地產(chǎn)大佬：不能用住宅估值來估價(jià)

血腥瑪麗 · 發(fā)表于 2014-1-26 08:00:00

提要：銷售的增長(zhǎng)沒有帶來股價(jià)紅利。剛剛披露完畢的“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭盡管在銷售面積、銷售金額方面增幅都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)，達(dá)到3845億元。

  銷售的增長(zhǎng)沒有帶來股價(jià)紅利。剛剛披露完畢的“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭盡管在銷售面積、銷售金額方面增幅都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)，達(dá)到3845億元。但是2013年至今，A股房地產(chǎn)板塊整體大跌20%-30%，龍頭萬科A、招商地產(chǎn)成為重災(zāi)區(qū)。

  資金顯然在避險(xiǎn)，認(rèn)為傳統(tǒng)的周期性行業(yè)已經(jīng)到了景氣的極限，而揮之不去的房地產(chǎn)調(diào)控魔咒仍存在，房地產(chǎn)稅的靴子始終沒有落地。

  以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)黃金十年已成過往，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，拼的不再是土地儲(chǔ)備和銷售溢價(jià)，而是多元盈利模式和運(yùn)營(yíng)管理能力——這一投資邏輯，在房地產(chǎn)行業(yè)的投資者心中，目前顯然還未普及，也沒有被資本市場(chǎng)認(rèn)可。

  諸多品牌開發(fā)商已經(jīng)走在前列。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入相關(guān)多元化階段，除了傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，保利地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

  萬科收購徽商銀行也是年度地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)式案例，它表明房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的另一方向：延伸上游金融業(yè)，通過多元化產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，打包持有物業(yè)上市，將其資本化。這是包括萬科、萬達(dá)、保利等在內(nèi)的一致性路徑。

  如果打通金融和資本化通道，房地產(chǎn)業(yè)將從目前的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)路徑。

  另外一個(gè)方向是深入介入服務(wù)，如萬科的社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，基于萬科數(shù)百個(gè)項(xiàng)目和百萬業(yè)主的社區(qū)大數(shù)據(jù)平臺(tái)目前正在搭建之中；而保利借助其項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行三位一體的養(yǎng)老服務(wù)，也在規(guī)劃進(jìn)行；花樣年、金地、碧桂園等也均提出社區(qū)云服務(wù)的概念，向移動(dòng)互聯(lián)靠攏，狙擊馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，在社區(qū)服務(wù)的“最后一公里”上著力。

  輕資產(chǎn)+社區(qū)服務(wù)，構(gòu)成了傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的兩大方向，也將改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅靠“賣房子”贏利的模式，變?yōu)殇N售收入+運(yùn)營(yíng)收入+服務(wù)傭金的盈利模式，部分地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)型為金融互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商。這將催生對(duì)房地產(chǎn)個(gè)股的價(jià)值形成重估。