保利宋廣菊：戰(zhàn)略整合一兩年內或提上議事日程

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“一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力但也有增長的需求，三、四線城市房價下降的壓力，去存貨的壓力都存在”，4月21日，保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事長宋廣菊在2013年股東大會上表示，今年整體房地產(chǎn)市場是可預期的，但局部波動和觀望必然存在。

  保利地產(chǎn)今年提出保持20%以上的增長目標，宋廣菊表示“任務是可以完成的”，并透露二、三季度將會是保利地產(chǎn)今年推貨的高峰期，預計新推貨量可達400-500億元。

  2013年房地產(chǎn)市場中千億房企增至7家，行業(yè)集中度的提升也在一定程度上帶來了競爭加劇。

  面對是否要趕超萬科的問題，宋廣菊稱后者為保利的標桿和學習企業(yè)，但同時亦稱“如果按照建筑面積來算，我們是第四、第五，萬科和碧桂園在我們前面。但市場占有率有時候很難講�！�

  對于市場前景，宋廣菊表示長期看好，“今年是平穩(wěn)發(fā)展的一年，但同時局部波動也會出現(xiàn)�！北＠�地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新也表示，今年千億房企陣容還會再擴大。

  在海外發(fā)展方面，保利地產(chǎn)持審慎推進的策略。“海外賺錢目前來看還沒有國內好賺。保利進海外還是本著審慎的原則，審慎推進。”

  據(jù)宋廣菊介紹，保利地產(chǎn)海外發(fā)展重點研究美國、澳洲、歐洲和非洲市場，下一步會找準合適的項目，可能會以尋求和一些企業(yè)合作的方式來展開不同市場的介入。

  此外，宋廣菊現(xiàn)場再次明確了保利集團對旗下地產(chǎn)業(yè)務平臺的整合意向，并透露一兩年內可能會進一步提到議事日程上，“方向和目標非常明確，但具體的時間和方案不便透露�！�

  盡管具體處置方案和進展不得而知，但宋廣菊在回應H股融資平臺的問題中已用“值得期待”來描述整合前景，其指“H股的事情，實際上關于戰(zhàn)略整合的問題上本身也會有這樣的期待，而且是大家值得期待的一個預期，會有一個非常好的前景�！�

  以下為保利地產(chǎn)2013年度股東大會現(xiàn)場問答實錄：

  現(xiàn)場提問：關于同業(yè)競爭之前公司有了一個表態(tài)，這方面未來有什么的具體進展和處置方案？

  宋廣菊：

  中國保利集團作為大股東，對同業(yè)競爭的問題一直是非常重視的，也一直在采取一系列的行動。在區(qū)域和產(chǎn)品形象方面做一個劃分，一直以來按照這種劃分標準在實施。從一段時間來看，兩個平臺都發(fā)展不錯，促進了整個保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。

  在未來兩個平臺的整合肯定是集團的一個戰(zhàn)略目標和規(guī)劃，這一兩年可能會進一步提到議事日程上。集團在戰(zhàn)略層面也做了深入的研究，目標是明確的，具體的時間和方案還沒有確定，只是說方向和目標非常明確。

  現(xiàn)場提問：國家在推進優(yōu)先股，但是優(yōu)先股可能不會計入權益，可能對公司負債結構調整達不到一個很好的結果，這個會不會影響公司對優(yōu)先股發(fā)行的意愿？

  宋廣菊：

  我們也一直在關注和跟進優(yōu)先股的各項政策和細則的出臺，但是目前來看國家對這一塊還沒有特別明朗要求，包括你說的不計入權益好像還只是一種揣測，還不是一個確定的東西。

  保利地產(chǎn)對每次改革的機會都不會放棄，我們已經(jīng)出了一個優(yōu)先股發(fā)行的研究報告，也準備下一步向大股東提交，如果能有機會改善公司的負債結構和資本結構，我們都會積極地探討，也會積極主動和國家相關部委溝通。

  現(xiàn)場提問：最近看到銀行按揭有延遲的情況，給市場環(huán)境帶來了觀望，而保利一季度的銷售數(shù)據(jù)中除了銷售外，去化率和同期相比也有下降的情況，公司未來對去化率的展望是怎樣的，在這方面有什么舉措能夠有改善？

  朱銘新：

  一季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售淡季，我們已經(jīng)披露了一季度的銷售數(shù)據(jù)，公司累計實現(xiàn)簽約銷售額280億，簽約面積是218萬平方米，這個和去年同期相比有一定程度的下降。但是，我們也看到1到3月份認購金額累計達到313.9億，這個數(shù)據(jù)同比上升了3.4%。

  正像你所說的，今年一、二月份按揭放緩，各個銀行有不同程度的收緊。但是作為保利地產(chǎn)這種企業(yè)來講還是獨特的優(yōu)勢，比如說我們1到3月份新推貨大概是300多億，當月的去化率達到了70%。

  至于回款的速度，我們現(xiàn)在也在想辦法，各個銀行陸續(xù)在3月份以后有一定程度的緩解，我們預期還是不錯的。新推貨方面，隨著4月份的到來，今年我們新推的總體貨量會在1600億以上，如果今年不發(fā)生顛覆性的調整和變化，我們對于銷售還是持一個樂觀的態(tài)度。

  現(xiàn)場提問：今年這個經(jīng)濟形勢下，保利地產(chǎn)全年的銷售目標是否能夠完成？2014年全年新盤上市的高峰大概在幾月份？上一年股權激勵高管的認購價格是7.89元，目前已經(jīng)倒掛，未來是否會調整這個價格？此外，媒體報道萬科引入了3D打印技術用于地產(chǎn)的設計和建造，保利在科技創(chuàng)新方面有什么樣的準備與舉措？

  余英：

  廣東區(qū)域一季度已經(jīng)完成150億，去年全年才300多億。盡管調控還沒有解除，但是我們廣東公司，華南公司，華中公司三家公司還是會努力，采取各種手段進行營銷，提高銷售。按照這個速度來看，廣東區(qū)域不會低于年初布下的任務，全國應該也沒有問題。

  宋廣菊：

  保利地產(chǎn)在重點區(qū)域是重兵壓境的，所以北上廣占公司比較大的銷售市場。廣東和華南上半年超額完成了全年的目標，時間過半，任務還要過多半這樣的狀況。

  其他的方向來看，整體銷售在一、二線大中城市都比較平穩(wěn)，局部有波動和觀望，但是目前來看總體還是可預期的，所以2014年的任務應該是可以完成的。

  上市的貨量在第二、第三季度比較多，特別是第三季度比較多，因為我們去年拿的地還在第三季度會更多地補充市場貨量。

  至于股權激勵確實有些倒掛，但是我們會持續(xù)給管理層股權激勵，我們前段時間已經(jīng)開過會議了，會加大研究，對管理層進行新的激勵。這個也在國資委和大股東的批復之中，因為我們是國有上市公司，但是作為董事會會積極申報和溝通，我相信獲得支持的機率比較大。

  朱銘新：

  關于銷售目標是不是能夠完成，過去我們每年投資者大會和股東大會的時候一般就是兩句話，做到“經(jīng)營業(yè)績不下降，市場份額有提升”。但是，今年我們提出是要有20%以上的增長。

  股權激勵和價格倒掛，按照游戲規(guī)則，這個價格是不能調整的，我們只能按照7.89元這個價格去行權。我們作為經(jīng)營層來講對這個股價是不滿意的，我們的大股東中國保利集團也發(fā)了公告，在不超過2%來增持公司的股票。作為經(jīng)營層包括董事長，我們也有一個行動，我們也進行了公告。因為行權有兩年的行權期，兩年行權期可以找一個高的時點行權，雖然現(xiàn)在股價有點低。但是因為我們這次激勵的范圍很廣，我們也是很期待，我們也相信目前這么低的市盈率，我們公司還是很有投資價值的。

  今年第二、第三季度仍然是我們今年推貨的高峰和重點。二季度和三季度應該是四、五百億的新推貨量。

  剛才提到創(chuàng)新的問題，萬科是值得尊敬的企業(yè)，它說三年之內要用3D打印技術完成房子的建造，我們也期待它能夠做得成。我們自己來講，更多是靠練內功的方式來加強成本的管理，質量的控制，標準化體系的建設，物業(yè)服務來提升創(chuàng)新能力。

  宋廣菊：

  現(xiàn)在我們的一些工作模型也是3D打印的，因為中國目前還沒有生產(chǎn)這個設備，但是美國已經(jīng)完全使用在市場上了，所以我們和美國大的設計公司也在展開合作，實際上電腦模型都是3D打印，我們也在運用了，我們也期待中國高科(600730,股吧)技能夠進一步發(fā)展，降低成本，能夠讓我們全面使用。

  現(xiàn)場提問：公司國際化的具體目的是什么，是從市場方面考慮還是境外融資、分擔風險的考慮？關于養(yǎng)老地產(chǎn)，董事長和總經(jīng)理都提到要全力打造居家、社區(qū)和機構三位一體，能否詳細解釋一下三位一體的內涵？

  宋廣菊：

  關于國際化目的的考慮有幾個方面，第一個，我們是抱著一種學習的態(tài)度，因為西方后現(xiàn)代化的一些城市，一些國家房地產(chǎn)的發(fā)展速度和階段比中國要快一些，他的運營模式，包括他們對金融的使用模式都值得學習。我們經(jīng)過前段時間的溝通和市場調查，包括和一些大企業(yè)的溝通過程中也學到了不少。

  第二個，考慮到全世界經(jīng)濟一體化是必然趨勢，在這個趨勢中如何應對不同的經(jīng)濟周期也需要做一些戰(zhàn)略布局。如果哪一天經(jīng)濟周期真的進行了比較大的變化和調整，再從頭學也來不及。因為房地產(chǎn)和其他行業(yè)有很大的不一樣，開發(fā)周期，運營模式呈現(xiàn)更大的周期波動，而且經(jīng)濟周期總體的影響非常大。所以，主要是基于這兩點的考慮。

  我們現(xiàn)在的目標是重點研究美國市場、澳洲市場，以及歐洲市場和非洲市場，包括亞洲市場，第一輪的研究報告已經(jīng)出來了，可能下一步會找準合適的項目，一些合適的方式，可能會尋求和一些大的企業(yè)合作，展開不同市場的介入。

  可能你們預期是否能夠賺大錢，目前的角度來看賺錢不是主要目的，當然一定是賺錢的項目才去，也不是沒有機會。包括美國市場，我們一個是一級切入，一個是二級切入，如果和大的企業(yè)合作我們可能有一級切入的可能。目前我們也有一兩個項目在篩選過程中，如果能夠在一級切入利潤也是非常豐厚的。只是說怎么樣向他們學習金融運作的手段，在國外很少有自有資金全部砸進去干的項目，他們更多的是階段性的嫁接很多金融工具。

  關于養(yǎng)老地產(chǎn)的問題，我想大家都看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢，中國的老齡化已經(jīng)達到了9%，這種老齡化的群體勢必會帶來一個產(chǎn)業(yè)的興起。中國之前養(yǎng)老僅僅是一個福利事業(yè)，如果用產(chǎn)業(yè)來理解，應該有非常大的市場。這個市場如何去推動政府產(chǎn)業(yè)政策的形成還需要很多企業(yè)的努力，保利地產(chǎn)作為國有上市公司，我們從社會責任來看希望能夠去推動這個產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。

  我們也在考察先進國家，看他們在后現(xiàn)代化進程過程中怎么解決老齡化社會的問題，現(xiàn)在我們已經(jīng)持續(xù)有四、五批深入調研。我們提出了三位一體，首先可能未來十年我們會在每個省建立一個養(yǎng)老機構，養(yǎng)老機構可能會有一個輕資產(chǎn)輸出管理的問題，會像國際很多品牌酒店一樣，對于品牌進行經(jīng)營。最近包括政府也在找我們，看看能不能讓我們進行市場化的轉型。做養(yǎng)老不做養(yǎng)老機構是很難深度的對接養(yǎng)老政策。

  第二個是養(yǎng)老型公寓和養(yǎng)老機構互動的問題。養(yǎng)老型公寓我們是參照在日本形成一種持有物業(yè)持續(xù)性的銷售。日本現(xiàn)在是銷售15年的產(chǎn)權，如果老人去世以后再收回來進行銷售，這樣持有型經(jīng)營會形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

  另外，所謂的三位一體中的社區(qū)，我們今年工作計劃已經(jīng)展開了，在保利地產(chǎn)所有社區(qū)進行適老化的改造，已經(jīng)和中山(樓盤)大學等展開了全面的合作，想把社區(qū)、老年醫(yī)療健康中心、家庭醫(yī)生、老年大學、老年康復這一類引入我們小區(qū)，作為對業(yè)主增值服務方面的考慮。

  這三個東西未來經(jīng)過五到十年的發(fā)展，它會形成一個養(yǎng)老機構的品牌輸出，養(yǎng)老公寓持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營，對社區(qū)持續(xù)的適老性的關懷，提供給我們業(yè)主全生命周期的一個增值服務，幫助保利地產(chǎn)現(xiàn)有的銷售。

  現(xiàn)場提問：公司對市場的預判是怎樣的，認為以后的市場形勢是向好的依據(jù)在哪里，有沒有可靠的數(shù)據(jù)來支撐？高管股權激勵是7.89元，從高管的角度來講，你們怎么看保利地產(chǎn)的投資價值？如果以投資者的角度來看，你認為保利地產(chǎn)的股價多少合適，背后的依據(jù)和支撐是什么，有沒有量化的東西？

  公司融資需求一直比較大，有沒有在H股上市的打算？另外，保利地產(chǎn)去年市場占有率1.54%，這個占有率在行業(yè)中排第幾？在哪些城市或區(qū)域能夠做到排名第一或第二？

  宋廣菊：

  關于對于市場的預判，大家都看好房地產(chǎn)市場，很少人說不好。第一個，我認為今年的市場是趨于平穩(wěn)發(fā)展的，但是局部會有一些波動。平穩(wěn)是從中長期來看，從國外的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前中國城鎮(zhèn)化率在52%左右，從國際來看35%到50%是城鎮(zhèn)化推進的快速階段，而50%到70%是一個更快的階段。中國城鎮(zhèn)化應該也不會偏離國際的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，從這個角度來看，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展應該還有一個快速發(fā)展階段。

  第二個，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃綱要提出了人的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化概念。實際上我個人覺得這個時候公布是非常及時的，產(chǎn)業(yè)化的帶動。最近又采取棚戶區(qū)改造，舊改等等措施，這樣一個成體系的推進，我相信會帶來房地產(chǎn)的內在動力，會使房地產(chǎn)未來有持續(xù)穩(wěn)定的增長。

  第三個，政府也定調要讓市場起主導性作用。市場的主導作用包括最近一段時間實施的分類調控指導。政府以及個省市的決策顯得更實事求是，更能夠深入的，根據(jù)不同的情況實施不同的治理，我個人認為未來是預期向好的。

  最后一點，我相信中國經(jīng)濟的承壓能力，各方面都預示著中國未來還會是平穩(wěn)發(fā)展的進程，所以我個人對中國房地產(chǎn)未來發(fā)展是看好的。

  今年是一個平穩(wěn)發(fā)展的一年，但同時也會表現(xiàn)出局部波動。一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力也有不斷增長的需求，基本是一個平穩(wěn)的狀態(tài)，三、四線城市房價下降的壓力，去存貨的壓力都存在。

  而保利在戰(zhàn)略把控中是深耕一線城市和重點二線城市，保利具備抗波動和抗風險的能力。

  朱銘新：

  作為管理層來講對這個股價是不滿意的，我們董事長在3月份的投資者大會上有過一次回應。我個人覺得如果還是目前這個價位，我們管理層，各位董事，大股東還會繼續(xù)增持。

  做個比較，上個月我們的兄弟單位保利文化在香港上市，他的PE上市的時候做到20倍，其實國內優(yōu)秀的地產(chǎn)公司15到20倍的PE是很正常的事情，這需要看中國大勢的變化和發(fā)展。

  關于融資，我們也有多種融資手段，報告里提到的我們已經(jīng)發(fā)了兩次公司債。保利地產(chǎn)評級可以說是全球房地產(chǎn)中最高的，和萬科、中海拿到了同樣的評級BBB+。我們在境外的恒利公司規(guī)模比較小，但是他第一次發(fā)債券是4.5%，最近一次是5.25%的利息。作為我們企業(yè)來講，因為我們在香港也有未來的窗口公司，但是我們肯定不排除有一些資本運作的舉措，但是這個也受制于方方面面審批的情況。

  關于市場容量的問題，我們現(xiàn)在有20多個區(qū)域平臺公司，我們一直鼓勵和要求他們要做到當?shù)厥袌龇蓊~前三。我們現(xiàn)在所謂城市群的戰(zhàn)略3+2+X，3就是珠三角，首先達到了300億的體量，未來還會進一步增加。京津冀和長三角現(xiàn)在達到了200多億的總體量，未來成長的空間還是很大的。如果有3個300億的體量，我們一年的銷售至少是900億。還有中部和成渝地區(qū)，我們打造了兩個200億級的體量，到目前為止還沒有到200億的規(guī)模，大概160、170億。所以整個城市群的概念在規(guī)模上來講有很大的成長空間，2個200億就是400億。

  我們還有海西以及其他新增的量。所以今年我們對銷售很有信心，也是基于在售的資源以及到目前為止銷售和新推貨情況的判斷。

  至于大的市場容量，現(xiàn)在來看房地產(chǎn)行業(yè)還是在一個集中階段，實際上最大的開發(fā)商萬科的市場份額還不足2%。未來各家還有很大的增長空間，今年過千億級的房企還會擴容。我們要始終力爭保持在行業(yè)的前三，或者前四，在行業(yè)前列的地位。

  宋廣菊：

  我覺得股價不是一個企業(yè)的問題，是中國經(jīng)濟的問題。沒有理由估值這么低，這不是某一個公司的問題，而是行業(yè)的問題。

  從投資價值來看，像我這樣沒有太多時間去投資的，我肯定是牢牢持有股票，因為保利連續(xù)四年20%的增長。如果說你不是有更好的投資技術或者不是高風險投資者，你持有它，我們可預期每年都不會低于這個速度增長，從這一點來看我認為他肯定有投資價值。

  第二，從估值來看，如果中國真的把股市調好或者調對，我個人覺得市盈率在15到20倍之間都是正常的。只是用什么手段和手法把中國股市調到正常的運營狀態(tài)，這是一個整體的問題。我個人對保利地產(chǎn)充滿信心，因為我們自己的存貨節(jié)奏，操盤能力以及管理能力還是非常值得投資者持有。

  關于H股的事情，實際上關于戰(zhàn)略整合的問題上本身也會有這樣的期待，而且這種預期是大家值得期待的一個預期，會有一個非常好的前景。

  現(xiàn)場提問：去年毛利潤是32.2%，凈利潤是27.4%增長率，在今年能不能保持毛利率的水平？

  宋廣菊：

  這個是肯定的，而且今年比去年可能還會略有增長。

  現(xiàn)場提問：你們存貨占營收比例比萬科、招商都要高，已購入沒開發(fā)的土地占比多少？

  張曦：

  現(xiàn)在沒有動工的未開發(fā)的土地價值是1300億。我們的土地價值是按歷史成本來計價的，沒有按評估，沒有做減值或者增值，是按原始成本來算的。

  我們存貨占營業(yè)收入的比例相對萬科和招商會高一點，這個主要是由于我們的土地儲備基本上都在一、二線城市，占比在89%。相對于其他地產(chǎn)公司來講，我們更注重一、二線城市和中心城市，所以它的土地成本會比其他地產(chǎn)商高一點，就造成我們的存貨比會比較高一點。

  現(xiàn)場提問：公司有沒有信心在幾年之內超過萬科，或者并駕齊驅？去年175億稅收同比增加了40億，增幅為什么這么大？

  宋廣菊：

  萬科是我們一直對標的企業(yè)。所謂對標就是把他當成我們學習的企業(yè)，我們一直把他作為學習的對象去追趕他。他是一個引領性的企業(yè)，我們是在引領加追尋、學習階段。

  我個人覺得在追趕的過程中，市場也跌宕起伏，如果按照建筑面積來算，我們已經(jīng)是在第四、第五。萬科和碧桂園在我們前面，但市場占有率有時候很難講，但是我們希望能夠維持行業(yè)領先的地位，同時多向這幾家公司學習。

  關于稅收增長，一方面是業(yè)績增長，業(yè)績整體增長達到30%。第二個，在一些高收益區(qū)域，高收入項目有一部分，應該是這兩個原因。

  張曦：

  我記得2013年初有個對A股房地產(chǎn)上市公司統(tǒng)計，說有100億的稅前利潤，交稅是106億。我們去年是161億的稅前利潤，交了175億的稅收并不過分。另外，因為增值稅房地產(chǎn)都是預繳，還有清算時間，清的多就多交，少的就少交。

  現(xiàn)場提問：保利地產(chǎn)目前總股本不少，但今年擬10股轉增5股，在行情比較低迷的時候進行這么大的股本擴張是出于什么考慮？

  另外，海外業(yè)務的拓展好像是說得多動的少，是經(jīng)營方面比較保守還是項目土地儲備不多？因為綠地和萬科海外步伐都不慢，保利在這方面是不是比較慎重？

  宋廣菊：

  關于轉增，作為保利地產(chǎn)，今年再分30%，從大股東和社會上來看沒有這樣的安排和考慮，我們希望維持持續(xù)平穩(wěn)的分紅水平。這方面我們并沒有做更大的動作，我們也有信心保持每股收益在1.2元以上。

  對于海外我們會更加傾向于穩(wěn)重一點，一方面我們是國企，決策機制和萬科、綠地有所不一樣。第二個，海外賺錢目前來看還沒有國內好賺，我們調研結果是這樣的。第三個，我們也在對所有的結構形式，交易形式，以及項目進行更深入的商務談判。保利進海外還是本著審慎的原則，審慎推進海外。更基于是對經(jīng)濟周期的把握學習海外開發(fā)經(jīng)驗，熟悉法律法規(guī)。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)

作者：羅舒晗

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一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力但也有增長的需求，三、四線城市房價下降的壓力

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房產(chǎn)市場跌宕起伏，，什么百姓能好好買房子  安居樂業(yè)