，按照十八屆三中全會(huì)的指示，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)政策將會(huì)進(jìn)一步淡化限價(jià)等行政手段，但是限購(gòu)、限貸短期內(nèi)不會(huì)立刻退出，今年還將繼續(xù)執(zhí)行。由此看來，今年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量也將有樂觀的預(yù)期。經(jīng)過近三年來的調(diào)控，市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)一定的周期性。2012年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年成交量開始爆發(fā)，出現(xiàn)“前低后高”,2013年延續(xù)了2012年市場(chǎng)火爆，出現(xiàn)“前高后低”。預(yù)計(jì)2014年又將承接2013年底市場(chǎng)較為低迷的局勢(shì)，再次轉(zhuǎn)至“前低后高”。2013年各大房企銷售業(yè)績(jī)完成情況良好，年末市場(chǎng)上鮮見促銷行為，但是預(yù)計(jì)今年初將可能有小幅度的以價(jià)換量。但是因?yàn)橄藓灥年P(guān)系，去年大量豪宅以及大戶型單位被擠壓，今年預(yù)計(jì)這部分產(chǎn)品將會(huì)逐步網(wǎng)簽，樓價(jià)仍然面臨較大的結(jié)構(gòu)性上漲的壓力，全年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍將保持10%左右的漲幅。(鄧蘇梅)

  滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰：

  第一季度二手樓價(jià)將回落

  2014年第一季度，廣州二手住宅市場(chǎng)仍將處于調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)個(gè)別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會(huì)在2月春節(jié)后率先調(diào)整放盤價(jià)，二手樓價(jià)也會(huì)從前期高位向下回落，幅度大概在4%-7%之間。整個(gè)市場(chǎng)的主力客戶群仍是外地準(zhǔn)買家，但廣州本地買家的比例會(huì)有所增加，市場(chǎng)成交的熱點(diǎn)集中在80-100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達(dá)到25%的水平。第一季度廣州一手住宅成交也將受到“穗六條”后續(xù)影響而出現(xiàn)萎縮。預(yù)計(jì)第一季度全市十區(qū)月均網(wǎng)簽量在5100宗左右，比2013年第一季度減少22%。按常規(guī)至少要經(jīng)過半年的觀察期，政策才有進(jìn)一步加深或適度放松的可能，因而對(duì)外地客戶的“三年期社�；騻€(gè)稅證明”以及二套房首付七成的措施，將會(huì)成為2014年第一季度甚至上半年的調(diào)控主基調(diào)，亦會(huì)對(duì)廣州市一、二手住宅市場(chǎng)內(nèi)的外地準(zhǔn)買家造成直接制約。至于第二季度及其后的市場(chǎng)如何走，關(guān)鍵看3月“兩會(huì)”之后中央或地方政府是否有新的調(diào)控措施出臺(tái)。(鄧蘇梅)

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志：

  房產(chǎn)稅難以大范圍鋪開

  預(yù)測(cè)2014年由于一二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力足，將繼續(xù)迎來嚴(yán)控，而三四線城市由于供過于求、樓價(jià)下行，將有繼續(xù)放寬的可能。

  同時(shí)，調(diào)控方式也將往增加市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系方向轉(zhuǎn)變。廣州無論是“新國(guó)五條細(xì)則”還是“穗六條”,都分別要求增加土地供應(yīng)，加大對(duì)中低價(jià)位商品住房的土地供應(yīng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是需求與供給的不平衡，具體表現(xiàn)為住宅土地供應(yīng)不足限制住房供給增長(zhǎng)，住房供給不足難以滿足住房需求。因此，以往政府切斷房企資金鏈反而令到供給下降，不利于平抑房?jī)r(jià)，而從供應(yīng)端著手，增加供應(yīng)，緩解供需矛盾，則有利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

  房產(chǎn)稅擴(kuò)圍風(fēng)聲一直不斷，而國(guó)務(wù)院會(huì)議提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”,更使房產(chǎn)稅上升到立法的高度。但一方面房產(chǎn)稅立法、開征，需要在財(cái)稅整體改革的基礎(chǔ)上進(jìn)行，目前相關(guān)制度環(huán)境尚未成熟，另一方面，房屋登記系統(tǒng)和交易數(shù)據(jù)信息尚未實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在客觀環(huán)境下難以鋪開。此外，在市場(chǎng)環(huán)境各異的情況下如何切合各方利益，針對(duì)存量住房如何征收等問題也尚未解決，因此從試點(diǎn)到全面推廣仍需要較長(zhǎng)時(shí)間。

金羊網(wǎng)－新快報(bào)

作者：謝蔓