樓市重尋平衡點(diǎn)：警惕貨幣匯率變量

維她 · 發(fā)表于 2014-3-25 08:00:00

  敏感的資本市場總是率先做出反應(yīng)2月24日，興業(yè)銀行停貸傳聞引發(fā)了地產(chǎn)股的急跌，滬、深兩市的地產(chǎn)指數(shù)雙雙創(chuàng)下今年來的最大跌幅。

  然而，隨著全國兩會(huì)召開，地產(chǎn)股又迎來一輪反彈行情。不止一家券商機(jī)構(gòu)將反彈的原因歸結(jié)為政策因素。業(yè)內(nèi)人士方焱分析說，政府工作報(bào)告沒有提房地產(chǎn)調(diào)控的字眼，沒有單純打壓的意思。

  3月16日，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)后，地產(chǎn)板塊再度上漲。但因?yàn)閲医y(tǒng)計(jì)局房價(jià)數(shù)據(jù)出爐及萬科北京項(xiàng)目降價(jià)開盤、寧波興潤置業(yè)房企倒閉等消息的爆出，漲勢很快停止，擔(dān)憂情緒重新回歸。

  看多者擁有邏輯支撐，而看空者也并非毫無道理。多空信息交織，地產(chǎn)股重新尋找估值的平衡點(diǎn)。

  過去10余年時(shí)間里，對樓市影響最大的恰恰也是政策。資本市場通常領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)3至6個(gè)月的時(shí)間。制度改革雖然已經(jīng)畫出了路線圖，功成非一日所為，任何細(xì)微的、政策性的變化都在牽動(dòng)各方神經(jīng)。

  人們希望就此尋出端倪：找出下一個(gè)十年市場運(yùn)行的軌跡和規(guī)律。但顯然，形勢變得更加復(fù)雜了。

  中央傳出的信號(hào)

  2014年政府工作報(bào)告提出，“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

  專業(yè)人士認(rèn)為，政府工作報(bào)告透露出了下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，包括調(diào)控思路、手段、保障性住房產(chǎn)權(quán)模式創(chuàng)新、中長期需求、配套改革推進(jìn)五個(gè)方面。

  調(diào)控淡化了行政手段，不再強(qiáng)調(diào)對地方政府的房價(jià)問責(zé)制，而是更多強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)。這是政府在房地產(chǎn)調(diào)控思路上的根本轉(zhuǎn)變，即“市場化原則”。這既是新一屆政府強(qiáng)調(diào)市場化改革的必然要求，也是對過去一段時(shí)間地方政府難以切實(shí)履行房價(jià)控制任務(wù)的糾偏。

  其次是，差異化的調(diào)控手段，即分類調(diào)控。賦予地方政府更多自主決定權(quán)，二線樓市以維穩(wěn)為主，一線城市繼續(xù)實(shí)行限購、限貸和限價(jià)政策，三四線城市以“防跌”為主。同時(shí)，信貸政策差異化程度擴(kuò)大。

  再次是，建立共有產(chǎn)權(quán)制度為核心的保障體系。

  業(yè)內(nèi)人士報(bào)告指出，為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對財(cái)稅體制、土地制度等重大問題的改革策略采取了漸進(jìn)式策略，對地方政府的自主化負(fù)債機(jī)制及農(nóng)村建設(shè)土地的公開流轉(zhuǎn)采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度。

  國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)則辟出專節(jié)，對建立城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了簡潔有力的描述，健全住房供應(yīng)體系，健全保障性住房制度，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，這是近10年來中央對我國城鎮(zhèn)住房制度表述最完整的一次，清晰地指明了未來相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展方向，可以稱之為指導(dǎo)今后房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文字。

  北京市房協(xié)秘書長陳志十分反對用過去10年的經(jīng)驗(yàn)來預(yù)判市場和政策走勢。他在接受記者采訪時(shí)表示，無法從過去的經(jīng)驗(yàn)推導(dǎo)現(xiàn)在、甚至是未來。2013年初“新國五條”出臺(tái)，其中規(guī)定“賣房征收20%個(gè)人所得稅”，交易雙方均想搶搭細(xì)則落實(shí)前末班車，引發(fā)全國過戶潮，各地過戶大廳均爆滿，同時(shí)也帶動(dòng)二手房成交量短期內(nèi)井噴。陳志認(rèn)為，這樣的市場異動(dòng)不可能在今年發(fā)生。

  多重因素影響下的市場變局

  對于一些城市出現(xiàn)的樓盤降價(jià)現(xiàn)象，陳志認(rèn)為，這是市場正常的波動(dòng)和開發(fā)商策略選擇的結(jié)果，但陳志更喜歡用季度數(shù)據(jù)來判斷市場的階段性走勢。目前小范圍的調(diào)整并不代表市場異動(dòng)。和很多開發(fā)商一樣，他希望政策出臺(tái)得越少越好，并認(rèn)為越市場化越健康。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出差異化增長的趨勢，房價(jià)的單邊上揚(yáng)轉(zhuǎn)變?yōu)殡p向波動(dòng)，房地產(chǎn)將告別高速增長的時(shí)代，轉(zhuǎn)為中高速增長。

  在“老外”眼里，整個(gè)中國都籠罩在改革的氛圍中。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士高博立指出，結(jié)構(gòu)性改革將影響到中國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面。短期內(nèi)，住宅所受影響最大。他認(rèn)為，中國的產(chǎn)能過剩問題、貨幣政策正常化，是存在于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重大挑戰(zhàn)。而門戶城市房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格高、收益率低，地方政府債臺(tái)高筑，是中國正在面臨的挑戰(zhàn)。

  近期部分城市的房價(jià)調(diào)整，與市場上的資金狀況有密切關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士選取了全國較具代表性的27個(gè)重點(diǎn)城市的近400家銀行進(jìn)行樣本分析，2014年以來，往年“年初松、年底緊”的情況并未出現(xiàn)，個(gè)人房貸市場沒有絲毫放松跡象，以平安、廣發(fā)、民生為代表的中小銀行干脆直接放棄房貸業(yè)務(wù)或部分放棄二套房業(yè)務(wù)。首套房貸利率向“零優(yōu)惠”蔓延，有的甚至上浮5%-20%，大多數(shù)銀行要求二套房在首付七成的基礎(chǔ)上利率上浮10%-40%。同時(shí)，貸款審批難度加大，審批時(shí)間延長。

  認(rèn)為，2009年以來持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境，是房價(jià)狂飆的根本原因。但歷史上所有房產(chǎn)泡沫的破裂，均是發(fā)生在貨幣緊縮和加息周期之中。因此，房價(jià)和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系，其房價(jià)拐點(diǎn)取決于貨幣環(huán)境的拐點(diǎn)。

  桑豫峰指出，興業(yè)銀行事件具有巨大的象征意義。至少對房地產(chǎn)信貸的放松，開發(fā)商不要再抱不切實(shí)際的幻想了。盡快回籠資金，應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先選擇。實(shí)際上，北京等城市部分開發(fā)商已將原計(jì)劃年中甚至下半年開盤的樓盤，提前到三四月開盤。與那些降價(jià)的樓盤一樣，其目的都是共同的：現(xiàn)金為王。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)則預(yù)測，資金適度偏緊將成為常態(tài)，至少是5年之內(nèi)的常態(tài)。

  業(yè)內(nèi)人士還大膽預(yù)測，人民幣貶值將刺破房地產(chǎn)泡沫。假如人民幣升值的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投資者就需要擔(dān)心了。一旦匯率升值到接近平衡點(diǎn)，資產(chǎn)價(jià)值重估將會(huì)停止。2005年7月，當(dāng)中國開始進(jìn)行人民幣升值，中國的外匯儲(chǔ)備只有8000億美元，但現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字已增長四倍至3.8萬億美元。與此同時(shí)，中國的房地產(chǎn)價(jià)格已急升至泡沫水平。交銀國際認(rèn)為，若以史為鑒，人民幣貶值將會(huì)是中國資產(chǎn)價(jià)格上漲的強(qiáng)大阻力，這些資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)，而股票也將難以幸免。

  盡管這些年的房地產(chǎn)調(diào)控，都以去除投機(jī)為目的，但在陳志看來，中國的房地產(chǎn)市場仍舊是一個(gè)高度壟斷的投資性市場。風(fēng)格未轉(zhuǎn)換之前，那些能夠影響投資者的短期因素，也將引發(fā)房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

作者：荊寶潔