2014樓市預(yù)測：基本面降溫行業(yè)回歸理性

一處的陽光 · 發(fā)表于 2014-2-10 07:00:00

 如果說2013年以前的房地產(chǎn)市場是“高燒不退”，那么，從2014年開始，這個市場和行業(yè)將有可能日趨理性。長江證券最新報告預(yù)測，基于對人口增長率、城鎮(zhèn)化率、人均居住面積和結(jié)婚人口的合理假設(shè)，2014年住宅剛需面積達(dá)到12.2億平方米，而銷售面積則達(dá)到12.4億平方米，中國房地產(chǎn)從此進(jìn)入了供過于求的階段。不過，總量數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)并不意味著房價將立馬開啟下行通道，房價漲幅將出現(xiàn)分化，誠如摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌預(yù)計，2014年一線城市的房價可能將上漲10%，而二線城市上漲5%-10%，三線城市則持平。

  政策“潛伏期”

  三中全會以來，對于房地產(chǎn)市場，政策的主基調(diào)一直是理順政府與市場的關(guān)系，不過，房地產(chǎn)市場化機(jī)制的形成是一個漸進(jìn)過程。不難料想，政策將在短期內(nèi)難有較大的變化，這段時期“有形的手”或傾向于“潛伏”觀察，但這也不是說政策將毫無作為。

  眾所周知，新的房地產(chǎn)市場政策框架可能將推出，長期政策更是包括推出房產(chǎn)稅，農(nóng)村土地制度改革和增加住房供應(yīng)，尤其是保障房。但朱海斌稱，在短期內(nèi)，這些措施的影響將有限，樓市政策的調(diào)整仍以地方調(diào)整為主。

  克而瑞信息集團(tuán)提供給中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者的一份報告中指出，就不同城市來看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)。

  不僅如此，大部分二、三線城市政策面將有序放寬，2014 年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。

  事實上，從去年年末各大城市爭相出臺調(diào)控政策以來，過去十年全國“一刀切” 式的調(diào)控的確出現(xiàn)了改變，而中央層面上全局性的政策調(diào)控或許也難再現(xiàn)。

  市場“層級化”

  試想，一旦政策不再如以往那般頻繁直接，市場還會像從前那樣“瘋狂”反彈嗎？所謂理性回歸，或許正是這樣一種良性循環(huán)。

  “我從來不悲觀地看待市場，但我也認(rèn)為2014年的房地產(chǎn)市場沒有想象中的那么好。”克而瑞全國首席分析師丁祖昱告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，雖然全國性的調(diào)控政策依然沒有，但市場本身的調(diào)節(jié)機(jī)制會發(fā)揮更大的作用。透支掉的需求和過量的供應(yīng)，都會影響2014年的各地的市場，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律。

  不過，不同城市的市場分化也將更加明顯。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的過去一年土地數(shù)據(jù)分析，一線城市2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京增幅甚至可能為45%，深圳增幅大約在30%，上海和廣州則基本與2013年持平。二三線城市的供需或與過去一年相比更為平穩(wěn)。

  就房價而言，克而瑞報告還指出，一線城市房價2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)；二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢；至于三線城市，由于部分城市面臨去庫存壓力，未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。

  房企“需冷靜”

  綜上所言，2014年基本面可能將較2013 年降溫，但降溫更可能體現(xiàn)在增速上，而不是絕對數(shù)的大幅衰退。

  東方證券研究報告便指出，2013年住宅新開工面積增長11.6%，意味著2014 年供應(yīng)增加幅度不大，還不足以單方面大幅改變供需格局。此外，2020年之前適齡購房人群仍在高位，“已城鎮(zhèn)化人口向真正市民化轉(zhuǎn)變“過程中總計可能有29 億平米潛在住房需求，值得注意的是，對于對房價仍有較強(qiáng)控制權(quán)的房企而言，市場不會出現(xiàn)大幅降溫并不表示市場會持續(xù)火爆。

  華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就最近在一次開發(fā)商聚會上發(fā)出警告，他說，“最可怕的是，所有地產(chǎn)商在期待著2014年房價上漲，于是很多人都會高價獲取土地，獲取銀行資金�！�

  歷史已經(jīng)無法告知未來，開發(fā)商或許只能用心尋找答案。今年的市場勢必又將在多空博弈間迎來糾結(jié)的一年。一方面，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成大勢；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行趨勢也難以扭轉(zhuǎn)。正如《雙城記》所言：“這是最好的時代，這是最壞的時代。”

圖片來自網(wǎng)絡(luò)

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作者：李方