土豪慌了：房地產刮起了互聯(lián)網風暴

樂居

● 各大開發(fā)商深耕客戶資源已經是大勢所趨

  ● 真實社區(qū)向虛擬社區(qū)學習，互聯(lián)網思維開始滲透中國房地產業(yè)

  房價能不能降一半？

  互聯(lián)網將消滅酒店！

  我們90后不買房！

  這是房地產泡沫要破了嗎？哦，當然不是。第一句，是小米科技董事長雷軍向萬科總經理郁亮的提問；第二句是馮侖最近演說中的觀點；第三句是90后創(chuàng)業(yè)者馬佳佳在萬科內部演講中的一句話。三句話看似風馬牛不相及，但話題都指向了互聯(lián)網思維對房地產行業(yè)的影響。

  2013年底，萬科內部在一次次地討論互聯(lián)網正在顛覆所有的傳統(tǒng)行業(yè)，包括房地產業(yè)。“我們未來的對手不是現(xiàn)在所謂的對手，而可能是完全不知道的人做我們的對手�！比f科總經理郁亮說，未來非常有可能出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網思維打碎行業(yè)舊秩序，從而取代以萬科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式。去年底以來，郁亮帶領上百人的管理團隊四處取經，他們先后拜訪了阿里、騰訊、海爾，馬年春節(jié)后又拜訪了小米公司，然后又請來90后創(chuàng)業(yè)先鋒馬佳佳到萬科去做演講。

  互聯(lián)網思維改變房地產，需要從何處下手呢？房地產開發(fā)、營銷、物業(yè)哪個環(huán)節(jié)最先被改變呢？

  “由于用戶性質不同，在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)，移動互聯(lián)網影響并不大，或者說你不用互聯(lián)網思維也沒有太大問題�！币拙又袊鴪�(zhí)行總裁丁祖昱說，“互聯(lián)網產業(yè)主打的是流量，是草根，是從下而上的；但買得起房子的人一般不是草根�！睂τ谀壳爸袊�大多數(shù)的項目型房地產公司來說，開發(fā)商與客戶的關系基本都是一次性發(fā)生的，不像互聯(lián)網擁有長期客戶或用戶。而互聯(lián)網最先影響可能是在房地產的營銷、物業(yè)管理和地產金融等方面。

  兩年之前，說到房地產電商很多人半信半疑，那么復雜的房子怎么在網上賣呢？現(xiàn)在房產電商正在取代廣告，成為公認的房地產互聯(lián)網主流營銷模式，滲透率大幅提高。

  光大證券房地產行業(yè)負責人竺勁認為，廣告向互聯(lián)網廣告和電商搬遷的趨勢才剛剛開始，目前全行業(yè)才60億的規(guī)模，而開發(fā)商每年支出的廣告費用為400億-800億。“目前85后進入購房年齡，房產電商的規(guī)模仍將大幅提升，我預計這個市場規(guī)�？蛇_300億�！辈粌H是傳統(tǒng)互聯(lián)網，在手機APP上，人們已能看到，鏈家、搜房、易居、中原等中介公司都開發(fā)了自己的軟件。在微信平臺上，資深地產人蔡鴻巖開發(fā)的買房邦和賣房邦已經獲得了戰(zhàn)略投資。

  “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會影響到開發(fā)環(huán)節(jié)�！辈跳檸r舉例說，以前都是房子快上市了才打廣告，現(xiàn)在可以在房子設計時就做廣告，通過抓取用戶、交流反饋來影響設計，“這就比較像是定制，所以在產品上市時根本不需要大量廣告�！�

  互聯(lián)網本質是消滅中間環(huán)節(jié)，那么房地產中介有可能被消滅嗎？丁祖昱的答案是否定的�；ヂ�(lián)網提供了一種非常好的工具，信息會越來越透明，騙人的事情會越來越少，“但是認為有人把房子在網上掛出來、就有人在網上買的想法比較天真�！边@是由房地產行業(yè)的特征決定的，房地產做到信息對稱太難。他舉例說二手房交易，一個房子賣了幾次、房型是什么，消費者很難從政府部門拿到資料，在中介公司能看到房型圖是他們自己畫出來的�！皼]有專家，房地產信息會更加不對稱，交易要不斷談判，效率會更低�！币虼嘶ヂ�(lián)網不會消滅地產中介，而是成為中介的工具。

  為了競爭互聯(lián)網平臺(這意味著市場占有率)，各大房產中介公司大把的錢花在了互聯(lián)網端口和虛擬店鋪上。目前，搜房通過向經紀人賣端口提供展示平臺開始，逐漸壟斷了二手房掛牌市場，最近又推出了網上社區(qū)店鋪。竺勁介紹，2013年鏈家地產和中原地產支付給搜房的端口費僅在北京就高達2億元，而這兩家公司在北京的二手房傭金也只有30億。“搜房的股價從去年年中漲到現(xiàn)在81塊，說明這一模式得到了市場認可�！�

  與營銷環(huán)節(jié)的各顯神通相比，互聯(lián)網思維下的物業(yè)管理似乎是一塊更具想象力的蛋糕。從2013年10月底開始，萬科在與投資人交流時，最常提到的一個數(shù)據是48萬套—這是萬科1999年以來竣工物業(yè)的套數(shù)。在未來5年，萬科服務的社區(qū)可能增加到500個至600個，約100萬住戶、800萬的人口規(guī)模。而萬科為其中大多數(shù)提供物業(yè)服務。

  互聯(lián)網的社區(qū)是虛擬的，而萬科物業(yè)搭建的是一個真實版的社區(qū)。有了這么一大批業(yè)主，物業(yè)管理就像是把控了社區(qū)平臺的入口。2013年以來，萬科開始強調對業(yè)主的服務，在萬科很多小區(qū)都有食堂、菜場、社區(qū)商業(yè)等生活服務場所。2013年底萬科入股徽商銀行，著眼點是給業(yè)主提供金融服務。但龐大的業(yè)主群是否能通過互聯(lián)網將這些轉化為商機，萬科還在探索之中。

  在物業(yè)方面，比萬科走得更快的是深圳花樣年地產公司。2013年底，它將旗下的物業(yè)管理公司彩生活剝離，并已經在港交所遞交了上市申請。自從2002年成立以來，這家不太出名的物業(yè)管理公司通過并購的方式迅速做大，服務逾60萬個家庭，目前已經超過萬科。它已經打出了“中國最大的社區(qū)服務運營商”的大旗，而不是傳統(tǒng)的物業(yè)管理。彩生活要編織的是一張基于各種社區(qū)需求的虛擬“B2F”(Business To Family)大網，它已經開發(fā)出了彩生活的APP平臺，為業(yè)主提供各種生活服務，而進入這個平臺的商家需要給彩生活付費�；�樣年總經理潘軍在接受記者采訪時曾大膽推算，這張網每年足以給公司帶來萬億的商機，屆時足以匹敵馬云的菜鳥網。

  事實上，各大開發(fā)商深耕客戶資源已經是大勢所趨，因為土地是有限的，擴張是有邊界的�！八�有的行業(yè)都要深耕自己的客戶資源，但是房地產更加合適，在物理空間上非常密集�！倍∽骊耪J為在物業(yè)管理上的探索才剛剛開始，彩生活的模式還需要時間檢驗�！盎ヂ�(lián)網的本質是開放的，是你的業(yè)主不一定就是你的客戶。最關鍵是取決于后期的服務�！�

《中國企業(yè)家》雜志

作者：黃秋麗

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那么復雜的房子怎么在網上賣呢？

能不能

 “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會影響到開發(fā)環(huán)節(jié)。”

能不能

 “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會影響到開發(fā)環(huán)節(jié)。”