“閩十條”很無聊透露調(diào)控政策走勢

樂居 · 發(fā)表于 2014-4-30 08:00:00

據(jù)媒體報(bào)道，福建省以口頭通知的形式出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》(以下簡稱“閩十條”)，并征求意見。隨后，對于上述報(bào)道，福建省建設(shè)廳辦公室一位工作人員予以否認(rèn)。他表示，目前福建省房地產(chǎn)調(diào)控仍遵循國家的調(diào)控精神，沒有出臺所謂的救市措施。

  業(yè)內(nèi)專業(yè)人士張宏偉認(rèn)為，就“閩十條”內(nèi)容來看，本來就不是真的，而“閩十條”為何又在市場傳播，筆者也只能認(rèn)為，這是有人有意為之，無論是“試探性”目的還是純屬娛樂，剛好都對了媒體與大眾的胃口，如此這般，大家一起來炒作一下這個(gè)無聊的話題。

  首先，從網(wǎng)絡(luò)上“閩十條”的內(nèi)容來看，筆者仔細(xì)研讀后發(fā)現(xiàn)，里面只字未提福建省這三個(gè)字，甚至里面福建省相關(guān)的城市字眼也沒有發(fā)現(xiàn)，顯然，這個(gè)信號的發(fā)出是有意為之，也是為了規(guī)避被媒體抓住“救市”的把柄。

  其次、歷次市場環(huán)境不好時(shí)，均會有各類放松調(diào)控的措施，一般來講，地方政府尺度較大的均屬于“試探性”的，一是試探中央關(guān)于這些試探性政策看法，而是試探市場對此反應(yīng)，尤其是媒體輿論對此反應(yīng)。對“閩十條”傳言而言，放松限購執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、放松二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等措施的尺度確實(shí)有些大，屬于不可能實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容，因此，“閩十條”試探性推出，更多的是試探官方與市場的反應(yīng)，而不是真正要執(zhí)行。

  第三、部分媒體喜歡見風(fēng)都是雨，對于這些“閩十條”政策傳言，有了傳言明知道不是真的，也不可能執(zhí)行的內(nèi)容，再去官方驗(yàn)證一下是否是真的，官方再回復(fù)否認(rèn)“閩十條”……盡管炒作話題引起市場關(guān)注已司空見慣，但是類似于“閩十條”傳言這些過程未免有些“娛樂化”，筆者認(rèn)為有些無聊。

  但是，“閩十條”傳聞現(xiàn)象背后的不是沒有一點(diǎn)可言的地方。從歷次市場環(huán)境低谷期的調(diào)控政策表現(xiàn)來看，“閩十條”傳聞現(xiàn)象的背后勢必會有定向?qū)捤烧叩某雠_，而不是類似于“閩十條”刺激尺度較大的“救市”措施。

  從整個(gè)市場背景來看，2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后，寧波、神木等地出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，第一季度整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

  業(yè)內(nèi)專業(yè)人士張宏偉認(rèn)為，按照上述“雙向調(diào)控”思路，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除地方性一些“微調(diào)”的定向?qū)捤烧叱雠_。而從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)市場基本面來講，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行，同時(shí)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。

  但是，從過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)來看，短期內(nèi)“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策仍然不會改變。也就意味著，在庫存量偏大的城市或區(qū)域，樓市定向?qū)捤傻摹按碳傂琛闭呖梢猿雠_，比如普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、首套房貸利率的定向放松、針對人才性的住房需求給予鼓勵等定向?qū)捤傻恼邉t會有具體的操作空間。如果這個(gè)結(jié)論已經(jīng)被認(rèn)可，那么，即使中央層面不直接出臺樓市“刺激剛需”政策，只要地方政府在“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”范圍內(nèi)也是可以做出政策層面的“微調(diào)”的。

  而政策“微調(diào)”如果基本上還是圍繞“自住需求”進(jìn)行，政策并沒有偏向投資性和投機(jī)性需求，那么，就稱不上“救市”；如果政策導(dǎo)向偏向投資與投機(jī)這兩類需求，筆者認(rèn)為這才是真正“救市”之舉。比如放松二套房貸、限購等政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，此舉會導(dǎo)致一部分投資投機(jī)性需求趁機(jī)入市，導(dǎo)致市場交易量價(jià)大幅波動，這樣的政策才屬于“救市”的措施。

  因此，短期內(nèi)來看，當(dāng)前政策層面應(yīng)該是基本圍繞“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào)，仍然是支持合理的市場需求，而不是直接放松二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)對房企信貸上的支持或?qū)嵭邢拶彽某鞘邢拶徶鸩酵顺龅冗@些尺度較大刺激措施。

  從上述分析角度來看，“閩十條”傳聞現(xiàn)象的背后各地勢必會有定向?qū)捤傻摹按碳傂琛闭叱雠_，并且首先是通過支持市場合理的自住需求、剛性需求帶動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)，而不是類似于“閩十條”刺激尺度較大的“救市”措施，會帶來市場投資投機(jī)行為入市與市場波動。當(dāng)然，短期內(nèi)對于放松二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大“救市”措施期望太高是不合理的，也不可能實(shí)現(xiàn)的。

  這也是 “閩十條”傳聞現(xiàn)象背后樓市調(diào)控政策走勢的特征。

和訊網(wǎng)

作者：張宏偉