杭州房價跌了，佛山會被波及嗎？

叼毛

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    你也許聽說過蝴蝶效應(yīng)：當一只蝴蝶扇動翅膀的時候，可能會因此引起千里之外的一場颶風。樓市中的蝴蝶效應(yīng)比比皆是，所以，當今年2月杭

州樓市出現(xiàn)波動、房價下跌，會給千里之外的佛山樓市帶來什么樣的影響呢？而最近眾議紛紛的銀行信貸收緊，又會帶來怎樣的作用呢？

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    杭州現(xiàn)象沖擊：

    佛山供需正常，開發(fā)商還在拿地

    南方都市報(以下簡稱南都)：2月24日，杭州樓市出現(xiàn)波動，位于萬達商圈的北海公園項目降價4000元/平方米推出準現(xiàn)房清盤特惠價，成為馬年

第一降的樓盤，引起業(yè)內(nèi)震動。

    請各位分析下該樓盤房價下調(diào)背后的原因是什么？與浙江溫州有著相似經(jīng)濟模式的佛山，是否會出現(xiàn)這樣的情況？

    車德銳：我也關(guān)注了這個情況，其主要原因還是杭州庫存壓力太大，供求關(guān)系明顯失衡，即供過于求。而自去年年底以來，銀行信貸政策收緊，

放款比較慢，當樓市需求方開始觀望時，進一步加劇供求關(guān)系的壓力，導(dǎo)致開發(fā)商只能大幅度調(diào)價出貨。

    雖佛山與長三角部分城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有點相似，但杭州、溫州等城市的房產(chǎn)投資屬性更大一些，并不是外來人口減少造成的。而佛山正好相反，投

資性購房基本消失，隨著廣深客外溢，需求并未減少，從供需情況來看，佛山還屬于健康。

    但這也不意味著佛山房價沒有下調(diào)的可能性，比如這條新聞被民眾看到后，心理預(yù)期會受到影響，擔心佛山也可能會出現(xiàn)這種情況，從而造成市

場上短暫的觀望情緒。一旦造成這種情況，開發(fā)商為了資金回流，也只能通過銷售等渠道來打破這種觀望，舉措無非是特價房、加大優(yōu)惠力度和折扣

。據(jù)我了解，佛山部分資金緊張的開發(fā)商已有了類似動作，以特價房和額外優(yōu)惠等暗方式來吸引市民購房。

    姜灃桐：我同意車總的觀點，杭州之所以出現(xiàn)這種情況，反映樓市供求關(guān)系有些變化。杭州作為一個熱點城市，近幾年樓市供應(yīng)量比較大，隨著

從去年開始銀行緊縮銀根政策，當消費需求不足、樓市庫存較大時只能通過降價打破格局。

    展開來看，國內(nèi)樓市整體還是比較穩(wěn)定的，但不排除個別城市因存在泡沫還會出現(xiàn)價格的下跌。我個人認為，泡沫比較大的二線城市今年可能有

問題，這些城市以省會城市為主，包括大連、青島等，目前因供過于求已出現(xiàn)游離狀態(tài)，很多三、四線城市已有價無市。引起這些的主要原因是，國

內(nèi)樓市受政策影響嚴重，隨著政策預(yù)期的變化，消費者出現(xiàn)觀望后，資金緊缺的開發(fā)商只能降價回籠資金。我認為，目前杭州屬于個別現(xiàn)象，佛山可

能也會受到?jīng)_擊，但影響不會大。

    陳駿良：杭州部分樓盤價格出現(xiàn)跳水，我認為只是個案，并不具備代表性，是媒體太過于敏感。據(jù)國家統(tǒng)計部門最近的報告，1月份全國70個大

中城市中，只有溫州出現(xiàn)下跌，其他均比較穩(wěn)健。

    就佛山而言，1、2月份都是每年的傳統(tǒng)淡季，成交量下滑是很正常的。2月24日，益田在鳳崗拿地樓面價超過7000元/平方米，說明開發(fā)商還是看

好樓市的。其實，現(xiàn)在最能影響樓市成交的還是銀行信貸政策的收緊，房貸利率上調(diào)后，無疑會對購房者的門檻提高，成交量也會有所下滑。

    至于樓價下滑的情況，佛山暫時不會出現(xiàn)。去年全市普通商品房價格還不到9000元/平方米，僅土地、建安成本就占了很大一部分，總體價格不

會有大的變動。

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    信貸持續(xù)收緊：3月份一些樓盤或降價出貨

    南都：近日，以興業(yè)銀行等為主的民營銀行，開始暫停房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商有沒有遇上這樣的情況，若停貸會對開發(fā)商造成哪些壓力？本月中旬

，佛山多家銀行已上調(diào)了按揭貸款利率，這對佛山樓市造成什么影響？

    車德銳：首當其沖，會對開發(fā)商的資金鏈造成影響。開發(fā)商拿地、建設(shè)、營銷都需要從銀行貸款來完成，一旦中間任何環(huán)節(jié)的貸款出現(xiàn)問題，整

個建設(shè)和銷售等一系列環(huán)節(jié)都會受到影響。

    以我的觀察，銀行信貸政策收緊以后會成常態(tài)，自去年年底開始的這一輪信貸政策收緊更多是中央治理影子銀行的舉措之一，一旦放松這些影子

銀行便會死灰復(fù)燃。目前，佛山小額貸款公司業(yè)務(wù)量開始收縮。若收緊一段時間又放開的話，那等于是白費勁，所以信貸政策收緊應(yīng)該是要持續(xù)的。

此外，利率市場化也會常態(tài)化，從去年7月份以來，央行不再給銀行設(shè)置上下限，而是要求其對行業(yè)風險進行評估后再決定。對于具備風險的行業(yè)來

說，額度緊、利率高是以后信貸政策的常態(tài)。如此一來，中小企業(yè)會雪上加霜，中小型開發(fā)商受影響更嚴重，導(dǎo)致市場分化更加明顯。

    信貸政策持續(xù)收緊，資金鏈緊張勢必給開發(fā)商帶來恐慌。個別開發(fā)商為回籠資金不排除進行價格調(diào)整，但時間不會太長。整體來看，因佛山市場

一直比較穩(wěn)健，房價會處于穩(wěn)健，畢竟需求比較旺盛。

    姜灃桐：以我了解，目前佛山各大金融機構(gòu)早已從嚴審批按揭貸款，雖無正式發(fā)文，但執(zhí)行過程中明顯嚴格了很多，甚至部分銀行已停止貸款。

對于開發(fā)商來說，一旦金融機構(gòu)停止貸款，就意味著人體缺血一樣，整個回流線路被切斷。

    一旦給開發(fā)商的貸款從嚴，甚至減緩放款速度后，對資金緊缺的開發(fā)商來說，只能逼迫其甩貨、降價來回籠資金。若現(xiàn)在這種趨勢繼續(xù)下去，不

排除到了3月份，佛山部分資金緊缺開發(fā)商旗下的樓盤開始降價出貨�，F(xiàn)在還沒出現(xiàn)問題，主要是去年大部分開發(fā)商銷售都比較好，資金上扛一兩個

月沒問題，若時間一長，開發(fā)商可能就撐不住了。

    信貸政策收緊后，如利率上浮會對消費者有所限制，他們的購房欲望下降。

    陳駿良：我認同兩位的觀點，對于佛山來說，住建部出臺的調(diào)控政策一直影響不大，但現(xiàn)在的融資貸款、按揭貸款、利率上浮等金融政策，對佛

山樓市來說，影響還是挺大的。

    去年下半年以前，購買商品房基本能夠享受8 .5折基準利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在大多數(shù)都上浮了，部分甚至上浮了30%。隨著經(jīng)濟大環(huán)境不是很好，大

家掙錢更難了，這就導(dǎo)致購房者買房的成本壓力更大了。此前還有人說，掃黃行動會對房地產(chǎn)租賃市場造成影響，其實受影響較大的還是鎮(zhèn)區(qū)的農(nóng)民

房，商品房影響有但不大。

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    佛山樓市跳水猜想：開發(fā)商有準備，市場會更加分化

    南都：其實在2008年初，受金融危機影響，佛山房價經(jīng)歷過一次跳水，當時的經(jīng)濟大環(huán)境與今天有何不同？相比去年的錢荒，哪個對樓市帶來的

影響大？為什么？

    車德銳：首先，我認為最大的區(qū)別在于，2008年的世界金融危機對開發(fā)商來說，來得太突然了，大家毫無準備。但有個因素要考慮，當時在售的

樓盤多是1993年左右的土地，這些地多是開發(fā)商通過置換拿到的，土地成本很低，部分地塊甚至是零成本。對于開發(fā)商來說，遇上這樣的情況，因成

本比較低，有條件支撐其價格下調(diào)。

    但現(xiàn)在，用1993年的土地建設(shè)的在售樓盤已不多，很多樓盤都是近幾年拿地建設(shè)的，土地價格要比那批樓盤高很多，加上建筑成本越來越高，開

發(fā)商根本沒辦法大幅度調(diào)價。另外，2008年受金融危機影響，大批企業(yè)倒閉，人都是往外走，而現(xiàn)在，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，企業(yè)回流，許多人開始在佛山

安家置業(yè)，情況已有很大不同。

    姜灃桐：對，當時爆發(fā)的金融危機讓開發(fā)商毫無準備，為了能讓企業(yè)存活，只能通過降價的方式回籠資金。隨后，隨著中央4萬億救市，房地產(chǎn)

市場迅速復(fù)活，看到高利潤后，所有的企業(yè)都參與進來，進行房地產(chǎn)開發(fā)。但現(xiàn)在國家已非常明確，通過緊縮信貸政策將不擅長做房地產(chǎn)的企業(yè)擠出

市場，同時通過信貸政策抑制需求、提高利率、設(shè)置門檻。

    去年出現(xiàn)的錢荒和現(xiàn)在的信貸政策持續(xù)收緊，對于樓市來說兩者產(chǎn)生的影響都很大，但錢荒只持續(xù)了一段時間，而現(xiàn)在的金融政策持續(xù)性收緊，

對于可能存在泡沫的樓市來說更治本。

    陳駿良：2008年的樓市受世界金融危機影響，就像人得了急性病一樣，市場迅速瓦解。但現(xiàn)在不一樣，國家通過信貸政策猶如中藥一般慢慢調(diào)理

一直處于病中的樓市。我也認同車總的觀點，國家的信貸政策將持續(xù)收緊，以前太過瘋狂。由此一來，整個房地產(chǎn)市場將越來越分化，大型房企融資

渠道多，中小房企資金壓力大，導(dǎo)致市場更加分化。
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