郁亮的提醒：房企越大越危險？

樂居 · 發(fā)表于 2014-1-27 08:46:27

被1400億銷售額光環(huán)籠罩的萬科總裁郁亮，不止一次感慨當(dāng)老大的不易�！笆裁词切袠I(yè)老大？不僅僅是規(guī)模最大你就是老大，更要為整個行業(yè)擔(dān)當(dāng)起探尋、摸索的責(zé)任，有時候更替整個行業(yè)挨罵、受過�！庇袅琳f。

  1月21日，萬科B股轉(zhuǎn)H股媒體見面會上，記者們反復(fù)詢問萬科有沒有新的融資安排，當(dāng)外界用規(guī)模、用財務(wù)數(shù)據(jù)來衡量萬科時，郁亮更在意的卻是，在萬科發(fā)展的第四個十年里，通過國際化提升萬科管理水平、提高對行業(yè)的認識，找到更多全球合作者。他說萬科甚至沒制定新一年的目標，“實際上，房地產(chǎn)企業(yè)越大越危險�！痹谒磥恚∑髽I(yè)實現(xiàn)一個具體的經(jīng)營目標很容易，但企業(yè)大了，不能夠只用銷售收入來衡量。

  如果越大越危險的結(jié)論成立，那么驅(qū)動企業(yè)規(guī)模擴張的動力在哪里？那些看不見的風(fēng)險又在哪里？

  人人都想做老大？

  實現(xiàn)了千億銷售額的綠地，十分執(zhí)迷于“做大”。綠地集團董事長、總裁張玉良近日表示，2013年綠地將經(jīng)營目標定為3000億元，其中房地產(chǎn)銷售目標計劃增長30%以上。

  早在2005年，綠地在年營業(yè)收入還不到100億的情況下，就制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強的目標。接著，張玉良宣稱，“綠地未來的目標是進入世界企業(yè)200強。我們有信心在2015年實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過5000億元�！睂崿F(xiàn)的路徑是保持每年30%的增長率。其中，主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營收入達到2000億元，能源達到2000億元，其他產(chǎn)業(yè)1000億元。

  民企中的萬達，也對擴張保持了狂熱的態(tài)度。強勢的王健林幾乎每年開年會時，都會提出新的目標。例如，2015年資產(chǎn)超過3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元。

  在城市化尚未完成、房地產(chǎn)行業(yè)還有很大上升空間的中國，焦慮感充斥著每一個懷有雄心的開發(fā)商。“他們擔(dān)心如果現(xiàn)在不擴張，以后就不會有這么多的機會了�！鳖Ｐ胖鲁晒芾碜稍兌驴偨�(jīng)理薛迥文說，城市化進程總有結(jié)束的那一天，屆時所有的開發(fā)型房地產(chǎn)的企業(yè)只有兩條出路：轉(zhuǎn)型或者是離場。

  盡管中國的房地產(chǎn)市場足夠大，遠非到你死我活的白熱化競爭階段，但競爭對手們都在努力，自己又有什么理由懈�。恳坏┦袌鲇修D(zhuǎn)好的跡象，幾乎所有企業(yè)都在提高銷售目標。世茂股份(600823.SH)管理層近日在媒體見面會上稱，2013年，世茂股份的銷售目標將調(diào)升至100億元，較去年的80億元增長25%。恒大集團(3333.HK)將2013年合約銷售目標調(diào)整為1000億元，較2012年的800億元上升25%。

  擴張的好處在哪里？陽光100董事長易小迪在接受本報采訪時指出，“合理的規(guī)模是盈利的基礎(chǔ)，國家的政策是支持大企業(yè)的發(fā)展的�！边@表現(xiàn)在，大企業(yè)更容易獲得銀行授信和資金支持。萬科、保利等大公司和銀行之間都有總部對總部的授信。甚至在地方政府招商引資時，大企業(yè)拿地的成本可能更低。易小迪親眼目睹了許多小型企業(yè)因為無力支付土地成本，而不得不離場的結(jié)局。因此，保持合理規(guī)模十分必要。

  對此，蘭德咨詢總裁宋延慶也表示認同，“地方政府甚至?xí)砸M排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)為榮�！痹谒磥�，企業(yè)越大，和地方政府越有討價還價的砝碼。蘭德咨詢公司有一個未公布的測算模型，宋延慶預(yù)測，到2015年的時候，排名第一的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額有可能達到4000億，占有5%的市場占有率。

  大的風(fēng)險

  然而，如果“一把手”一味求大，又會給企業(yè)帶來怎樣的風(fēng)險？

  “有的時候你們老催我們再發(fā)展快一點，別人趕上來了，其實對企業(yè)是有害的，越大的時候，越危險。我們始終知道這個道理。”郁亮坦言，萬科這么多年始終如履薄冰地在平衡發(fā)展與風(fēng)險的問題，嚴格控制凈負債率、買地的規(guī)模、庫存的規(guī)模，每個星期、每個月跟蹤存貨、銷售情況，堅持現(xiàn)金為王，保持足夠現(xiàn)金。

  因為求大而將企業(yè)推向險境的故事曾在融創(chuàng)中國(01918.HK)董事長孫宏斌身上發(fā)生過，綠城中國(3900.HK)董事長宋衛(wèi)平也曾經(jīng)歷過。但是市場轉(zhuǎn)好、企業(yè)脫離資金危機后，融創(chuàng)和綠城又義無反顧地奔向了土地市場。羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮毫不客氣地指出，中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)歷過完整的經(jīng)濟周期，他們對風(fēng)險的認識并不夠深刻。

  在宋延慶看來，擴張階段是企業(yè)最危險的階段。在此階段折戟沉沙的企業(yè)比比皆是。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)有完善的治理結(jié)構(gòu)、透明的財務(wù)管理，發(fā)展目標由規(guī)模指標轉(zhuǎn)向了相對指標。例如，不再過多關(guān)注單個項目的利潤額，而是更多地關(guān)注整個企業(yè)的資產(chǎn)收益率。這些企業(yè)的隱憂，主要集中在市場風(fēng)險和戰(zhàn)略規(guī)劃方面。

  機會不等人，市場環(huán)境使然。在政府壟斷土地市場，土地價格居高難下的背景下，銀行、信托機構(gòu)愿意借錢給開發(fā)商。城市化仍在進行中，房地產(chǎn)有旺盛需求，但高周轉(zhuǎn)的追求，使得先做大再求強成為大多數(shù)企業(yè)的不二選擇。

  在易小迪看來，除非企業(yè)規(guī)模增加到一定邊界，企業(yè)無法通過增加規(guī)模來獲利的時候，擴張的游戲就會停止，好企業(yè)需要尋找良性發(fā)展的道路。

21世紀經(jīng)濟報道

作者：荊寶潔