土豪慌了：房地產(chǎn)刮起了互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)暴

樂(lè)居

● 各大開(kāi)發(fā)商深耕客戶資源已經(jīng)是大勢(shì)所趨

  ● 真實(shí)社區(qū)向虛擬社區(qū)學(xué)習(xí)，互聯(lián)網(wǎng)思維開(kāi)始滲透中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

  房?jī)r(jià)能不能降一半？

  互聯(lián)網(wǎng)將消滅酒店！

  我們90后不買房！

  這是房地產(chǎn)泡沫要破了嗎？哦，當(dāng)然不是。第一句，是小米科技董事長(zhǎng)雷軍向萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮的提問(wèn)；第二句是馮侖最近演說(shuō)中的觀點(diǎn)；第三句是90后創(chuàng)業(yè)者馬佳佳在萬(wàn)科內(nèi)部演講中的一句話。三句話看似風(fēng)馬牛不相及，但話題都指向了互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

  2013年底，萬(wàn)科內(nèi)部在一次次地討論互聯(lián)網(wǎng)正在顛覆所有的傳統(tǒng)行業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)�！拔覀兾磥�(lái)的對(duì)手不是現(xiàn)在所謂的對(duì)手，而可能是完全不知道的人做我們的對(duì)手�！比f(wàn)科總經(jīng)理郁亮說(shuō)，未來(lái)非常有可能出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維打碎行業(yè)舊秩序，從而取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式。去年底以來(lái)，郁亮帶領(lǐng)上百人的管理團(tuán)隊(duì)四處取經(jīng)，他們先后拜訪了阿里、騰訊、海爾，馬年春節(jié)后又拜訪了小米公司，然后又請(qǐng)來(lái)90后創(chuàng)業(yè)先鋒馬佳佳到萬(wàn)科去做演講。

  互聯(lián)網(wǎng)思維改變房地產(chǎn)，需要從何處下手呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、物業(yè)哪個(gè)環(huán)節(jié)最先被改變呢？

  “由于用戶性質(zhì)不同，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)影響并不大，或者說(shuō)你不用互聯(lián)網(wǎng)思維也沒(méi)有太大問(wèn)題�！币拙又袊�(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱說(shuō)，“互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主打的是流量，是草根，是從下而上的；但買得起房子的人一般不是草根�！睂�(duì)于目前中國(guó)大多數(shù)的項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與客戶的關(guān)系基本都是一次性發(fā)生的，不像互聯(lián)網(wǎng)擁有長(zhǎng)期客戶或用戶。而互聯(lián)網(wǎng)最先影響可能是在房地產(chǎn)的營(yíng)銷、物業(yè)管理和地產(chǎn)金融等方面。

  兩年之前，說(shuō)到房地產(chǎn)電商很多人半信半疑，那么復(fù)雜的房子怎么在網(wǎng)上賣呢？現(xiàn)在房產(chǎn)電商正在取代廣告，成為公認(rèn)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)主流營(yíng)銷模式，滲透率大幅提高。

  光大證券房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人竺勁認(rèn)為，廣告向互聯(lián)網(wǎng)廣告和電商搬遷的趨勢(shì)才剛剛開(kāi)始，目前全行業(yè)才60億的規(guī)模，而開(kāi)發(fā)商每年支出的廣告費(fèi)用為400億-800億。“目前85后進(jìn)入購(gòu)房年齡，房產(chǎn)電商的規(guī)模仍將大幅提升，我預(yù)計(jì)這個(gè)市場(chǎng)規(guī)�？蛇_(dá)300億�！辈粌H是傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)，在手機(jī)APP上，人們已能看到，鏈家、搜房、易居、中原等中介公司都開(kāi)發(fā)了自己的軟件。在微信平臺(tái)上，資深地產(chǎn)人蔡鴻巖開(kāi)發(fā)的買房邦和賣房邦已經(jīng)獲得了戰(zhàn)略投資。

  “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)�！辈跳檸r舉例說(shuō)，以前都是房子快上市了才打廣告，現(xiàn)在可以在房子設(shè)計(jì)時(shí)就做廣告，通過(guò)抓取用戶、交流反饋來(lái)影響設(shè)計(jì)，“這就比較像是定制，所以在產(chǎn)品上市時(shí)根本不需要大量廣告�！�

  互聯(lián)網(wǎng)本質(zhì)是消滅中間環(huán)節(jié)，那么房地產(chǎn)中介有可能被消滅嗎？丁祖昱的答案是否定的�；ヂ�(lián)網(wǎng)提供了一種非常好的工具，信息會(huì)越來(lái)越透明，騙人的事情會(huì)越來(lái)越少，“但是認(rèn)為有人把房子在網(wǎng)上掛出來(lái)、就有人在網(wǎng)上買的想法比較天真。”這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定的，房地產(chǎn)做到信息對(duì)稱太難。他舉例說(shuō)二手房交易，一個(gè)房子賣了幾次、房型是什么，消費(fèi)者很難從政府部門(mén)拿到資料，在中介公司能看到房型圖是他們自己畫(huà)出來(lái)的。“沒(méi)有專家，房地產(chǎn)信息會(huì)更加不對(duì)稱，交易要不斷談判，效率會(huì)更低。”因此互聯(lián)網(wǎng)不會(huì)消滅地產(chǎn)中介，而是成為中介的工具。

  為了競(jìng)爭(zhēng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)(這意味著市場(chǎng)占有率)，各大房產(chǎn)中介公司大把的錢花在了互聯(lián)網(wǎng)端口和虛擬店鋪上。目前，搜房通過(guò)向經(jīng)紀(jì)人賣端口提供展示平臺(tái)開(kāi)始，逐漸壟斷了二手房掛牌市場(chǎng)，最近又推出了網(wǎng)上社區(qū)店鋪。竺勁介紹，2013年鏈家地產(chǎn)和中原地產(chǎn)支付給搜房的端口費(fèi)僅在北京就高達(dá)2億元，而這兩家公司在北京的二手房傭金也只有30億。“搜房的股價(jià)從去年年中漲到現(xiàn)在81塊，說(shuō)明這一模式得到了市場(chǎng)認(rèn)可�！�

  與營(yíng)銷環(huán)節(jié)的各顯神通相比，互聯(lián)網(wǎng)思維下的物業(yè)管理似乎是一塊更具想象力的蛋糕。從2013年10月底開(kāi)始，萬(wàn)科在與投資人交流時(shí)，最常提到的一個(gè)數(shù)據(jù)是48萬(wàn)套—這是萬(wàn)科1999年以來(lái)竣工物業(yè)的套數(shù)。在未來(lái)5年，萬(wàn)科服務(wù)的社區(qū)可能增加到500個(gè)至600個(gè)，約100萬(wàn)住戶、800萬(wàn)的人口規(guī)模。而萬(wàn)科為其中大多數(shù)提供物業(yè)服務(wù)。

  互聯(lián)網(wǎng)的社區(qū)是虛擬的，而萬(wàn)科物業(yè)搭建的是一個(gè)真實(shí)版的社區(qū)。有了這么一大批業(yè)主，物業(yè)管理就像是把控了社區(qū)平臺(tái)的入口。2013年以來(lái)，萬(wàn)科開(kāi)始強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主的服務(wù)，在萬(wàn)科很多小區(qū)都有食堂、菜場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等生活服務(wù)場(chǎng)所。2013年底萬(wàn)科入股徽商銀行，著眼點(diǎn)是給業(yè)主提供金融服務(wù)。但龐大的業(yè)主群是否能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將這些轉(zhuǎn)化為商機(jī)，萬(wàn)科還在探索之中。

  在物業(yè)方面，比萬(wàn)科走得更快的是深圳花樣年地產(chǎn)公司。2013年底，它將旗下的物業(yè)管理公司彩生活剝離，并已經(jīng)在港交所遞交了上市申請(qǐng)。自從2002年成立以來(lái)，這家不太出名的物業(yè)管理公司通過(guò)并購(gòu)的方式迅速做大，服務(wù)逾60萬(wàn)個(gè)家庭，目前已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科。它已經(jīng)打出了“中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的大旗，而不是傳統(tǒng)的物業(yè)管理。彩生活要編織的是一張基于各種社區(qū)需求的虛擬“B2F”(Business To Family)大網(wǎng)，它已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了彩生活的APP平臺(tái)，為業(yè)主提供各種生活服務(wù)，而進(jìn)入這個(gè)平臺(tái)的商家需要給彩生活付費(fèi)�；�樣年總經(jīng)理潘軍在接受記者采訪時(shí)曾大膽推算，這張網(wǎng)每年足以給公司帶來(lái)萬(wàn)億的商機(jī)，屆時(shí)足以匹敵馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)。

  事實(shí)上，各大開(kāi)發(fā)商深耕客戶資源已經(jīng)是大勢(shì)所趨，因?yàn)橥恋厥怯邢薜�，擴(kuò)張是有邊界的。“所有的行業(yè)都要深耕自己的客戶資源，但是房地產(chǎn)更加合適，在物理空間上非常密集�！倍∽骊耪J(rèn)為在物業(yè)管理上的探索才剛剛開(kāi)始，彩生活的模式還需要時(shí)間檢驗(yàn)�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)的本質(zhì)是開(kāi)放的，是你的業(yè)主不一定就是你的客戶。最關(guān)鍵是取決于后期的服務(wù)�！�

《中國(guó)企業(yè)家》雜志

作者：黃秋麗

充電

那么復(fù)雜的房子怎么在網(wǎng)上賣呢？

能不能

 “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。”

能不能

 “銷售環(huán)節(jié)的改變，也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)�！�