城鎮(zhèn)化增速放緩：房地產(chǎn)不再是最好的生意？

樂(lè)居 · 發(fā)表于 2014-4-3 08:00:00

本月新鮮出爐的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，提出2020年城鎮(zhèn)化率60%左右，這比之前預(yù)期的70%大幅放緩，顯示高層在城鎮(zhèn)化上以人為本的決心，以及重點(diǎn)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的態(tài)度。

  事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速成熟，尤其是住宅市場(chǎng)，已經(jīng)在快速趨近總量飽和的臨界點(diǎn)；住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加大。反而是城鎮(zhèn)化所催生的其他環(huán)保、醫(yī)療、文化、消費(fèi)等服務(wù)類(lèi)需求，正在逐漸擴(kuò)大。

  不論業(yè)內(nèi)人士如何樂(lè)觀，進(jìn)入2014年，開(kāi)發(fā)商們還是普遍感受到了寒意，最根本的原因是行業(yè)正在接近趨勢(shì)性拐點(diǎn)。

  2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積在 2010年達(dá)到203億平米，城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平米，人均31.7平米。

  如果中國(guó)未來(lái)順利達(dá)到70%以上的城鎮(zhèn)化率(10億城鎮(zhèn)人口)，城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300億-350億的水平達(dá)到存量的飽和。2013年底在建房地產(chǎn)面積存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米的住宅。當(dāng)年新開(kāi)工約14.6億平方米，維持這樣的速度，在4到7年內(nèi)，也就是在2017-2020年間就會(huì)達(dá)到300億-350億的總量平衡點(diǎn)。

  這意味著，目前的這種住宅增量開(kāi)發(fā)的模式是一種深度透支未來(lái)需求的模式，未來(lái)住宅市場(chǎng)的真實(shí)需求不可能支撐如此高的開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售量。

  市場(chǎng)的短期壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。3月份全國(guó)54個(gè)城市樓市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三線(xiàn)城市全部出現(xiàn)了降價(jià)。

  世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高位調(diào)整期。市場(chǎng)正在經(jīng)歷“倒春寒”，一線(xiàn)城市也不能幸免，市場(chǎng)將繼續(xù)分化，剛需產(chǎn)品降價(jià)是必然的。

  “房企資金壓力比較大，尤其是一些(房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品)剛性?xún)陡秾⒌狡�，比如一些信托將在今�?月份到期�！标悇潘烧f(shuō)，“2014年如果發(fā)生像2012年初那樣的大型地產(chǎn)商降價(jià)，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是好事�！�

  盡管住宅市場(chǎng)開(kāi)始下滑，但其他的細(xì)分領(lǐng)域卻依然存在機(jī)會(huì)，比如社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化配套產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)商們也紛紛轉(zhuǎn)型，將之作為房地產(chǎn)的相關(guān)多元化進(jìn)行培育、開(kāi)發(fā)，并在此基礎(chǔ)上向金融、消費(fèi)服務(wù)業(yè)延伸。

  城鎮(zhèn)化主線(xiàn)中，能夠分流大城市資源的中小城市和區(qū)域仍有比較多的機(jī)會(huì)，比如京津冀一體化。如何推動(dòng)中心人口向新城、小城鎮(zhèn)和周邊地區(qū)疏散是當(dāng)務(wù)之急，而之前的落后地區(qū)如“環(huán)京津貧困帶”也有動(dòng)力去推動(dòng)這一進(jìn)程。