買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)理財(cái)，漲聲持久乎？

維她 · 發(fā)表于 2014-4-2 08:00:00

一夜之間貓叔發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地火了起來(lái)。這次進(jìn)軍紐約、舊金山的，不是溫州幫或民企太太團(tuán)，而是券商、信托這類(lèi)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)——他們把自己淘到的美國(guó)房子或投資美國(guó)房子的基金嵌入產(chǎn)品，賣(mài)給內(nèi)地高凈值人士。

  這些機(jī)構(gòu)們異口同聲：美國(guó)房產(chǎn)要漲。真是要漲嗎？本周，來(lái)聽(tīng)聽(tīng)瑞銀證券財(cái)富管理研究部主管、首席中國(guó)投資策略師高挺，和本報(bào)金融觀察員陳植怎么看吧。

  近期美聯(lián)儲(chǔ)忽然宣布QE政策結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)可能會(huì)加息，我想接下來(lái)逐步加倉(cāng)美元與美股，減持黃金，這是不是一個(gè)比較好的投資組合？

  春節(jié)后，我收到不少信托公司與證券公司發(fā)來(lái)的投資美國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)品推介書(shū)，但我對(duì)這個(gè)市場(chǎng)不了解，該如何辯別這些理財(cái)產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)收益比？

  高挺(瑞銀證券財(cái)富管理研究部主管)

  目前而言，這的確是一個(gè)可取的投資策略。

  先看美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面，今年美國(guó)沒(méi)有財(cái)政懸崖與國(guó)債上限談判的壓力，財(cái)政支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拖累較少，GDP有相當(dāng)把握達(dá)到3%的增速。

  落實(shí)到美元走勢(shì)，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)就有底氣退出QE并對(duì)美元加息，有助于美元升值。而且日本央行與歐洲央行目前還打算進(jìn)一步放寬貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，令美元因貨幣政策收緊衍生的升值優(yōu)勢(shì)更加明顯，我預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月歐元兌美元匯率會(huì)從現(xiàn)在的1.37，跌到1.24。

  至于美股，很多人都覺(jué)得美股去年大漲，是不是估值偏高了，我對(duì)比美股過(guò)去25年的平均市盈率發(fā)現(xiàn)，目前仍處于這條25年平均市盈率下方，這意味著美股當(dāng)前估值并不高，考慮到今年美國(guó)企業(yè)利潤(rùn)還有8%的增長(zhǎng)，未來(lái)美股還有一定上漲空間。

  黃價(jià)走勢(shì)老實(shí)說(shuō)我并不看好，未來(lái)12個(gè)月金價(jià)可能跌至1050美元/盎司附近。原因很簡(jiǎn)單，目前歐美日的通漲壓力都較低。注意，美國(guó)利率上升預(yù)期也是不利于金價(jià)上漲的，因?yàn)槟愠钟悬S金的機(jī)會(huì)成本越來(lái)越高。

  總體而言，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，應(yīng)該是可持續(xù)的。盡管去年漲幅不小，但目前美國(guó)的整體房?jī)r(jià)還和2005-2007年持續(xù)大漲前的2004年差不多。這說(shuō)明當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有達(dá)到最近數(shù)年的最高值區(qū)間。

  影響美國(guó)房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素，是按揭利率的高低。2008年次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)住房按揭利率基本在5%-6%，但現(xiàn)在即使美聯(lián)儲(chǔ)馬上加息才只有3%-4%，這增加了很多美國(guó)人的買(mǎi)房意愿，支撐房?jī)r(jià)上漲。

  最后，美國(guó)新屋銷(xiāo)售和新開(kāi)工數(shù)據(jù)最近創(chuàng)數(shù)年最高值，但我們比較過(guò)去15-20年的歷史數(shù)據(jù)，目前還是偏低的，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還有不小的上升空間，拉動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲。

  投資者不妨考慮配置一些投資美國(guó)房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，但在投資時(shí)要注意產(chǎn)品條款與自己所能承受的虧損風(fēng)險(xiǎn)，避免孤注一擲型的押寶投資。

  陳植(本報(bào)金融觀察員)

  坦白說(shuō)，我并不建議你開(kāi)始減持黃金。最近烏克蘭政治風(fēng)波之下，金價(jià)創(chuàng)年內(nèi)最高1392美元/盎司。這再度證明，一旦世界不太平，金價(jià)上漲將會(huì)“從天而降”。

  至于這場(chǎng)風(fēng)波是否持續(xù)升級(jí)，我也不好判斷。但我了解的一些境外對(duì)沖基金都擔(dān)心，隨著歐美國(guó)家對(duì)俄羅斯采取制裁，萬(wàn)一俄羅斯反擊，全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩不可避免。

  上周，烏克蘭已決定大幅調(diào)高國(guó)內(nèi)天然氣價(jià)格，似乎預(yù)示著金融市場(chǎng)動(dòng)蕩即將發(fā)生。

  因?yàn)槎砹_斯反擊的主要經(jīng)濟(jì)武器，就是掐斷通往歐洲國(guó)家的天然氣與石油管道，這意味著全球原油價(jià)格可能一下子跳漲10-15美元甚至更高，到時(shí)黃金上漲機(jī)遇再臨。而且最近俄羅斯央行又開(kāi)始大手筆購(gòu)入黃金。

  有對(duì)沖基金經(jīng)理曾預(yù)測(cè)，一旦原油價(jià)格漲幅超過(guò)20-30美元，短期金價(jià)可能會(huì)漲至1450-1500美元/盎司，到時(shí)你再獲利退出也不遲。原油價(jià)格上漲，對(duì)美股與美元不利。

  當(dāng)然，我希望政治家能保持理性，這畢竟是一個(gè)雙輸?shù)牟┺摹５珜?duì)投資者而言，不妨再持有黃金一段時(shí)間(至少等待烏克蘭政治風(fēng)波塵埃落定)，也算是防范上述黑天鵝事件。

  近期，我也見(jiàn)過(guò)不少投資美國(guó)房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，第一印象是“明星范兒”特別足，又是全球知名房地產(chǎn)基金投資管理，又是基金過(guò)去數(shù)年年化投資回報(bào)率動(dòng)輒超20%。

  只是過(guò)去的良好業(yè)績(jī)能否代表未來(lái)，還待商榷。俗話說(shuō)，出來(lái)混，遲早要還的！2008年次貸危機(jī)爆發(fā)，令很多全球知名房地產(chǎn)基金也受傷不小。

  你投資這類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品前，是否做好了次貸危機(jī)再度“來(lái)臨”的心理準(zhǔn)備？是否已具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力？是否全面了解這類(lèi)產(chǎn)品的整體風(fēng)險(xiǎn)？

  所以我的建議是，即便你經(jīng)受得起上述考驗(yàn)，投資這類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品的資金也不應(yīng)超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)的20%。畢竟把大量資金投向一個(gè)相對(duì)陌生的市場(chǎng)，本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)；反之你最好不要去投，哪怕美國(guó)房?jī)r(jià)漲得再高。

  老實(shí)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅，未必能全部轉(zhuǎn)化成你的投資收益。資金回流結(jié)匯審批風(fēng)險(xiǎn)、匯兌損失、境外投資復(fù)雜的稅收體系等，都可能吞噬你的收益。

  我最擔(dān)心的，是當(dāng)前個(gè)別投資美國(guó)房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，打著“投資移民”的旗號(hào)兜售給內(nèi)地土豪。但事實(shí)是這些美國(guó)房地產(chǎn)，與投資移民沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)聯(lián)，僅是某些人的營(yíng)銷(xiāo)策略。所以你不要沖著投資移民概念，就隨意投資這類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，最終賠了夫人又折兵。

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作者：付玉