保利宋廣菊：戰(zhàn)略整合一兩年內(nèi)或提上議事日程

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“一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力但也有增長(zhǎng)的需求，三、四線城市房?jī)r(jià)下降的壓力，去存貨的壓力都存在”，4月21日，保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事長(zhǎng)宋廣菊在2013年股東大會(huì)上表示，今年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是可預(yù)期的，但局部波動(dòng)和觀望必然存在。

  保利地產(chǎn)今年提出保持20%以上的增長(zhǎng)目標(biāo)，宋廣菊表示“任務(wù)是可以完成的”，并透露二、三季度將會(huì)是保利地產(chǎn)今年推貨的高峰期，預(yù)計(jì)新推貨量可達(dá)400-500億元。

  2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)中千億房企增至7家，行業(yè)集中度的提升也在一定程度上帶來了競(jìng)爭(zhēng)加劇。

  面對(duì)是否要趕超萬科的問題，宋廣菊稱后者為保利的標(biāo)桿和學(xué)習(xí)企業(yè)，但同時(shí)亦稱“如果按照建筑面積來算，我們是第四、第五，萬科和碧桂園在我們前面。但市場(chǎng)占有率有時(shí)候很難講。”

  對(duì)于市場(chǎng)前景，宋廣菊表示長(zhǎng)期看好，“今年是平穩(wěn)發(fā)展的一年，但同時(shí)局部波動(dòng)也會(huì)出現(xiàn)�！北＠�地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新也表示，今年千億房企陣容還會(huì)再擴(kuò)大。

  在海外發(fā)展方面，保利地產(chǎn)持審慎推進(jìn)的策略�！昂Ｍ赓嶅X目前來看還沒有國(guó)內(nèi)好賺。保利進(jìn)海外還是本著審慎的原則，審慎推進(jìn)�！�

  據(jù)宋廣菊介紹，保利地產(chǎn)海外發(fā)展重點(diǎn)研究美國(guó)、澳洲、歐洲和非洲市場(chǎng)，下一步會(huì)找準(zhǔn)合適的項(xiàng)目，可能會(huì)以尋求和一些企業(yè)合作的方式來展開不同市場(chǎng)的介入。

  此外，宋廣菊現(xiàn)場(chǎng)再次明確了保利集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的整合意向，并透露一兩年內(nèi)可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上，“方向和目標(biāo)非常明確，但具體的時(shí)間和方案不便透露�！�

  盡管具體處置方案和進(jìn)展不得而知，但宋廣菊在回應(yīng)H股融資平臺(tái)的問題中已用“值得期待”來描述整合前景，其指“H股的事情，實(shí)際上關(guān)于戰(zhàn)略整合的問題上本身也會(huì)有這樣的期待，而且是大家值得期待的一個(gè)預(yù)期，會(huì)有一個(gè)非常好的前景。”

  以下為保利地產(chǎn)2013年度股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

  現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之前公司有了一個(gè)表態(tài)，這方面未來有什么的具體進(jìn)展和處置方案？

  宋廣菊：

  中國(guó)保利集團(tuán)作為大股東，對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題一直是非常重視的，也一直在采取一系列的行動(dòng)。在區(qū)域和產(chǎn)品形象方面做一個(gè)劃分，一直以來按照這種劃分標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)施。從一段時(shí)間來看，兩個(gè)平臺(tái)都發(fā)展不錯(cuò)，促進(jìn)了整個(gè)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

  在未來兩個(gè)平臺(tái)的整合肯定是集團(tuán)的一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，這一兩年可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上。集團(tuán)在戰(zhàn)略層面也做了深入的研究，目標(biāo)是明確的，具體的時(shí)間和方案還沒有確定，只是說方向和目標(biāo)非常明確。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：國(guó)家在推進(jìn)優(yōu)先股，但是優(yōu)先股可能不會(huì)計(jì)入權(quán)益，可能對(duì)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整達(dá)不到一個(gè)很好的結(jié)果，這個(gè)會(huì)不會(huì)影響公司對(duì)優(yōu)先股發(fā)行的意愿？

  宋廣菊：

  我們也一直在關(guān)注和跟進(jìn)優(yōu)先股的各項(xiàng)政策和細(xì)則的出臺(tái)，但是目前來看國(guó)家對(duì)這一塊還沒有特別明朗要求，包括你說的不計(jì)入權(quán)益好像還只是一種揣測(cè)，還不是一個(gè)確定的東西。

  保利地產(chǎn)對(duì)每次改革的機(jī)會(huì)都不會(huì)放棄，我們已經(jīng)出了一個(gè)優(yōu)先股發(fā)行的研究報(bào)告，也準(zhǔn)備下一步向大股東提交，如果能有機(jī)會(huì)改善公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，我們都會(huì)積極地探討，也會(huì)積極主動(dòng)和國(guó)家相關(guān)部委溝通。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：最近看到銀行按揭有延遲的情況，給市場(chǎng)環(huán)境帶來了觀望，而保利一季度的銷售數(shù)據(jù)中除了銷售外，去化率和同期相比也有下降的情況，公司未來對(duì)去化率的展望是怎樣的，在這方面有什么舉措能夠有改善？

  朱銘新：

  一季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售淡季，我們已經(jīng)披露了一季度的銷售數(shù)據(jù)，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額280億，簽約面積是218萬平方米，這個(gè)和去年同期相比有一定程度的下降。但是，我們也看到1到3月份認(rèn)購金額累計(jì)達(dá)到313.9億，這個(gè)數(shù)據(jù)同比上升了3.4%。

  正像你所說的，今年一、二月份按揭放緩，各個(gè)銀行有不同程度的收緊。但是作為保利地產(chǎn)這種企業(yè)來講還是獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，比如說我們1到3月份新推貨大概是300多億，當(dāng)月的去化率達(dá)到了70%。

  至于回款的速度，我們現(xiàn)在也在想辦法，各個(gè)銀行陸續(xù)在3月份以后有一定程度的緩解，我們預(yù)期還是不錯(cuò)的。新推貨方面，隨著4月份的到來，今年我們新推的總體貨量會(huì)在1600億以上，如果今年不發(fā)生顛覆性的調(diào)整和變化，我們對(duì)于銷售還是持一個(gè)樂觀的態(tài)度。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：今年這個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，保利地產(chǎn)全年的銷售目標(biāo)是否能夠完成？2014年全年新盤上市的高峰大概在幾月份？上一年股權(quán)激勵(lì)高管的認(rèn)購價(jià)格是7.89元，目前已經(jīng)倒掛，未來是否會(huì)調(diào)整這個(gè)價(jià)格？此外，媒體報(bào)道萬科引入了3D打印技術(shù)用于地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造，保利在科技創(chuàng)新方面有什么樣的準(zhǔn)備與舉措？

  余英：

  廣東區(qū)域一季度已經(jīng)完成150億，去年全年才300多億。盡管調(diào)控還沒有解除，但是我們廣東公司，華南公司，華中公司三家公司還是會(huì)努力，采取各種手段進(jìn)行營(yíng)銷，提高銷售。按照這個(gè)速度來看，廣東區(qū)域不會(huì)低于年初布下的任務(wù)，全國(guó)應(yīng)該也沒有問題。

  宋廣菊：

  保利地產(chǎn)在重點(diǎn)區(qū)域是重兵壓境的，所以北上廣占公司比較大的銷售市場(chǎng)。廣東和華南上半年超額完成了全年的目標(biāo)，時(shí)間過半，任務(wù)還要過多半這樣的狀況。

  其他的方向來看，整體銷售在一、二線大中城市都比較平穩(wěn)，局部有波動(dòng)和觀望，但是目前來看總體還是可預(yù)期的，所以2014年的任務(wù)應(yīng)該是可以完成的。

  上市的貨量在第二、第三季度比較多，特別是第三季度比較多，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ昴玫牡剡�在第三季度會(huì)更多地補(bǔ)充市場(chǎng)貨量。

  至于股權(quán)激勵(lì)確實(shí)有些倒掛，但是我們會(huì)持續(xù)給管理層股權(quán)激勵(lì)，我們前段時(shí)間已經(jīng)開過會(huì)議了，會(huì)加大研究，對(duì)管理層進(jìn)行新的激勵(lì)。這個(gè)也在國(guó)資委和大股東的批復(fù)之中，因?yàn)槲覀兪菄?guó)有上市公司，但是作為董事會(huì)會(huì)積極申報(bào)和溝通，我相信獲得支持的機(jī)率比較大。

  朱銘新：

  關(guān)于銷售目標(biāo)是不是能夠完成，過去我們每年投資者大會(huì)和股東大會(huì)的時(shí)候一般就是兩句話，做到“經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不下降，市場(chǎng)份額有提升”。但是，今年我們提出是要有20%以上的增長(zhǎng)。

  股權(quán)激勵(lì)和價(jià)格倒掛，按照游戲規(guī)則，這個(gè)價(jià)格是不能調(diào)整的，我們只能按照7.89元這個(gè)價(jià)格去行權(quán)。我們作為經(jīng)營(yíng)層來講對(duì)這個(gè)股價(jià)是不滿意的，我們的大股東中國(guó)保利集團(tuán)也發(fā)了公告，在不超過2%來增持公司的股票。作為經(jīng)營(yíng)層包括董事長(zhǎng)，我們也有一個(gè)行動(dòng)，我們也進(jìn)行了公告。因?yàn)樾袡?quán)有兩年的行權(quán)期，兩年行權(quán)期可以找一個(gè)高的時(shí)點(diǎn)行權(quán)，雖然現(xiàn)在股價(jià)有點(diǎn)低。但是因?yàn)槲覀冞@次激勵(lì)的范圍很廣，我們也是很期待，我們也相信目前這么低的市盈率，我們公司還是很有投資價(jià)值的。

  今年第二、第三季度仍然是我們今年推貨的高峰和重點(diǎn)。二季度和三季度應(yīng)該是四、五百億的新推貨量。

  剛才提到創(chuàng)新的問題，萬科是值得尊敬的企業(yè)，它說三年之內(nèi)要用3D打印技術(shù)完成房子的建造，我們也期待它能夠做得成。我們自己來講，更多是靠練內(nèi)功的方式來加強(qiáng)成本的管理，質(zhì)量的控制，標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，物業(yè)服務(wù)來提升創(chuàng)新能力。

  宋廣菊：

  現(xiàn)在我們的一些工作模型也是3D打印的，因?yàn)橹袊?guó)目前還沒有生產(chǎn)這個(gè)設(shè)備，但是美國(guó)已經(jīng)完全使用在市場(chǎng)上了，所以我們和美國(guó)大的設(shè)計(jì)公司也在展開合作，實(shí)際上電腦模型都是3D打印，我們也在運(yùn)用了，我們也期待中國(guó)高科(600730,股吧)技能夠進(jìn)一步發(fā)展，降低成本，能夠讓我們?nèi)�面使用�?/font>

  現(xiàn)場(chǎng)提問：公司國(guó)際化的具體目的是什么，是從市場(chǎng)方面考慮還是境外融資、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮？關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理都提到要全力打造居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)三位一體，能否詳細(xì)解釋一下三位一體的內(nèi)涵？

  宋廣菊：

  關(guān)于國(guó)際化目的的考慮有幾個(gè)方面，第一個(gè)，我們是抱著一種學(xué)習(xí)的態(tài)度，因?yàn)槲鞣胶蟋F(xiàn)代化的一些城市，一些國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展速度和階段比中國(guó)要快一些，他的運(yùn)營(yíng)模式，包括他們對(duì)金融的使用模式都值得學(xué)習(xí)。我們經(jīng)過前段時(shí)間的溝通和市場(chǎng)調(diào)查，包括和一些大企業(yè)的溝通過程中也學(xué)到了不少。

  第二個(gè)，考慮到全世界經(jīng)濟(jì)一體化是必然趨勢(shì)，在這個(gè)趨勢(shì)中如何應(yīng)對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)周期也需要做一些戰(zhàn)略布局。如果哪一天經(jīng)濟(jì)周期真的進(jìn)行了比較大的變化和調(diào)整，再從頭學(xué)也來不及。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和其他行業(yè)有很大的不一樣，開發(fā)周期，運(yùn)營(yíng)模式呈現(xiàn)更大的周期波動(dòng)，而且經(jīng)濟(jì)周期總體的影響非常大。所以，主要是基于這兩點(diǎn)的考慮。

  我們現(xiàn)在的目標(biāo)是重點(diǎn)研究美國(guó)市場(chǎng)、澳洲市場(chǎng)，以及歐洲市場(chǎng)和非洲市場(chǎng)，包括亞洲市場(chǎng)，第一輪的研究報(bào)告已經(jīng)出來了，可能下一步會(huì)找準(zhǔn)合適的項(xiàng)目，一些合適的方式，可能會(huì)尋求和一些大的企業(yè)合作，展開不同市場(chǎng)的介入。

  可能你們預(yù)期是否能夠賺大錢，目前的角度來看賺錢不是主要目的，當(dāng)然一定是賺錢的項(xiàng)目才去，也不是沒有機(jī)會(huì)。包括美國(guó)市場(chǎng)，我們一個(gè)是一級(jí)切入，一個(gè)是二級(jí)切入，如果和大的企業(yè)合作我們可能有一級(jí)切入的可能。目前我們也有一兩個(gè)項(xiàng)目在篩選過程中，如果能夠在一級(jí)切入利潤(rùn)也是非常豐厚的。只是說怎么樣向他們學(xué)習(xí)金融運(yùn)作的手段，在國(guó)外很少有自有資金全部砸進(jìn)去干的項(xiàng)目，他們更多的是階段性的嫁接很多金融工具。

  關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的問題，我想大家都看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)，中國(guó)的老齡化已經(jīng)達(dá)到了9%，這種老齡化的群體勢(shì)必會(huì)帶來一個(gè)產(chǎn)業(yè)的興起。中國(guó)之前養(yǎng)老僅僅是一個(gè)福利事業(yè)，如果用產(chǎn)業(yè)來理解，應(yīng)該有非常大的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)如何去推動(dòng)政府產(chǎn)業(yè)政策的形成還需要很多企業(yè)的努力，保利地產(chǎn)作為國(guó)有上市公司，我們從社會(huì)責(zé)任來看希望能夠去推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。

  我們也在考察先進(jìn)國(guó)家，看他們?cè)诤蟋F(xiàn)代化進(jìn)程過程中怎么解決老齡化社會(huì)的問題，現(xiàn)在我們已經(jīng)持續(xù)有四、五批深入調(diào)研。我們提出了三位一體，首先可能未來十年我們會(huì)在每個(gè)省建立一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能會(huì)有一個(gè)輕資產(chǎn)輸出管理的問題，會(huì)像國(guó)際很多品牌酒店一樣，對(duì)于品牌進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。最近包括政府也在找我們，看看能不能讓我們進(jìn)行市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型。做養(yǎng)老不做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是很難深度的對(duì)接養(yǎng)老政策。

  第二個(gè)是養(yǎng)老型公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)互動(dòng)的問題。養(yǎng)老型公寓我們是參照在日本形成一種持有物業(yè)持續(xù)性的銷售。日本現(xiàn)在是銷售15年的產(chǎn)權(quán)，如果老人去世以后再收回來進(jìn)行銷售，這樣持有型經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

  另外，所謂的三位一體中的社區(qū)，我們今年工作計(jì)劃已經(jīng)展開了，在保利地產(chǎn)所有社區(qū)進(jìn)行適老化的改造，已經(jīng)和中山(樓盤)大學(xué)等展開了全面的合作，想把社區(qū)、老年醫(yī)療健康中心、家庭醫(yī)生、老年大學(xué)、老年康復(fù)這一類引入我們小區(qū)，作為對(duì)業(yè)主增值服務(wù)方面的考慮。

  這三個(gè)東西未來經(jīng)過五到十年的發(fā)展，它會(huì)形成一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌輸出，養(yǎng)老公寓持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)，對(duì)社區(qū)持續(xù)的適老性的關(guān)懷，提供給我們業(yè)主全生命周期的一個(gè)增值服務(wù)，幫助保利地產(chǎn)現(xiàn)有的銷售。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：公司對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判是怎樣的，認(rèn)為以后的市場(chǎng)形勢(shì)是向好的依據(jù)在哪里，有沒有可靠的數(shù)據(jù)來支撐？高管股權(quán)激勵(lì)是7.89元，從高管的角度來講，你們?cè)趺纯幢＠�地產(chǎn)的投資價(jià)值？如果以投資者的角度來看，你認(rèn)為保利地產(chǎn)的股價(jià)多少合適，背后的依據(jù)和支撐是什么，有沒有量化的東西？

  公司融資需求一直比較大，有沒有在H股上市的打算？另外，保利地產(chǎn)去年市場(chǎng)占有率1.54%，這個(gè)占有率在行業(yè)中排第幾？在哪些城市或區(qū)域能夠做到排名第一或第二？

  宋廣菊：

  關(guān)于對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)判，大家都看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，很少人說不好。第一個(gè)，我認(rèn)為今年的市場(chǎng)是趨于平穩(wěn)發(fā)展的，但是局部會(huì)有一些波動(dòng)。平穩(wěn)是從中長(zhǎng)期來看，從國(guó)外的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率在52%左右，從國(guó)際來看35%到50%是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的快速階段，而50%到70%是一個(gè)更快的階段。中國(guó)城鎮(zhèn)化應(yīng)該也不會(huì)偏離國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，從這個(gè)角度來看，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展應(yīng)該還有一個(gè)快速發(fā)展階段。

  第二個(gè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃綱要提出了人的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化概念。實(shí)際上我個(gè)人覺得這個(gè)時(shí)候公布是非常及時(shí)的，產(chǎn)業(yè)化的帶動(dòng)。最近又采取棚戶區(qū)改造，舊改等等措施，這樣一個(gè)成體系的推進(jìn)，我相信會(huì)帶來房地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力，會(huì)使房地產(chǎn)未來有持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

  第三個(gè)，政府也定調(diào)要讓市場(chǎng)起主導(dǎo)性作用。市場(chǎng)的主導(dǎo)作用包括最近一段時(shí)間實(shí)施的分類調(diào)控指導(dǎo)。政府以及個(gè)省市的決策顯得更實(shí)事求是，更能夠深入的，根據(jù)不同的情況實(shí)施不同的治理，我個(gè)人認(rèn)為未來是預(yù)期向好的。

  最后一點(diǎn)，我相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)的承壓能力，各方面都預(yù)示著中國(guó)未來還會(huì)是平穩(wěn)發(fā)展的進(jìn)程，所以我個(gè)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來發(fā)展是看好的。

  今年是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的一年，但同時(shí)也會(huì)表現(xiàn)出局部波動(dòng)。一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力也有不斷增長(zhǎng)的需求，基本是一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，三、四線城市房?jī)r(jià)下降的壓力，去存貨的壓力都存在。

  而保利在戰(zhàn)略把控中是深耕一線城市和重點(diǎn)二線城市，保利具備抗波動(dòng)和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

  朱銘新：

  作為管理層來講對(duì)這個(gè)股價(jià)是不滿意的，我們董事長(zhǎng)在3月份的投資者大會(huì)上有過一次回應(yīng)。我個(gè)人覺得如果還是目前這個(gè)價(jià)位，我們管理層，各位董事，大股東還會(huì)繼續(xù)增持。

  做個(gè)比較，上個(gè)月我們的兄弟單位保利文化在香港上市，他的PE上市的時(shí)候做到20倍，其實(shí)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的地產(chǎn)公司15到20倍的PE是很正常的事情，這需要看中國(guó)大勢(shì)的變化和發(fā)展。

  關(guān)于融資，我們也有多種融資手段，報(bào)告里提到的我們已經(jīng)發(fā)了兩次公司債。保利地產(chǎn)評(píng)級(jí)可以說是全球房地產(chǎn)中最高的，和萬科、中海拿到了同樣的評(píng)級(jí)BBB+。我們?cè)诰惩獾暮憷�公司�?guī)模比較小，但是他第一次發(fā)債券是4.5%，最近一次是5.25%的利息。作為我們企業(yè)來講，因?yàn)槲覀冊(cè)谙愀垡灿形磥淼拇翱诠�司，但是我們肯定不排除有一些資本運(yùn)作的舉措，但是這個(gè)也受制于方方面面審批的情況。

  關(guān)于市場(chǎng)容量的問題，我們現(xiàn)在有20多個(gè)區(qū)域平臺(tái)公司，我們一直鼓勵(lì)和要求他們要做到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額前三。我們現(xiàn)在所謂城市群的戰(zhàn)略3+2+X，3就是珠三角，首先達(dá)到了300億的體量，未來還會(huì)進(jìn)一步增加。京津冀和長(zhǎng)三角現(xiàn)在達(dá)到了200多億的總體量，未來成長(zhǎng)的空間還是很大的。如果有3個(gè)300億的體量，我們一年的銷售至少是900億。還有中部和成渝地區(qū)，我們打造了兩個(gè)200億級(jí)的體量，到目前為止還沒有到200億的規(guī)模，大概160、170億。所以整個(gè)城市群的概念在規(guī)模上來講有很大的成長(zhǎng)空間，2個(gè)200億就是400億。

  我們還有海西以及其他新增的量。所以今年我們對(duì)銷售很有信心，也是基于在售的資源以及到目前為止銷售和新推貨情況的判斷。

  至于大的市場(chǎng)容量，現(xiàn)在來看房地產(chǎn)行業(yè)還是在一個(gè)集中階段，實(shí)際上最大的開發(fā)商萬科的市場(chǎng)份額還不足2%。未來各家還有很大的增長(zhǎng)空間，今年過千億級(jí)的房企還會(huì)擴(kuò)容。我們要始終力爭(zhēng)保持在行業(yè)的前三，或者前四，在行業(yè)前列的地位。

  宋廣菊：

  我覺得股價(jià)不是一個(gè)企業(yè)的問題，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問題。沒有理由估值這么低，這不是某一個(gè)公司的問題，而是行業(yè)的問題。

  從投資價(jià)值來看，像我這樣沒有太多時(shí)間去投資的，我肯定是牢牢持有股票，因?yàn)楸＠�連續(xù)四年20%的增長(zhǎng)。如果說你不是有更好的投資技術(shù)或者不是高風(fēng)險(xiǎn)投資者，你持有它，我們可預(yù)期每年都不會(huì)低于這個(gè)速度增長(zhǎng)，從這一點(diǎn)來看我認(rèn)為他肯定有投資價(jià)值。

  第二，從估值來看，如果中國(guó)真的把股市調(diào)好或者調(diào)對(duì)，我個(gè)人覺得市盈率在15到20倍之間都是正常的。只是用什么手段和手法把中國(guó)股市調(diào)到正常的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，這是一個(gè)整體的問題。我個(gè)人對(duì)保利地產(chǎn)充滿信心，因?yàn)槲覀冏约旱拇尕浌?jié)奏，操盤能力以及管理能力還是非常值得投資者持有。

  關(guān)于H股的事情，實(shí)際上關(guān)于戰(zhàn)略整合的問題上本身也會(huì)有這樣的期待，而且這種預(yù)期是大家值得期待的一個(gè)預(yù)期，會(huì)有一個(gè)非常好的前景。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：去年毛利潤(rùn)是32.2%，凈利潤(rùn)是27.4%增長(zhǎng)率，在今年能不能保持毛利率的水平？

  宋廣菊：

  這個(gè)是肯定的，而且今年比去年可能還會(huì)略有增長(zhǎng)。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：你們存貨占營(yíng)收比例比萬科、招商都要高，已購入沒開發(fā)的土地占比多少？

  張曦：

  現(xiàn)在沒有動(dòng)工的未開發(fā)的土地價(jià)值是1300億。我們的土地價(jià)值是按歷史成本來計(jì)價(jià)的，沒有按評(píng)估，沒有做減值或者增值，是按原始成本來算的。

  我們存貨占營(yíng)業(yè)收入的比例相對(duì)萬科和招商會(huì)高一點(diǎn)，這個(gè)主要是由于我們的土地儲(chǔ)備基本上都在一、二線城市，占比在89%。相對(duì)于其他地產(chǎn)公司來講，我們更注重一、二線城市和中心城市，所以它的土地成本會(huì)比其他地產(chǎn)商高一點(diǎn)，就造成我們的存貨比會(huì)比較高一點(diǎn)。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：公司有沒有信心在幾年之內(nèi)超過萬科，或者并駕齊驅(qū)？去年175億稅收同比增加了40億，增幅為什么這么大？

  宋廣菊：

  萬科是我們一直對(duì)標(biāo)的企業(yè)。所謂對(duì)標(biāo)就是把他當(dāng)成我們學(xué)習(xí)的企業(yè)，我們一直把他作為學(xué)習(xí)的對(duì)象去追趕他。他是一個(gè)引領(lǐng)性的企業(yè)，我們是在引領(lǐng)加追尋、學(xué)習(xí)階段。

  我個(gè)人覺得在追趕的過程中，市場(chǎng)也跌宕起伏，如果按照建筑面積來算，我們已經(jīng)是在第四、第五。萬科和碧桂園在我們前面，但市場(chǎng)占有率有時(shí)候很難講，但是我們希望能夠維持行業(yè)領(lǐng)先的地位，同時(shí)多向這幾家公司學(xué)習(xí)。

  關(guān)于稅收增長(zhǎng)，一方面是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，業(yè)績(jī)整體增長(zhǎng)達(dá)到30%。第二個(gè)，在一些高收益區(qū)域，高收入項(xiàng)目有一部分，應(yīng)該是這兩個(gè)原因。

  張曦：

  我記得2013年初有個(gè)對(duì)A股房地產(chǎn)上市公司統(tǒng)計(jì)，說有100億的稅前利潤(rùn)，交稅是106億。我們?nèi)ツ晔?61億的稅前利潤(rùn)，交了175億的稅收并不過分。另外，因?yàn)樵鲋刀惙康禺a(chǎn)都是預(yù)繳，還有清算時(shí)間，清的多就多交，少的就少交。

  現(xiàn)場(chǎng)提問：保利地產(chǎn)目前總股本不少，但今年擬10股轉(zhuǎn)增5股，在行情比較低迷的時(shí)候進(jìn)行這么大的股本擴(kuò)張是出于什么考慮？

  另外，海外業(yè)務(wù)的拓展好像是說得多動(dòng)的少，是經(jīng)營(yíng)方面比較保守還是項(xiàng)目土地儲(chǔ)備不多？因?yàn)榫G地和萬科海外步伐都不慢，保利在這方面是不是比較慎重？

  宋廣菊：

  關(guān)于轉(zhuǎn)增，作為保利地產(chǎn)，今年再分30%，從大股東和社會(huì)上來看沒有這樣的安排和考慮，我們希望維持持續(xù)平穩(wěn)的分紅水平。這方面我們并沒有做更大的動(dòng)作，我們也有信心保持每股收益在1.2元以上。

  對(duì)于海外我們會(huì)更加傾向于穩(wěn)重一點(diǎn)，一方面我們是國(guó)企，決策機(jī)制和萬科、綠地有所不一樣。第二個(gè)，海外賺錢目前來看還沒有國(guó)內(nèi)好賺，我們調(diào)研結(jié)果是這樣的。第三個(gè)，我們也在對(duì)所有的結(jié)構(gòu)形式，交易形式，以及項(xiàng)目進(jìn)行更深入的商務(wù)談判。保利進(jìn)海外還是本著審慎的原則，審慎推進(jìn)海外。更基于是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的把握學(xué)習(xí)海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，熟悉法律法規(guī)。

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作者：羅舒晗

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一線城市還是供小于求，二線城市有去庫存的壓力但也有增長(zhǎng)的需求，三、四線城市房?jī)r(jià)下降的壓力

zhang3

房產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，，什么百姓能好好買房子  安居樂業(yè)