廣州標(biāo)志樓盤有促銷無(wú)“跳水”

叼毛

上周末兩大消息突襲樓市—杭州多個(gè)樓盤降價(jià)超20%；傳興業(yè)銀行停止房貸業(yè)務(wù)。受此“利空”影響，本周一早，房地產(chǎn)板塊開盤整體暴挫4.67%，地產(chǎn)個(gè)股一片肅殺，全體“現(xiàn)綠”，“招保萬(wàn)金”四大房企無(wú)一例外跌幅超過(guò)6%。截至2月25日收盤，大盤已經(jīng)連續(xù)4個(gè)交易日下跌，房地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)，該板塊指數(shù)同期累計(jì)下跌9.36%。
全國(guó)：1月降價(jià)城市增至6個(gè)

業(yè)界人士表示，此次杭州、常州等地降價(jià)，是源于待售庫(kù)存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)所致。因此，經(jīng)過(guò)持續(xù)一年多的暴漲后，在資金流動(dòng)性偏緊的背景下，庫(kù)存高、人口新增放緩、消化周期較長(zhǎng)的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)，樓市將開啟階段性降價(jià)區(qū)間。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個(gè)，其中大部分是三四線城市。同時(shí)一線城市盡管呈現(xiàn)繼續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但同比漲幅收窄明顯，其中，除上海仍維持20%以上增速外，北京、廣州和深圳增速均回落至18%左右。隨著杭州、常州有樓盤大幅降價(jià)，作為一線城市的廣州，樓市是否也將隨之而出現(xiàn)價(jià)格跳水？

廣州：個(gè)別集團(tuán)8.5~8.8折

從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，上周五，時(shí)代地產(chǎn)正式對(duì)全線產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行大調(diào)整，對(duì)廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實(shí)施8.8折優(yōu)惠，折扣之大可謂空前。對(duì)于市場(chǎng)對(duì)其“是否跟風(fēng)降價(jià)”的疑問(wèn)，該公司的回應(yīng)是“這僅是例行營(yíng)銷動(dòng)作，沒有特別原因”寥寥數(shù)語(yǔ)。無(wú)獨(dú)有偶，近期市場(chǎng)降價(jià)幅度明顯的還有敏捷地產(chǎn)，旗下多個(gè)樓盤早在杭州、常州樓盤降價(jià)之前的1月就開始實(shí)施8.5折左右的優(yōu)惠，以敏捷華美國(guó)際為例，原來(lái)均價(jià)1.3萬(wàn)元/m2左右，新春前夕突然降至9800元/m2起。

對(duì)于敏捷地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)相繼推出的大幅優(yōu)惠，有房企人士坦言，這當(dāng)然屬于降價(jià)的苗頭，但只是個(gè)案而已，并不能就此認(rèn)為廣州樓市會(huì)掉頭向下。以時(shí)代地產(chǎn)為例，降價(jià)或許是因?yàn)閯偵鲜胁痪�，且有多個(gè)項(xiàng)目要開工，因此以大幅優(yōu)惠來(lái)回籠部分資金也在情理之中。而敏捷地產(chǎn)的大幅優(yōu)惠則或許與傳聞其將在香港借殼上市有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，1月的大幅優(yōu)惠為敏捷帶來(lái)了超過(guò)10億元的銷售額。該集團(tuán)相關(guān)人士回應(yīng)此舉時(shí)稱：“我們每年在歲末都會(huì)有回饋業(yè)主和社會(huì)的優(yōu)惠行動(dòng)，是階段性的正常營(yíng)銷行為，該回饋行動(dòng)到2月份已經(jīng)結(jié)束。”

樓市走勢(shì)“兩會(huì)”后見分曉

既然價(jià)格稍微回調(diào)一成左右就能帶來(lái)暢旺的成交，這也就意味著，廣州樓市的需求依然旺盛。而且，除了上述個(gè)別房企之外，目前市場(chǎng)上尚無(wú)標(biāo)志性的樓盤降價(jià)拋售現(xiàn)象出現(xiàn)。也正因?yàn)榇�，房企才依然有搶地的熱情�?br />
廣州市同創(chuàng)卓越地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，“樓市并不可能迎來(lái)突如其來(lái)的拐點(diǎn)。杭州有樓盤出現(xiàn)價(jià)格跳水，那是因?yàn)楹贾莸臉莾r(jià)漲得太快了，現(xiàn)在只是階段性的下跌，與廣州無(wú)關(guān)。從成交數(shù)據(jù)看，樓市近兩個(gè)月確實(shí)有所降溫，但是就此認(rèn)為是拐點(diǎn)已至，還為時(shí)過(guò)早�！�

趙卓文指出，由于開發(fā)商普遍面臨資金鏈緊張、庫(kù)存大的局面，其漲價(jià)預(yù)期也會(huì)受到一定的限制，今年的樓市將以平穩(wěn)發(fā)展為主。至于未來(lái)如何，還要看具體的貨幣政策以及樓市的發(fā)展?fàn)顩r。樓市走勢(shì)如何，仍需看“兩會(huì)”后的市場(chǎng)才能判斷。

江浙 馬年“第一跳”

第一波

2月18日晚，杭州市區(qū)住宅項(xiàng)目“德信·北海公園”宣布推出的210套房源均價(jià)直降3000元/m2，以利清盤。打響本輪“樓市降價(jià)首槍”的該盤于是遭遇“房鬧”，許多業(yè)主手拉“維權(quán)”橫幅，聚集在售樓處門口。

第二波

就在北海公園宣布降價(jià)清盤不到24小時(shí)，距離其約400米的另一個(gè)住宅項(xiàng)目“香榭里”也放出風(fēng)聲，以11800元/m2起價(jià)、13800元/m2均價(jià)“接戰(zhàn)”。這同樣引起了部分舊業(yè)主的不滿，逾70名舊業(yè)主到售樓處抗議，大多要求退房。

第三波

就在杭州兩盤降價(jià)之際，常州的樓盤也跟著“跳水”，23日，常州的雅居樂星河灣也大幅降價(jià)。該盤新推4棟樓，精裝均價(jià)12500元/m2，毛坯均價(jià)7500元/m2，個(gè)別房源低至5380元/m2，相比去年12月的開售價(jià)相當(dāng)于打了近六折。不過(guò)，開發(fā)商強(qiáng)調(diào)：對(duì)于前期高價(jià)購(gòu)買的老業(yè)主，將如數(shù)退還差價(jià)，給予一次性補(bǔ)貼。

第四波

同樣在上周，湖北襄陽(yáng)頂尖樓盤“樊城中央公園”因開發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，主動(dòng)向政府部門打報(bào)告，要求政府出面協(xié)調(diào)、接管。由此導(dǎo)致襄陽(yáng)市房管局直接發(fā)布公告，撤銷包括中央公園等4個(gè)預(yù)售許可證號(hào)，直接暫停了該樓盤的開發(fā)。

廣州 尚在安全區(qū)

庫(kù)存消化周期10個(gè)月左右

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，大范圍的“降價(jià)潮”不會(huì)到來(lái)，因?yàn)槟壳袄习傩盏馁?gòu)買力還是比較強(qiáng)，但是過(guò)時(shí)的產(chǎn)品和城市郊區(qū)大盤等兩類產(chǎn)品可能會(huì)降價(jià)。在經(jīng)過(guò)一輪初步調(diào)整之后，一些過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)將面臨洗牌。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。因此，市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場(chǎng)與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大。特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。

廣州樓市多年保持供需平衡

從供求關(guān)系看，廣州樓市目前表現(xiàn)出依然健康的態(tài)勢(shì)。合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，他并不擔(dān)心廣州的樓價(jià)會(huì)大跌，其中的關(guān)鍵因素就在于廣州的市場(chǎng)消化量與市場(chǎng)的供應(yīng)量相當(dāng)接近。基本上，在過(guò)去幾年來(lái)，廣州住宅的年供應(yīng)量都在600萬(wàn)平方米左右，而市場(chǎng)的吸納量則維持在600萬(wàn)~800萬(wàn)平方米區(qū)間。其中，最明顯供過(guò)于求的年份是2008年，當(dāng)時(shí)，廣州全市一手住宅年預(yù)售量約為760.28萬(wàn)平方米，成交量則為553.04萬(wàn)平方米，存貨量約為200萬(wàn)平方米，存貨比首次高達(dá)27%。這一存貨比已經(jīng)是過(guò)去七八年來(lái)的最高峰了。 方圓地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2013年廣州樓市的庫(kù)存消化周期約為6個(gè)半月，但今年年初庫(kù)存消化周期上升至9個(gè)月左右，最近大概達(dá)到10個(gè)月左右的水平。這一數(shù)字依然明顯低于杭州高達(dá)一年半的消化周期。

不過(guò)，盡管當(dāng)下廣州的供需比例仍屬合理，但值得關(guān)注的一組數(shù)據(jù)是：在2013年全市新建商品房庫(kù)存中，南沙、花都、增城、從化四區(qū)所占比例超過(guò)50%，若加上番禺更是超過(guò)70%。與此同時(shí)，天河、越秀、海珠等核心區(qū)域的供應(yīng)量仍然緊張，二手房成交量一直居高不下，這讓不少開發(fā)商深信，廣州核心區(qū)商品房仍供不應(yīng)求。但郊區(qū)或有可能因?yàn)榇媪看蟮木壒�，�?dǎo)致房企為追求資金回籠而局部降價(jià)走量。因此，一旦二三線城市降價(jià)成風(fēng)的話，廣州樓市最快跟風(fēng)的將是郊區(qū)一些成交業(yè)績(jī)欠佳的樓盤。記者 王荔玨

庫(kù)存高去貨慢 唯甩賣套現(xiàn)

杭州為何成“首跳”？

庫(kù)存壓力遠(yuǎn)超北上廣

對(duì)于杭州“德信·北海公園”的率先“跳水”，市場(chǎng)傳聞稱是信托公司為保全資產(chǎn)，行使合同約定的強(qiáng)制降價(jià)。這當(dāng)中真相究竟如何，我們尚不得而知，不過(guò)，就在德信宣布降價(jià)同一天，該公司確實(shí)是在杭州競(jìng)得一塊宅地，總價(jià)約18億元。因此，有專業(yè)人士認(rèn)為對(duì)其降價(jià)不妨理解為開發(fā)商為了快速回籠資金的舉措。但也有房企人士直言，成交量急劇下降，成交價(jià)格下跌，這才是杭州樓市下行的兩大信號(hào)。

業(yè)界普遍認(rèn)為，杭州開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)更多的是源于庫(kù)存太高。據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫(kù)存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬(wàn)套，達(dá)到120476套。這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了“北上廣”。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬(wàn)套，杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬(wàn)套。

據(jù)估算，自2009年以來(lái)，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應(yīng)量約為50萬(wàn)套商品房，如果以過(guò)去三年的平均去化速度計(jì)算，消化這些潛在供應(yīng)需4年~5年。

常州為何“跟風(fēng)跳”？

只有1/3人口有購(gòu)買力

至于常州，同樣存在供過(guò)于求的問(wèn)題。據(jù)常州一開發(fā)商透露，若按照常州約460萬(wàn)的總?cè)丝谟?jì)算，近四年來(lái)，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一增量在國(guó)內(nèi)所有城市中排名前列。但問(wèn)題在于，在這460萬(wàn)的總?cè)丝谥�，只有約三分之一擁有實(shí)際的購(gòu)買力，因此，常州的實(shí)際新增建筑面積將達(dá)到60平方米/人。出現(xiàn)大量庫(kù)存必將在所難免。數(shù)據(jù)顯示，即使僅計(jì)算現(xiàn)有存量，其去化周期將達(dá)近20個(gè)月。

有房企人士抱怨道：“近期住宅價(jià)格和成交量跌了10%~20%，商業(yè)部分則幾乎賣不動(dòng)。因此，正在定奪商業(yè)物業(yè)是否也要跟進(jìn)降價(jià)�！�


據(jù)中金公司的分析，房地產(chǎn)行業(yè)層面的大范圍降價(jià)，在過(guò)去十年中發(fā)生過(guò)3次。第一次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開帷幕；第二次是2008年開年萬(wàn)科喊出“打折降價(jià)”口號(hào)；第三次在2011年五六月份通州開始降價(jià)。過(guò)去三次大降價(jià)的節(jié)點(diǎn)，都是通脹上行、流動(dòng)性收緊的末期，開發(fā)商面臨資金流壓力而進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

而這次自杭州開始的價(jià)格調(diào)整，背景因素雖有市場(chǎng)利率上升的因素，但大環(huán)境上，通脹指標(biāo)、整體流動(dòng)性還是溫和可控，開發(fā)商資金面也并不是極端緊張，因此，本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)面出現(xiàn)問(wèn)題的情形，短期難以形成實(shí)質(zhì)的擴(kuò)散式影響。

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